L’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 revient sur l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 afin de clarifier les délais de prorogation institués par cette dernière qui ont un impact sur le marché immobilier.

Voici les points que notre équipe a pu relever et qui concernent les notaires, les agents immobiliers dans les domaines des contrats de vente ou encore en matière d’urbanisme.

Une circulaire du 17 avril 2020 est venue compléter cette ordonnance, vous pouvez la consulter en suivant ce lien : http://www.justice.gouv.fr/bo/2020/20200420/JUSC2009856C.pdf

1- Exemption en matière de lutte anti-blanchiment :

Ainsi, l’article 1er complète la liste des délais, mesures et obligations exclus du champ d’application du titre Ier de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus  du pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période.

L’ordonnance insère des exemptions, à la prorogation des délais échus pendant cette période, liées à la lutte contre le blanchiment de capitaux afin de soutenir l’activité des entités en charge de recevoir des informations liées à de telles activités (TRACFIN).

2- La vente immobilière et l’état d’urgence sanitaire :

A) Délai de rétractation et de réflexion :

Concernant les délais liés aux actes de vente ou plus précisément les promesses de vente déjà signées au jour de l’entrée en vigueur de la loi sur l’état d’urgence sanitaire. La nouvelle ordonnance vient interpréter l’ordonnance du 25 mars 2020 et surtout mettre fin aux discussions en la matière. Ainsi, il est clair que les délais relatifs aux promesses de vente tels que les compromis de vente n’ont pas été suspendus par l’entrée en vigueur de l’ordonnance 2020-306. Ces délais sont donc bien purgés pendant l’état d’urgence sanitaire.

L’idée n’étant pas de paralyser le marché immobilier ainsi, sont exclus les délais laissés aux acquéreurs en vertu de l’article L 271-1 du CCH (délai de rétractation et délais de réflexion).

B) Quid des clauses pénales, résolutoire et de déchéance ?

Quand celles-ci sanctionnent l’inexécution d’une obligation de faire. Il est possible même si lla date d’exécution est postérieure à la sortie de l’état d’urgence de reporter à une date ultérieure son exécution. Cette mesure ayant pour objet de permettre à celui qui est obligé de se relever de cette période de confinement pendant laquelle il était dans l’impossibilité de s’exécuter conformément au contrat. Le rapport au Président explicite clairement cette règle avec un exemple tiré des marchés de travaux. « Par exemple, si un contrat de travaux antérieur au 12 mars 2020 prévoit la livraison du bâtiment à une date qui échoit après la fin de la période juridiquement protégée, la clause pénale sanctionnant l’éventuelle inexécution de cette obligation ne prendra effet qu’à une date reportée d’une durée égale à la durée de la période juridiquement protégée. »

Si de telles clauses ont pour objet de sanctionner une obligation de sommes d’argent, le régime établit par l’ordonnance ne joue pas puisque le droit des contrats prévoit déjà des mécanismes permettant de prendre en compte les difficultés de paiement des débiteurs comme l’obtention d’un (délais de grâce, procédure collective, surendettement).

Le rapport rappelle que les parties au contrat restent libres d’écarter l’application de cet article par des clauses expresses notamment si elles décident de prendre en compte différemment l’impact de la crise sanitaire sur les conditions d’exécution du contrat. Elles peuvent également décider de renoncer à se prévaloir des dispositions de cet article 4.

C/ Le délai de purge du délai scrivener : 

Reste une inconnue à ce jour, celle relative aux les délais relatifs à la condition suspensive d’obtention de prêts immobiliers. Les textes ne traitant pas scientifiquement de cette condition, nous pouvons penser qu’il est bon de conseiller de signer un avenant pour la prolonger et éviter sa caducité.

3- Les autorisations de construire et la crise du #COVID-19

A) Délai de recours et autorisation de construire :

Dans le cadre de l’acquisition, de demande de financement ou de démarrage des chantiers l’impact du délai de recours des tiers est fondamental. Sans la purge de ce dernier les dossiers sont paralysés, bloqués.

L’ordonnance du 15 avril 2020 remédie à la situation établit par l’ordonnance du 25 mars dernier en fixant la règle selon laquelle toute autorisation délivrée antérieurement à l’état d’urgence bénéficie d’un système de suspension des recours. Ainsi, à la sortie de la crise les délais de recours reprendront leur cours là où ils en étaient au jour de la déclaration d’état d’urgence. A noter que l’ordonnance du 15 avril 2020 sanctuarise un minimum de sept jours pour permettre aux justiciables de saisir la juridiction.

B) L’instruction des autorisations de construire  :

L’instruction des dossiers selon cette nouvelle ordonnance reprendra immédiatement après la sortie de l’état d’urgence et non pas 1 mois après celle-ci comme il était initialement prévu.

C/ Les droits de préemption et délai d’instruction : 

A noter que pour les délais d’exercice du droit de préemption urbain (DPU) et de la SAFER : ils sont en effet suspendus pendant la période de crise sanitaire mais l’administration ou la SAFER devra dès la sortie de crise reprendre l’instruction là où elle en était pour débloquer au plus vite les ventes immobilières.