Rapport Nogal : les propositions “choc” qui concernent les agents immobiliers, administrateurs et syndic !

Le rapport NOGAL est une nouvelle preuve que nous n’en avons pas fini avec l’inflation législative en France. Alors même que certains décrets d’application de la loi ALUR ne sont toujours pas publiés (plafonnement frais état daté, compétences des salariés et mandataires habilités…) et six mois après la publication de la loi ELAN, le Rapport NOGAL (du nom du député LREM) avance 37 propositions qui seront prochainement repris dans une proposition de loi à l’automne, une circulaire ainsi que plusieurs décrets (dont un sur la formation obligatoire).

Nous nous sommes procuré ce rapport parlementaire, dit “rapport Nogal : « Louer en confiance »  que vous trouverez en intégralité ici.

L’objectif est de faciliter la mise en location des logements et simplifier les relations entre bailleurs et locataires, tout en donnant un nouveau rôle aux agents immobiliers et administrateurs de biens.

Nous avons sélectionné pour vous les principales mesures (parmi les 37 propositions) reproduites en texte intégral (en italique) qui impacteront la pratique des administrateurs de biens, mais également celle des agents immobiliers et syndics puisqu’il est question de modifier la loi Hoguet.

Proposition n°2 du rapport NOGAL : le dépôt de garantie séquestré chez un tiers agréé

En s’inspirant des dispositifs existant au Royaume-Uni, rendre obligatoire le versement des dépôts de garantie perçus par les propriétaires bailleurs dans le secteur privé auprès d’un organisme agréé qui le conservera jusqu’à la fin de la location pour le reverser au locataire et/ou au bailleur en accord avec les deux parties ou conformément à une décision judiciaire en cas de litige. Représentants des locataires, des propriétaires et des administrateurs de bien pourraient être associés à l’administration du dispositif.

NDLR : “65% des contentieux en matière de bail locatif proviennent de la non restitution du dépôt de garantie” mentionne le rapport. Pas sûr que le fait de séquestrer le dépôt diminue le contentieux. En cas de désaccord, les sommes risquent d’être séquestrées très longtemps, au regard de ce qui se passe chez les notaires notamment…

Proposition n°3 du rapport Nogal : grille de vétusté unique obligatoire

Confier à une personnalité indépendante le soin d’élaborer un projet de grille de vétusté en s’inspirant des grilles existantes et des avis des différents acteurs, soumettre cette grille à l’avis de la commission nationale de conciliation, la modifier éventuellement pour prendre en compte les recommandations consensuelles de la commission, rendre enfin cette grille obligatoire par décret même en l’absence de consensus au sein de la commission en application du d) de l’article 7 de la loi de 1989

Proposition n°6 du rapport NOGAL : Les honoraires de location ne doivent plus être calculés uniquement selon la surface du logement

Engager une réflexion sur le niveau et le mode de calcul des plafonds d’honoraires de location à la charge des locataires au regard de la valeur économique des prestations facturables visées par la loi

Proposition n°8 du rapport NOGAL : information des locataires par mail en copropriété

Pour les locataires d’un logement en copropriété, préciser que les informations dues à tous les occupants en application du décret n°2015-1681 du 15 décembre 2015 peuvent être adressées personnellement aux locataires à l’adresse mail communiquée par le copropriétaire bailleur

NDLR : On revient ici sur une disposition de la loi ELAN qui avait été invalidée par le Conseil Constitutionnel (cavalier législatif). Le syndic devra alors tenir un fichier supplémentaire des mails des locataires (en respect avec le RGPD…). Cela nécessite d’avoir l’accord du locataire dans le contrat de bail par exemple.

Proposition n°12 : Créer un nouveau mandat de gestion pour les professionnels “100% secure” vis-vis-vis du client

Modifier la loi Hoguet pour imposer simultanément dans tout mandat de gestion locative
les trois éléments suivants :
– l’administrateur de biens garantit au propriétaire le paiement des loyers et charges à la bonne date quels que soient les retards du locataire et prend en charge la remise en état du bien suite à dégradations au-delà du montant du dépôt de garantie et tous les frais éventuels de procédure ;
– l’administrateur de biens se couvre de cet engagement en souscrivant une assurance en excédent de pertes (stop loss) ;
– toute clause générale imposée à l’administrateur de biens pour exclure certains locataires de la garantie au regard du niveau ou de la composition de leur revenu est interdite dans ces contrats d’assurance

NDLR : Il s’agit ainsi du retour de la GUL (garantie universelle de loyers) mais mis à la charge des agences immobilières et uniquement au profit des clients : c’est ainsi un rapport “gagnant-gagnant” pour l’Etat et les agences. Il s’agit de rassurer le bailleur et capter ainsi les 66% de bailleurs qui gèrent leur bien sans avoir recours à une agence et de ramener également sur le marché de la location les logements vacants (3 Millions de logements vacants en France). Les agences devront ainsi adhérer à une assurance-groupe qui les couvrira au niveau du risque d’impayés (à partir du premier mois d’impayés alors que la plupart des assurances attendent que les trois premiers mois soient impayées pour effectuer le remboursement). Accepteront-elles de devoir gérer tout le contentieux avec cet assureur sans augmenter fortement leur rémunération du même coup ? Il s’agit donc simplement d’un transfert Pas sûr que le consommateur soit lui aussi gagnant…

Proposition n°13 du rapport NOGAL : des compétences renforcées pour les agents immobiliers

Faire évoluer les critères d’aptitude à la profession d’agent immobilier :
– en modifiant l’article 11 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi Hoguet pour ouvrir l’accès de la profession à tous les titulaires d’un diplôme de niveau 6 quelle qu’en soit la spécialité avec l’exigence complémentaire d’une formation qualifiante d’une durée minimale de 6 mois en immobilier dont seuls seraient exemptés les personnes dont le diplôme comporte déjà un cursus en immobilier ;
– en modifiant de même le 1° de l’article 12 du même décret pour permettre l’accès de la profession à tous les titulaires d’un diplôme de niveau 4 dès lors que la condition d’expérience professionnelle prévue au 2° est remplie et en étendant cette conditions d’expérience professionnelle aux mandataires non-salariés

NDLR : C’est assez logique : pour exercer un métier dans l’immobilier, il faut avoir suivi une formation initiale ou une expérience professionnelle dans ce domaine, mais ce n’est pas le cas aujourd’hui…

Proposition n°14 du Rapport NOGAL :  titulaires de carte professionnelle et les salariés et mandataires habilités : même diplôme et même expérience

Publier le décret d’application attendu suite à la modification par la loi ALUR de l’article 4 de la loi Hoguet de façon à préciser quelles sont les conditions de compétence exigées pour l’habilitation des salariés et mandataires autorisés à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte du titulaire de la carte professionnelle. Ces conditions devraient reprendre celles appliquées à ces titulaires eux-mêmes

Proposition n°15 et 16 du rapport NOGAL : Renforcer la qualité, l’effectivité, l’offre de formation et sa durée (passage à 45h)

Rendre effective l’obligation de formation continue :
– en élargissant le champ des thématiques éligibles à l’ensemble des actions prioritaires déterminées par la commission paritaire nationale de l’emploi et de la formation professionnelle de l’immobilier,
– en rendant la connaissance de cette offre plus accessible par un fichier dématérialisé recensant toutes les actions éligibles,
– en excluant en conséquence de la validation les formations déjà effectuées par l’agent les années précédentes,
– en exigeant que les attestations de formation en e-learning comportent les résultats de l’évaluation des acquis et que leur déroulement par étapes incontournables implique une durée réelle de connexion correspondant au temps théorique affiché sur le programme, et porter la durée minimale de l’obligation de formation continue à 15 heures par an ou 45 heures sur trois ans au titre des formations à la non-discrimination

– Prévoir un contrôle de l’obligation de formation continue des salariés et mandataires par les CCI. Au regard des effectifs concernés et afin d’éviter une augmentation trop sensible de la redevance qui rémunère les CCI pour cette tâche, ce contrôle pourrait être effectué par sondage. Si les CCI ne pouvait s’en charger, prévoir a minima l’habilitation des agents de la DGCCRF à cet effet

NDLR : Nous ne pouvons que souscrire à cette proposition. Immo-formation défend depuis sa création la formation en présentielle “sur mesure” afin de répondre aux besoins de la personne formée et en l’accompagnant pendant un an par son “service après formation”. Il existe une méconnaissance de la part des acteurs sur les thématiques de formation acceptées par les CCI afin de valider les heures de formation obligatoire.

L’ensemble de ce rapport est traité dans notre formation dans notre formation sur la gestion locative. N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez valider vos 14 heures de formation loi Alur. Nous pouvons également nous déplacer dans vos locaux sur Paris et en Province. Tel : 06-51-36-82-18 ou 07-68-32-27-67

Proposition N°17 du rapport NOGAL : sanctionner les atteintes au code de déontologie par la DGCCRF notamment vis-à-vis de la réglementation relative aux marchands de sommeil et celle relative à la discrimination

Sanctionner effectivement les infractions les plus graves aux lois et règlements et au code de
déontologie que sont la complicité avec les marchands de sommeils et la discrimination dans la sélection des locataires en développant les actions de testing.

NDLR : Ceci fait référence au testing récent de SOS RACISME auprès des agences immobilières.

Proposition n°18 du rapport NOGAL : sanctionner les titulaires de carte qui n’habilitent pas auprès de la CC leurs salariés et leurs mandataires agents commerciaux

Modifier le dernier alinéa de l’article 14 de la loi Hoguet pour prévoir que les sanctions applicables pour défaut de l’attestation d’habilitation peuvent être appliquées au titulaire de la carte professionnelle comme à ses salariés et mandataires qui négocient, s’entremettent ou s’engage pour son compte.

Proposition n°20 du rapport NOGAL : créer une certification pour avoir de “supers agents immobiliers”

Mettre en place une certification IMMO+ en concertation avec les professionnels pour permettre aux administrateurs de biens offrant des prestations de haute qualité en terme de gestion quotidienne que d’entretien et de développement de la valeur patrimoniale du bien de le faire valoir auprès des propriétaires.

NDLR : Cette certification, créée en collaboration avec les professionnels, permettra de déterminer la valeur ajoutée que peuvent apporter ces professionnels et de les faire monter en compétence sur des sujets d’actualité telle que la rénovation énergétique.

Affaire à suivre, une proposition de loi devrait être déposée en septembre mais certaines mesures pourraient être adoptées par décret…

Accéder au rapport NOGAL complet : télécharger le rapport NOGAL