Dans de nombreux cas, un propriétaire peut avoir donné une priorité à l’acquisition en cas de vente de son bien. Cette priorité à l’achat prend la forme d’un pacte de préférence.

L’agent immobilier en charge de la vente d’un bien se doit donc de chercher à savoir si son mandant n’a pas signé un tel acte sous peine de voir sa responsabilité engagée. Il en va de même de l’agent immobilier de l’acquéreur d’un bien immobilier.

Ce contrat emporte donc, une sorte de droit de préemption conventionnel au profit du bénéficiaire.

Avant la réforme des contrats, son régime n’avait été définit que par la jurisprudence.

Cette réforme du droit des contrats a ainsi consacré ce contrat en introduisant sa définition et son régime dans le code civil à l’article 1123 :

« Le pacte de préférence est le contrat par lequel une partie s’engage à proposer prioritairement à son bénéficiaire de traiter avec lui pour le cas où elle déciderait de contracter.

Lorsqu’un contrat est conclu avec un tiers en violation d’un pacte de préférence, le bénéficiaire peut obtenir la réparation du préjudice subi. Lorsque le tiers connaissait l’existence du pacte et l’intention du bénéficiaire de s’en prévaloir, ce dernier peut également agir en nullité ou demander au juge de le substituer au tiers dans le contrat conclu.

Le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu’il fixe et qui doit être raisonnable, l’existence d’un pacte de préférence et s’il entend s’en prévaloir.

L’écrit mentionne qu’à défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat. »

1. Qu’est-ce qu’un pacte de préférence ?

Tout d’abord il ne s’agit pas d’un avant-contrat similaire à une promesse de vente, puisque le but de signer une telle convention n’est pas la vente d’un immeuble mais, seulement celui de proposer l’acquisition du bien à son bénéficiaire.

C’est donc un contrat préparatoire dans lequel le principe de la vente n’est pas arrêté.

  2. Le pacte de préférence est-il un contrat autonome ?

Oui, le pacte de préférence peut être un contrat autonome mais on le rencontre le plus souvent comme l’accessoire d’un autre contrat.

En effet, ce pacte est souvent inséré dans les baux commerciaux ou professionnels sous la forme de clause particulière du contrat. Il permet ainsi au preneur de bénéficier d’une possibilité de devenir, à terme, propriétaire des biens qu’il occupe.

Il peut également être stipulé dans un acte de vente lorsque par exemple l’acquéreur envisage d’acquérir un second lot de parcelles appartenant au vendeur mais que ce dernier n’est pas prêt à vendre la totalité de ses parcelles. Dans ce cas, l’acquéreur peut négocier auprès du vendeur qu’il lui confère, dans l’acte de vente, une préférence sur l’acquisition des autres parcelles.

  3. Le pacte de préférence est-il un contrat onéreux ?

Le pacte de préférence peut être conféré à titre gratuit ou onéreux, le choix est laissé aux parties aucune règle ne s’y oppose dans les textes.

  4. Quel est le contenu du pacte ?

Comme tout engagement contractuel, le pacte doit pour pouvoir donner des effets juridiques revêtir un certain contenu, cela ne suppose pas pour autant qu’un prix y soit mentionné.

En revanche, le pacte de préférence doit mentionner avec précision l’objet sur lequel il porte. La désignation doit être précise sans ambiguïté possible par exemple on y fera figurer les références cadastrales du bien promis.

Le pacte doit prévoir les conditions d’achat, même si le prix n’est pas fixé à l’avance, ce prix étant formulé dans l’offre d’achat.

Le pacte peut également prévoir une durée.

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  5. Le pacte de préférence joue-t-il en cas de succession ?

Le plus souvent, le pacte joue lorsque le propriétaire se décide à vendre le bien. Cependant, il arrive que le bien soit transféré de manière gratuite à un tiers comme dans le cadre de donation, partage et succession.

Les parties au pacte de préférence devront donc prévoir les cas dans lesquels ce pacte sera à purger.

  6. Quelles sont les règles de mise en œuvre du pacte ? Quand et comment faire jouer un pacte de préférence ?

Pour rappel, le promettant s’est engagé dans le cadre du pacte à offrir au bénéficiaire l’acquisition du bien objet de ce dernier lors de la survenance de l’évènement qu’ils ont érigés en condition. Il peut s’agir d’une vente à titre onéreux, d’une mutation à titre gratuit voir tout autre type de transfert de propriété visé au pacte.

En conséquence, le promettant doit notifier sa volonté de se dessaisir du bien en notifiant une offre de vente au bénéficiaire à l’arrivée de l’évènement visé par le pacte.

La notification se fera le plus souvent sous forme de lettre recommandé avec accusé réception. Les parties sont libres d’en déterminer la forme.

NDLR : L’exploit d’huissier reste le moyen le plus simple pour se ménager la preuve de la bonne exécution de cette formalité.

  7. Quelle est la durée de l’offre faite au bénéficiaire ?

Le pacte de préférence doit prévoir le délai laissé au bénéficiaire pour se positionner par rapport à l’offre.

Egalement, le pacte prévoit le plus souvent que l’acceptation devra prendre la même forme que l’offre.

Le bénéficiaire peut aussi choisir de renoncer à cette acquisition, cette renonciation ne se présume pas sauf à ce que l’offre contienne bien un délai d’exercice de cette faculté d’acquérir.

  8- Quels sont les effets du pacte de préférence ?

Le pacte de préférence emporte des effets juridiques entre les parties (obligation de notification, et respect des termes du pacte) mais également envers les tiers, effets affirmés par la réforme des contrats.

« Le tiers peut demander par écrit au bénéficiaire de confirmer dans un délai qu’il fixe et qui doit être raisonnable, l’existence d’un pacte de préférence et s’il entend s’en prévaloir.

L’écrit mentionne qu’à défaut de réponse dans ce délai, le bénéficiaire du pacte ne pourra plus solliciter sa substitution au contrat conclu avec le tiers ou la nullité du contrat. » (Article 1123 du Code civil)

Ainsi, le tiers bénéficie d’une action interrogatoire.

  9. Quelles conséquences en cas de violation du pacte ?

Deux conséquences sont prévues par les textes : la nullité de l’acte de vente frauduleux ou la substitution du bénéficiaire au tiers acquéreur.

NDLR : le propriétaire qui ne purgerait pas ce droit de priorité pourrait se voir condamné à verser au bénéficiaire des dommages-intérêts.