L262-1 du Code de la construction et de l’habitation définit la vente d’immeuble à rénover comme le contrat par lequel une personne qui vend un immeuble bâti ou une partie d’immeuble bâti, à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation, ou destiné après travaux à l’un de ces usages, qui s’engage, dans un délai déterminé par le contrat, à réaliser, directement ou indirectement, des travaux sur cet immeuble ou cette partie d’immeuble et qui perçoit des sommes d’argent de l’acquéreur avant la livraison des travaux doit conclure avec l’acquéreur un contrat soumis aux dispositions du présent chapitre. Le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux.

La vente d’immeuble à rénover (VIR) peut s’inscrire comme une stratégie novatrice dans le domaine immobilier, en offrant une alternative particulièrement intéressante, surtout dans un marché de l’ancien caractérisé par une forte tension et une stagnation préoccupante. Ce mode de vente d’immeuble avec travaux présente un avantage significatif pour les vendeurs en quête d’efficacité financière. En effet, dans ce contexte, le vendeur a la possibilité d’obtenir plus rapidement des liquidités en cédant le bien existant, lui permettant ainsi d’investir rapidement dans un second bien. Une particularité notable réside dans le fait que le vendeur peut toucher le prix de l’existant tout en percevant ultérieurement le montant correspondant aux travaux, optimisant ainsi sa trésorerie. Cette approche ingénieuse offre une flexibilité financière précieuse, constituant une solution stratégique dans le paysage immobilier actuel.
Il apparait donc opportun de faire le point sur les contours de ce type de vente afin que les agents immobiliers puissent dans certaines hypothèses la conseiller.

– I – Comprendre le mécanisme de la vente d’immeuble à rénover :

■ Le champ d’application du contrat de VIR :

Le champ d’application de la vente d’immeuble à rénover est restreint car il ne vise que le secteur protégé c’est-à-dire lorsque l’immeuble objet du contrat est à usage d’habitation ou mixte ou lorsque le bien objet du contrat est destiné à cet usage après réalisation des travaux.
Plus précisément, le texte de l’article L 262-1 du CCH vise l’immeuble bâti existant et exclut de son champ d’application les travaux d’agrandissement ou de restructuration complète amenant à une reconstruction.
EN conséquence, seules seront visées les vente d’immeubles existants devant faire l’objet de travaux après transfert de propriété en excluant selon l’article R 262-1 les travaux ayant pour objet de rendre l’état neuf soit à la majorité des fondations, soit à la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l’ouvrage, soit à la majorité de la consistance des façades hors ravalement, et enfin soit à l’ensemble des éléments de second œuvre (plan- chers ; huisseries extérieures ; cloisons intérieures ; installations sanitaire et de plomberie ; installations électrique ; système de chauffage) dans une proportion égale à deux tiers pour chacun de ces éléments. Il s’agit donc d’une définition négative de ce qu’est une vente d’immeuble à rénover par rapport à une vente d’immeuble neuf.

 Rôle attribué au vendeur :

Le contrat vente d’immeubles à rénover traite d’une vente particulière avec une double composante. Le mécanisme s’assoit sur une partie d’immeuble existante et sur une partie à « façonner ». La question est de savoir alors, qui garde le pouvoir sur la chose durant l’exécution des travaux.
Le vendeur reste le maître d’ouvrage jusqu’à réception des travaux selon l’article L 262-2 CCH, c’est-à-dire qu’il lui incombera de choisir les architectes, les entrepreneurs, procéder à la réception des travaux et le cas échéant demander toute autorisation ou déclaration prévue au code de l’urbanisme pour mener à bien les travaux objet du contrat.

Le vendeur s’oblige donc, dans le contrat de VIR à réaliser ou faire réaliser des travaux sur le logement vendu. Il pourra donc se voir attribuer un mandat au vendeur pour exécuter les travaux.

L’article R 262-2 précise le contenu de ce mandat qui pourra devra le cas échéant en fonction de son étendu :
– la nature, l’objet et les conditions des actes en vue desquels il est donné ;
– comporter le pouvoir de passer tous les actes de disposition portant sur des parties communes et qui se révéleraient nécessaires : pour satisfaire aux prescriptions d’urbanisme ; pour satisfaire aux obligations imposées par le permis de construire délivré pour les travaux portant sur le bâtiment faisant l’objet de la vente auxquelles pourrait être subordonnée la délivrance d’un tel permis pour les travaux sur d’autres bâtiments concernés par le mandat ; pour assurer la desserte de ces immeubles ou leur raccordement avec les réseaux de distribution et les services publics.

Les textes prévoient que l’acquéreur peut céder en cours d’exécution des travaux le bien objet du contrat. Dans une telle hypothèse, il est indiqué que le mandat donné au vendeur pour exécuter le contrat suivra automatiquement entre les mains du cessionnaire (L 262-6 CCH), du donataire ou de l’héritier.

Le mandat donné peut avoir une grande étendue, dans cadre de la vente d’immeuble à rénover d’un lot contenu dans un ensemble plus vaste. Dans une telle hypothèse, le mandat devra prévoir la possibilité pour le vendeur d’exécuter les travaux utiles sur un bâtiment distinct dès lors que celui-ci comporte des parties communes avec celui qui fait l’objet de la vente. Tel est le cas d’un immeuble qui partagerait un hall d’entrée, une cour commune.

 L’homme de l’art :

L’article R 262-7 précise le rôle et les attentes vis-à-vis de l’homme de l’art dans le cadre de l’exécution des travaux et l’appel des échéances de prix. Cet homme de l’art doit être un professionnel relevant de la loi n°77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture. Il doit être indépendant des parties même s’il doit en principe être désigné par elles ou à défaut par une ordonnance sur requête du juge du TGI du lieu de situation de l’immeuble.

■ Quelle promesse conclure?

Le contrat de vente d’immeuble peut être précédé d’une promesse de vente de droit commun selon l’article L 262-9 CCH. En effet, le législateur n’a pas entendu imposer un modèle type et obligatoire de promesse en matière de VIR comme c’est le cas du contrat préliminaire en matière de VEFA. Ainsi, la promesse de vente peut prendre soit la forme d’une promesse unilatérale ou encore celle d’une promesse synallagmatique. Cependant, à peine de nullité la promesse devra selon les articles L 262-9 et R 262-14 CCH comporter les indications essentielles relatives aux caractéristiques du bien notamment le dossier de diagnostic technique prévu à l’article L 271-4 CCH, ainsi que la surface de l’immeuble, un devis descriptif des travaux visé au R 262-8 CCH, le nombre de pièces et type de pièces vendus, la situation de l’immeuble en cas de vente d’un local faisant partie d’un ensemble immobilier (une note technique devra alors y être annexée contenant le descriptif dans ce cas des éléments d’équipement collectifs utiles à la partie d’immeuble vendue).
Concernant le prix et ses modalités de paiement la promesse devra contenir les mêmes indications que celles trouvées dans le contrat de vente (voir ci-dessous). Enfin, concernant la garantie financière d’achèvement le vendeur devra s’engager dans la promesse à la produire au jour de la signature du contrat de vente.
En ce qui concerne la possibilité de versement d’une somme d’argent aucune réglementation n’est prévue en la matière, il semble donc que l’on s’en remette au droit commun des promesses de vente.

– II – Les caractéristiques du contrat de vente d’immeubles à rénover :

L’article R 262-8 du CCH issu du décret de 2008 donne des précisions sur le contenu du contrat de vente d’immeubles à rénover pour l’application de l’article L 262-4 CCH qui traite de la forme et du contenu du contrat de vente d’immeubles à rénover. Le contrat de vente d’immeubles à rénover devra avoir la forme authentique à peine de nullité.
Il est prévu une nullité relative à l’article L 262-4 CCH qui peut être invoquée par l’acquéreur avant la livraison si le contrat de vente d’immeubles à rénover ne répond pas aux exigences du texte en ne contenant pas :
– La description, les caractéristiques de l’immeuble ou de la partie d’immeuble vendu et, le cas échéant, la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction du lot en application de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
– La description des travaux à réaliser précisant, le cas échéant, les travaux concernant les parties communes et ceux concernant les parties privatives ;
– Le prix de l’immeuble ;
– Le délai de réalisation des travaux ;
– La justification de la garantie financière d’achèvement des travaux fournie par le vendeur ;
– Les justifications des assurances de responsabilité et de dommages souscrites par le vendeur concernant les travaux lorsque ceux-ci relèvent des articles 1792-2 et 1792-3 du code civil, en application des articles L. 241-2 et L. 242-1 du code des assurances.
– Le prix et si ce dernier est révisable ou non ainsi que ses modalités de révision le cas échéant
– une date de livraison des travaux estimative, cela a pour effet de laisser une certaine latitude au vendeur dans l’exécution du contrat

Le contrat contient en annexe ou fait référence à des documents déposés chez le notaire concernant les indications utiles relatives à la consistance et aux caractéristiques techniques des travaux.
Comme dans tout acte de vente d’un lot de copropriété, le règlement de copropriété est communiqué à chaque acquéreur préalablement à la signature du contrat. En tout état de cause, il est remis à chaque acquéreur lors de la signature du contrat.

■ Sur la description de l’immeuble vendu et des travaux à effectuer, l’article R 262-8 du CCH précise que :

Pour l’application du a et du b de l’article L. 262-4, la consistance des travaux résulte du devis descriptif, des plans, avec les cotes utiles et l’indication des hauteurs de plafond et des surfaces de chacune des pièces et des dégagements.

Si cet immeuble est compris dans un ensemble immobilier, ces indications doivent être complétées par un plan faisant apparaître le nombre de bâtiments de cet ensemble, leur emplacement et le nombre d’étages de chacun d’eux.
Les caractéristiques techniques résultent du devis descriptif servant de base aux marchés ou d’une notice descriptive conforme à un modèle type agréé par arrêté du ministre chargé de la construction.
Ces documents s’appliquent au local vendu, à la partie de bâtiment ou au bâtiment vendu dans lequel il se trouve et qui font l’objet de travaux.
Un plan coté du local vendu et une notice indiquant les éléments d’équipement propres à ce local doivent être annexés au contrat de vente.

■ Sur le prix :

Le contrat doit aussi mentionner le prix visé au c) de l’article précité et s’il est ou non révisable ainsi que les modalités d’une telle révision. Le décret précise que la révision prévue à l’article L 262-5 CCH devra ne porter que sur le prix des travaux. Le prix de l’immeuble existant étant bien distingué par le texte et fixé au moment de la signature du contrat sans possibilité de modification. L’indice de révision applicable au prix des travaux à exécuter est comme en matière de VEFA le BT 01. Notons que la révision de ce prix est plafonnée à 70% de la variation de cet indice.
En ce qui concerne les modalités du paiement du prix il y a une ventilation et un échelonnement pour le prix des travaux.
L’acquéreur paie donc le prix de l’existant au jour de la signature du contrat de vente. Ensuite, il s’acquittera du paiement des travaux selon un échéancier lié à l’avancement du chantier et fixé par les textes.

Le contrat mentionne donc de manière apparente cette scission de prix. C’est à l’homme de l’art de contrôler la réalité de la répartition du prix, il établit alors une attestation annexée à l’acte notarié. Le but de cette attestation établit au regard des documents transmis par le vendeur a pour but de rechercher un équilibre financier et d’assurer une garantie offerte à l’acquéreur.

Concernant, plus précisément le paiement du prix des travaux prévu à l’article L 262-8 CCH, l’article R 262-10 que l’acquéreur versera au maximum :
– 50 % à l’achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux ;
– 95 % à l’achèvement de l’ensemble des travaux.

Le solde est payé à la livraison. Toutefois, il peut être consigné en cas de défaut de conformité ou de vices apparents mentionnés sur le procès-verbal de livraison prévu à l’article L. 262-3.

La constatation de l’achèvement des travaux représentant la moitié du prix total des travaux, ou de l’achèvement de la totalité des travaux, est faite par un homme de l’art tel que défini à l’article R. 262-7.

Si la vente est conclue sous condition suspensive, aucun versement ne peut être effectué avant la réalisation de cette condition conformément à l’article L. 262-9.

Si le contrat prévoit des pénalités de retard, le taux de celles-ci ne peut excéder le taux de l’intérêt légal en vigueur au moment de la conclusion du contrat majoré de 2 points.

Enfin, L 263-1 CCH puni d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 9 000 EUR ou de l’une de ces deux peines seulement celui qui contreviendrait aux dispositions de l’article L 262-8 CCH relatives à l’échelonne- ment du prix des travaux. Cela ne concerne pas le cas où le déposant séquestre une somme sur un compte bancaire dont il a seul la pleine et entière disposition.

■ La protection de l’acquéreur :

En ce qui concerne la protection de l’acheteur pendant l’exécution du contrat, le texte prévoit deux aspects principaux. Tout d’abord, il établit l’obligation d’une garantie d’achèvement des travaux (article L 262-7 du Code de la construction et de l’habitation). Ensuite, il mentionne l’ensemble des garanties et responsabilités qui incombent au maître d’ouvrage selon le droit de la construction.

En ce qui concerne la bonne exécution des travaux, le vendeur doit, au moment de la signature du contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VIR), fournir une justification de l’existence d’une garantie financière externe. Cette garantie se manifeste par la démonstration d’une caution solidaire fournie par un tiers, assurant ainsi l’achèvement des travaux spécifiés dans le contrat. Contrairement à la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), la garantie exigée par la loi doit être externe.

La garantie financière d’achèvement des travaux prendra fin, de la même manière que dans le cas de la vente d’un immeuble à construire, au moment de la constatation de l’achèvement par un professionnel qualifié.

– III – La phase d’aboutissement de la vente d’immeubles à rénover :

■ L’achèvement :

L’achèvement se matérialise lorsque les travaux stipulés dans le contrat de vente en l’état futur d’achèvement (VIR) sont accomplis. Dans ce contexte, on observe une similarité avec la notion d’achèvement dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), car il s’agit d’un achèvement relatif selon les dispositions des articles L 262-7, R 262-10 et R 262-13 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Cela signifie que les travaux peuvent présenter de légères imperfections. Des écarts par rapport aux caractéristiques stipulées dans le contrat peuvent exister, mais seulement s’ils ne revêtent pas un caractère substantiel ou si les défauts ne rendent pas le bien inutilisable. La certification de cet achèvement relève de la responsabilité de l’expert du domaine.

Par conséquent, le constat d’achèvement, similairement à la VEFA, n’entraîne pas la cessation des droits de l’acquéreur conformément à l’article L 262-3 du CCH, ni même la reconnaissance d’une conformité intégrale des travaux.

■ La Réception :

Lors de cette phase l’acquéreur n’intervient pas, il s’agit d’une phase technique qui a pour objet de recevoir les travaux. La réception des travaux se fait par le maître de l’ouvrage selon l’article R 262-5 CCH donc entre le vendeur et les entreprises missionnées par lui pour effectuer les travaux. La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve et doit faire l’objet d’un procès-verbal de réception.
A compter de cette phase les garanties de l’article L 262-2 CCH dues au titre des ouvrages exécutés commencent à courir.

■ La livraison :

La livraison se fait sous la forme d’une convocation adressée à l’acquéreur ou son mandataire désigné. Cette convocation par lettre recommandée avec accusé réception ou tout moyen équivalent. Cette convocation doit être réalisée au moins au moins quinze jours avant la date prévue pour la livraison. Ce courrier contient en annexe un procès-verbal de réception des travaux.

Les vices de construction ou les défauts de conformité apparents affectant les travaux mentionnés au premier alinéa de l’article L. 262-1 sont dénoncés dans l’acte de livraison des travaux ou dans un délai d’un mois après cette livraison. L’action en réparation des vices de construction ou des défauts de conformité ainsi dénoncés peut être intentée dans un délai d’un an après la livraison.

Si l’acquéreur ne se présente pas pour la livraison, elle est réalisée par une personne qualifiée désignée par ordonnance sur requête, non susceptible de recours, du président du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble parmi celles que le tribunal commet habituellement.
Ensuite, la personne désignée fait une déclaration devant le notaire qui a reçu la vente. Cette déclaration tient lieu de procès-verbal tel que visé à l’article L. 262-3 ce qui rend la livraison parfaite. S’ensuit la notification à l’acquéreur et sa date vaudra date de réception.