Dans le cadre de notre partenariat avec DBX Conseil, société de conseil en immobilier d’entreprise,  spécialistes des marchés de bureaux et de locaux d’activités et entrepôts en Île-de-France et en région PACA, Rémy NERRIERE, formateur au sein du réseau et membre du comité pédagogique d’Immo-formation a publié dans leur nouvelle rubrique « conseil » un article sur les différentes notions de surfaces en immobilier. Cet article fait suite à l’article précédent : «Qui sont les acteurs de l’immobilier ?»

Nous vous présentons ci-dessous le début de cet article à retrouver en intégralité sur le site du DBX CONSEIL :

Les différentes notions de surface en immobilier

Le sujet n’est pas simple puisqu’il n’y a pas moins de 7 définitions différentes.

1. Surface « Carrez » :

C’est une notion qui s’applique exclusivement aux immeubles soumis au régime de la copropriété : habitation, commerce, bureaux, … La surface privative, appelée superficie Carrez, est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.

De plus, les lots et les fractions de lots d’une superficie inférieure à 8 m2 ne sont pas pris en compte pour le calcul de la superficie privative. Cela peut être le cas d’une chambre de bonne.

Enfin, les caves, les garages, les emplacements de stationnement, les boxes, les greniers non aménageables et les places de parking ne sont pas comptabilisés.

 2. Surface de plancher de construction (remplace SHON et SHOB) :

La surface de plancher de construction (SPC) est, en France, une unité de calcul des surfaces de constructions créée par l’ordonnance n° 2011-1539 du 16 novembre 2011 relative à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme et le décret n° 2011-2054 du 29 décembre 2011, et qui sert, à compter du 1er mars 2012, à la délivrance des permis de construire et des autres autorisations d’urbanisme.

Cette notion se substitue aux anciennes Surface hors œuvre brute (SHOB) et Surface hors œuvre nette (SHON), et est destinée à simplifier le calcul des surfaces prises en compte dans les permis de construire et autres autorisations d’urbanisme, tout en générant des possibilités de construire supérieures qu’auparavant, de l’ordre de 10 %. Elle est définie à l’article R111-2 du Code de l’urbanisme. Elle est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction de certaines surfaces (épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur, des vides et trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs…).

3. Surface commerciale :

La surface commerciale utile, abrégée par les sigles SCU ou GLA (pour l’anglais gross leasable area), est, dans le monde du commerce, la surface destinée à la vente de produits et/ou de services. Ainsi, dans un centre commercial, elle n’inclut pas les espaces dont les commerçants bénéficient collectivement tels que les parkings, les allées ou encore les locaux qui accueillent les services techniques ou administratifs impliqués dans le fonctionnement des bâtiments.

On la distingue de la surface de vente en ce sens que cette dernière n’inclut pas certains espaces que la surface commerciale utile englobe.

4. Surface de vente :

La surface de vente d’un commerce de détail est juridiquement constituée de la surface consacrée à la circulation des clients lors de ses achats et du paiement (espaces de caisses), de la surface au sol utilisée pour l’exposition des produits à la vente et des espaces de circulation du personnel préposé à la vente.

La surface de vente ne comprend pas en revanche les réserves et locaux techniques.

La définition juridique de la surface de vente est importante, car c’est celle-ci qui est prise en compte pour les textes successifs de réglementation d’urbanisme commercial fixant des seuils pour l’ouverture ou l’agrandissement des commerces de détail.

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