Les annonces immobilières de location et de vente sont très encadrées au niveau de leur contenu. Ces obligations doivent être respectées par les professionnels (agences, administrateurs de biens…) et les vendeurs ou bailleurs particuliers, sous peine de sanctions financières fortes.

Un arrêté récent du 26 janvier 2022 a ajouter de nouvelles obligations applicables à compter du 1er avril 2022.

Elles concernent les annonces immobilières diffusées dans la presse écrite, affichée en agence immobilière ou en ligne.

1.Annonces immobilières et Copropriété

Les annonces immobilières relatives à la vente d’un lot ou d’une fraction de lot d’un immeuble bâti soumis au statut de la copropriété doivent mentionner en vertu de l’article L721-1 du Code de la construction et de l’habitation :
– Le fait que le bien est soumis au statut de la copropriété ;
– Le nombre de lots ;
– Le montant moyen annuel de la quote-part, à la charge du vendeur, du budget prévisionnel correspondant aux dépenses courantes définies à l’article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
– Les annonces précisent également si le syndicat des copropriétaires fait l’objet de procédures menées sur le fondement des articles 29-1 A et 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitée et de l’article L. 615-6 du présent code.

2.Annonces immobilières et Diagnostic de performance énergétique (DPE)

Pour les lots à usage d’habitation (pavillon ou copropriété) et à titre d’information, l’annonce immobilière de vente ou de location d’un bien doit contenir une indication sur la classe énergie et le montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic de performance énergétique et définis par voie réglementaire.

De nouvelles mesures sont applicables depuis le 1er janvier 2022.

Deux lettre à afficher

L’annonce immobilière doit préciser la “classe énergie” du bien, c’est-à-dire la lettre correspondant à l’échelle de référence du classement énergétique (étiquette énergie allant de A à G) mais également la “classe climat” du bien, qui permet de prendre en compte la quantité de gaz à effet de serre émise. Cette mention est aussi appelée “étiquette carbone”. Cette mesure est entrée en vigueur le 1 er juillet 2021. Ces mentions doivent être en majuscules et d’une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l’annonce concernant les annonces publiées en presse écrite. Concernant les annonces en ligne, il est précisé que les classements énergétiques et climatiques doivent être mentionnés de façon lisible et en couleur.

Les sanctions : Le particulier personne physique dont l’annonce n’indiquerait pas le classement énergétique du logement encourt une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3000 euros. Concernant les personnes morales (bailleur ou agence immobilière), le montant maximale est porté à 15000€. Préalablement au prononcé de l’annonce, l’autorité administrative mettra le propriétaire en demeure de respecter son obligation tout en lui permettant de présenter ses observations dans un délai déterminé.

Annonces immobilières et Mention des dépenses théoriques du DPE

En plus de ces éléments, l’annonce immobilière portant sur un bien immobilier à usage d’habitation, doit comporter une indication sur le montant des dépenses théoriques annuelles de l’ensemble des usages énergétiques qui comprend :

– le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie pour un usage standard (le coût présent dans le DPE)
– et l’année de référence des prix de l’énergie utilisés pour établir cette estimation.

Cette mesure est entrée en vigueur le 1 er janvier 2022.

Cette obligation met fin à l’utilisation des “DPE vierges” pour toutes les ventes postérieures au 1er janvier 2022, même si théoriquement, les DPE réalisés avant le 1er juillet 2021 restent toujours valident pour certains d’entre eux jusqu’en 2024. Les vendeurs ou les bailleurs sont dans l’obligation de réaliser un nouveau DPE selon la méthode conventionnelle si l’ancien DPE était “vierge”.

Annonces immobilières et Mention de l’interdiction des logements à consommation excessive

Depuis le 1er janvier 2022, les annonces immobilières relatives à la vente ou la location de biens d’habitation classés F et G doivent indiquer que le logement est à consommation énergétique excessive. Cette mention doit être d’une taille au moins égale à celle des caractères du texte de l’annonce.

Selon l‘arrêté du 22 décembre 2022, les mentions doivent être selon le cas :
« Logement à consommation énergétique excessive : classe F »
« Logement à consommation énergétique excessive : classe G ».

Cette mention a pour objet de rappeler qu’à compter du 1er janvier 2028, le niveau de performance des bâtiments ou parties de bâtiment à usage d’habitation devra être compris entre les classes A et E.

3.Annonces immobilières et Etat des risques et pollution

Toute annonce immobilière d’un bien à vendre devra indiquer le moyen d’accéder à l’état des risques concernant le bien à vendre au plus tard au 1er janvier 2023 (décret d’application en attente).

Il existe également des obligations qui s’appliquent uniquement aux professionnels soumis à la loi Hoguet (agence immobilière, administrateur de biens).

4.Contenu des annonces immobilières diffusées par les professionnels de l’immobilier

En plus des éléments décrits ci-dessus, les professionnels soumis à la loi Hoguet (agence immobilière, administrateurs de biens…) sont tenus d’afficher les prix effectivement pratiqués des prestations qu’ils assurent, notamment celles liées à la vente, à la location de biens et à la gestion immobilière, en indiquant pour chacune de ces prestations à qui incombe le paiement de cette rémunération.

Annonce immobilière de location

L’arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l’information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière indique que les professionnels doivent mentionner dans leurs annonces immobilières de location, et ce quel que soit le support utilisé :

– Le montant du loyer mensuel, augmenté le cas échéant du complément de loyer et des charges récupérables, suivi de la mention « par mois » et, s’il y a lieu, de la mention «charges comprises ». Celles-ci peuvent respectivement être abréviées en « /mois » et «CC » sur les supports physiques ;

– Le cas échéant, le montant des charges récupérables inscrit dans le contrat de location et dans tous les cas les modalités de règlement desdites charges ;

– Le cas échéant, pour les biens soumis à l’encadrement des loyers, , le montant du loyer de référence majoré précédé de la mention “ loyer de référence majoré (loyer de base à ne pas dépasser) ”, le montant du loyer de base précédé de la mention “ loyer de base ” et, le cas échéant, le montant du complément de loyer exigé, précédé de la mention “ complément de loyer ”. Ces montants sont précédés de la mention “ Zone soumise à encadrement des loyers ”. La taille des caractères du montant du loyer mensuel est plus importante que celle du loyer de référence majoré, du loyer de base et du complément de loyer  ;

– Le montant du dépôt de garantie éventuellement exigé ;

– Le cas échéant, le caractère meublé de la location ;

– Le montant total toutes taxes comprises des honoraires du professionnel mis à la charge du locataire, suivi ou précédé de la mention « honoraires charge locataire », pouvant être abréviée en « HCL » sur les supports physiques ;

– Le cas échéant, le montant toutes taxes comprises des honoraires à la charge du locataire dus au titre de la réalisation de l’état des lieux ; l’annonce devra ainsi détailler cette dernière prestation soit : « XXX euros honoraires charge locataire, dont XX euros pour l’état des lieux ».

– La commune et, le cas échéant, l’arrondissement au sens de l’article L. 2511 -3 du code général des collectivités territoriales, dans lesquels se situe le bien objet de la publicité ;

– La surface du bien loué exprimée en mètres carrés de surface habitable-loi Boutin

– concernant les annonces diffusées en ligne, la présence d’un lien hypertexte visible dans le corps de l’annonce, intitulé par exemple « consulter nos tarifs » et renvoyant directement vers la page « tarifs » du site du professionnel.

Annonce immobilière de vente

Le prix de vente du bien doit systématiquement figurer sur l’annonce.

Les annonces de vente comporteront, lorsque les honoraires sont à la charge de l’acquéreur, l’assiette qui sert de base de calcul au pourcentage de rémunération de l’intermédiaire soit le prix hors honoraires. Le prix de vente qui apparaît immédiatement au consommateur est celui qui inclut les honoraires à la charge de l’acquéreur (prix type « HAI » par exemple).

Lorsque les honoraires sont à la charge du vendeur, le prix de vente qui apparaît sur l’annonce est celui qui supportera les droits de mutation et qui ne comprends donc pas par définition d’honoraires. Les honoraires qui seront à régler par le vendeur ne doivent pas apparaître sur l’annonce.

La mention précisant les modalités de répartition des honoraires doit figurer sur l’ensemble des annonces de vente et peut par exemple revêtir les formes suivantes :
– « Les honoraires sont intégralement à la charge de l’acquéreur » ou « honoraires charge acquéreur » ;
– « Les honoraires sont intégralement à la charge du vendeur » ou « honoraires charge vendeur » ;
– « Les honoraires sont partagés entre les parties » ou « honoraires partagés entre acquéreur et vendeur ».

De même que pour la location, les annonces immobilières diffusées en ligne contienne la présence d’un lien hypertexte visible dans le corps de l’annonce, intitulé par exemple « consulter nos tarifs » et renvoyant directement vers la page « tarifs » du site du professionnel (et ceci même si les honoraires ne sont pas à la charge de l’acquéreur).

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