L’agent immobilier, le secret professionnel et l’obligation de confidentialité

L’agent immobilier est tenu au secret professionnel, à raison des informations qu’il détient, dont la révélation est susceptible de nuire à la personne qui les lui a données.

Il doit donc être extrêmement vigilant concernant les informations qu’il délivre : il ne peut ainsi révéler le prix ou le loyer d’un bien qu’il vient de vendre ou de louer. Il ne peut non plus révéler le nom du locataire ou de l’acquéreur d’un bien, qu’il soit une personne physique ou morale. Parfois, pourtant il est tenté de communiquer ces informations dans la presse papier et numérique ou sur les réseaux sociaux à des fins publicitaires ou à des tiers (lors de l’établissement d’un avis de valeur par exemple). Il ne pourra dévoiler l’information que si le client le lui autorise, et comme l’information concerne le plus souvent deux personnes (acquéreur et vendeur ou bailleur et locataire), il faudra l’accord des deux parties.

Cela concerne l’agent immobilier (syndic et administrateurs de biens) mais également tous ses collaborateurs.

Le fait de dévoiler ces informations peut avoir des conséquences préjudiciables pour l’une des parties : par exemple, divulguer le fait que la société X vient de prendre à bail tel immeuble pour son nouveau siège social peut avoir des conséquences graves pour cette société si elle n’a pas encore prévenu ses salariés et son comité d’entreprise notamment. Cette société pourra alors mettre en jeu la responsabilité de l’intermédiaire immobilier, et ceci sur plusieurs fondements.

Voici les textes fondateurs de cette obligation de confidentialité :

Le code pénal

 La révélation d’une information à caractère secret par une personne qui en est dépositaire soit par état ou par profession, soit en raison d’une fonction ou d’une mission temporaire est punie d’un an d’emprisonnement et de 15 000 € d’amende ( C. pén., art. 226-13).

L’article 226-13 du code pénal prévoit donc que l’on est soumis au secret professionnel par état ou par profession, par fonction ou mission temporaire, soit quatre possibilités.

Pour chacune des situations, un texte législatif ou réglementaire (décret ou arrêté) doit mentionner la soumission à l’obligation de secret professionnel.

C’est la loi Hoguet du 2 janvier 1970 qui va le préciser concernant les titulaires de la carte professionnelle (T, G, et S) – lire par ailleurs notre article sur la loi Hoguet.

La loi Hoguet

Article 4-3 Loi 2 juillet 1970

Sous réserve des dispositions leur imposant la divulgation de certaines informations, les personnes mentionnées à l’article 1er de la présente loi et, lorsqu’il s’agit de personnes morales, leurs représentants légaux et statutaires respectent la confidentialité des données dont elles ont connaissance dans l’exercice de leurs activités. Ce principe ne fait pas obstacle à la communication aux copropriétaires de tout élément nécessaire au bon fonctionnement du syndicat. Il ne fait également pas obstacle au signalement d’un habitat manifestement indigne au sens de l’article 1er-1 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement au maire de la commune concernée.

Le code de déontologie des intermédiaires de l’immobilier (lire notre article sur le code de déontologie des professions immobilières)

Article 7 Code de déontologie des professions immobilières (décret 28 août 2015)

Confidentialité

Dans le cadre de leur obligation de confidentialité prévue à l’article 13-3 de la loi du 2 janvier 1970 précitée, les personnes mentionnées à l’article 1er font preuve de prudence et de discrétion dans l’utilisation des données à caractère personnel et des informations relatives à leurs mandants ou à des tiers dont elles prennent connaissance dans l’exercice de leurs fonctions ainsi que dans la divulgation des éléments relatifs à leur mandat.

Elles veillent à ce que leurs collaborateurs et directeurs d’établissement agissent avec la même prudence et la même discrétion.

Toutefois, elles ne sont pas tenues à cette obligation de confidentialité :

1° Lorsque des dispositions légales ou réglementaires les obligent ou les autorisent à les communiquer, notamment lorsqu’elles sont tenues de témoigner en justice ;

2° Lorsque les personnes intéressées les délient de cette obligation ;

3° Dans l’exercice de leur défense en matière judiciaire ou disciplinaire.

Ces précisions sont donc très claires. Il existe donc des exceptions.

Nous pouvons rajouter en dernier lieu la réforme du code civil opérée par l’ordonnance du 10 février 2016 et l’article 1112-2 du code civil.

Le code civil

Article 1112-2

Celui qui utilise ou divulgue sans autorisation une information confidentielle obtenue à l’occasion des négociations engage sa responsabilité dans les conditions du droit commun.

Cela concerne les parties à une négociation et bien évidement les intermédiaires qui participent à cette dernière. Il est important de noter que ce principe légal s’appliquera même si les personnes qui négocient n’ont pas signé de clause ou d’accord de confidentialité.

Cette thématique est abordée dans notre formation sur la loi Hoguet.

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