Comment savoir si un mur est mitoyen ?

Tout professionnel de l’immobilier peut être confronté à la notion de “mitoyenneté” d’un mur ou d’une clôture lors d’une vente, d’une acquisition, d’une location. Tout propriétaire ou futur acquéreur doit pouvoir connaître ses droits, mais aussi ses obligations concernant le mur de sa maison ou les clôtures de son bien.

 

1.Qu’est-ce que la mitoyenneté ?

La mitoyenneté peut être définie comme un régime d’ indivision forcée qui concerne les clôtures séparatives : murs, haies, fossés. Un mur mitoyen, c’est un mur qui appartient indivisément à chacun des deux voisins. Ils ne sont pas propriétaires du mur jusqu’à son axe médian : ce mur est commun entre eux deux, ils en sont copropriétaires. On parle de copropriété forcée parce que cet état d’indivision est en principe perpétuel.

Lorsque deux propriétaires voisins décident de construire à frais communs une clôture assise sur la limite séparative de leurs terrains, elle est mitoyenne. La mise en place de cette clôture, mitoyenne dès l’origine, résulte d’un accord amiable.

On peut aussi acquérir amiablement la mitoyenneté d’une clôture déjà réalisée sur son terrain. L’acquisition de la mitoyenneté constitue un transfert de propriété et nécessite un document d’arpentage ainsi qu’un acte notarié, rédigé par un notaire. Le régime de la mitoyenneté ne s’applique pas aux murs appartenant au domaine public. Seul un mur dépendant du domaine privé de la collectivité ou de l’état pourrait être mitoyen.

2.Comment la mitoyenneté est-elle établie ?

Dans les villes, un mur est présumé mitoyen dès lors qu’il sert de séparation entre :

• deux bâtiments jusqu’à l’héberge,
• ou entre une cour et un jardin,
• ou entre enclos dans les champs.

Au-delà de la présomption, la hiérarchie des modes de preuve qui permettent d’établir la mitoyenneté est la suivante :

– La prescription acquisitive : appuyer un bâtiment contre le mur de son voisin pendant trente ans, sans protestation de sa part, permet de revendiquer la mitoyenneté de la partie du mur utilisée.

– Le titre : c’est l’acte notarié qui va préciser si la clôture est privative ou mitoyenne, mais si ce titre n’est pas commun aux deux voisins, il ne constitue qu’une présomption soumise à l’appréciation du juge.

– Les marques de non mitoyenneté du mur (art. 654 du Code Civil) : par exemple, lorsque le sommet du mur a un plan incliné ou encore lorsque ce mur possède un filet ou des corbeaux d’un seul côté, il est présumé appartenir à un seul propriétaire, celui vers lequel se dirige le plan incliné ou du côté duquel se trouvent les corbeaux ou le filet.

Ex :

– Les autres présomptions de mitoyenneté du mur (voir art. 653 et 666 du Code Civil)

La mitoyenneté entraîne des droits et obligations pour les propriétaires du mur.

3.Quels sont les droits des copropriétaires mitoyens ?

Chacun des voisins peut appuyer des constructions contre le mur et y enfoncer des poutres, avec le consentement de l’autre propriétaire du mur ou, à défaut d’un expert. Chaque propriétaire peut aussi appuyer des plantations en espalier, à condition de ne pas dépasser la crête du mur.

Chacun peut louer à des fins publicitaires la face du mur qui se trouve du côté de son terrain sans en référer à son voisin et sans avoir à partager la redevance perçue.

Aucune ouverture (portes, fenêtres) ne peut être pratiquée dans un mur mitoyen sans l’accord du voisin.

Tout copropriétaire peut surélever le mur mitoyen. Il en supporte alors seul les frais car la partie exhaussée est sa propriété. Si le mur mitoyen n’est pas en mesure de supporter la surélévation, celui qui veut l’exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais.

4.Quelles sont leurs obligations ?

Les deux voisins doivent contribuer en commun aux charges d’entretien, de réparation ou de reconstruction du mur mitoyen.

Attention, si le propriétaire d’un mur mitoyen fait exécuter des travaux sur le mur sans l’accord du voisin (hors urgence), les frais restent à sa charge.

Chaque propriétaire est responsable des dégradations qu’il cause au mur et, d’une façon générale de tout ce qui peut porter atteinte aux droits du voisin. Le propriétaire responsable peut être condamné à assumer seul les frais de remise en l’état.

Cette notion importante est notamment abordée dans notre formation consacrée à l’initiation à l’immobilier.

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