1 Comment définir l’offre ?

• L’offre est définit comme une manifestation unilatérale de volonté par laquelle le propriétaire d’un bien fait connaître sa volonté de contracter et les conditions du contrat offert.
• On parlera du pollicitant pour désigner l’offrant. Il peut donc s’agir d’une offre d’achat ou de vente, la personne du pollicitant passant d’acquéreur à vendeur. Il ne faut pas la confondre avec la promesse de vente .

2 Quelles sont les conditions de l’offre au sens du code civil ?

L’offre doit selon le Code civil contenir la désignation du bien et la détermination, ou le mode de détermination du prix.

Ainsi, l’offre doit être précise dans son contenu. Elle doit viser les éléments essentiels du contrat envisagé et exprimer clairement la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation (C. civ. art. 1114).

Aussi, en fonction de la nature même du contrat offert, un contenu minimum est attendu.

Texte de référence l’article 1114 du code civil : « L’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation. »

En conséquence, l’offre de vendre ou d’acquérir doit contenir au minimum deux éléments pour que son acceptation forme le contrat :

– La mention de la chose vendue ou à acquérir

-La mention du prix de vente ou que l’acquéreur est prêt à mettre pour prendre possession dudit bien

Ces deux informations, sont les éléments essentiels qui appellent un échange de consentement nécessaire à la formation de la vente (article 1583 du Code civil). Il faut que l’acceptation reçue traduise cet échange de consentement, notons que les juges récemment déboutés des acquéreurs de leur action en exécution forcée en considérant par des faits extérieurs que l’échange de consentement sur ces éléments n’avaient pas eu lieu (Cass. 3éme civ. 27 juin 2019, n° 18-15863).

En l’absence de tels éléments, il ne s’agira pas d’une offre au sens du code civil, mais d’une simple invitation à entrer en négociation ou pourparlers et cela encore plus depuis la réforme des contrats. Ainsi, il était déjà considéré par la jurisprudence que l’absence de la mention relative au prix dans un écrit ne constituait pas une offre pouvant emporter vente en cas d’acceptation de son bénéficiaire (CA Paris 2e ch. A 29-1-1996, Priston c/ Adham).

Le contenu de l’offre outre ces éléments essentiels peut être imposé par des textes spéciaux pour que soit caractérisée une offre au sens du Code civil :

En effet, lorsque l’offre porte sur un lot de copropriété, la pollicitation (offre d’achat ou de vendre) doit contenir l’indication de sa superficie Carrez issue de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Pourquoi une telle obligation ? En réalité, si le pollicitant souhaite que l’acceptation par le bénéficiaire emporte les effets d’un accord contractuel, l’indication de cette superficie permet de signer postérieurement une promesse de vente ou une vente.

Pour aller plus loin, il convient, que l’offre soit la plus complète possible pour des questions de sécurité juridique.

Les auteurs s’accordent sur le fait que l’offre devrait dans l’idéal contenir l’ensemble des mentions que l’on retrouverait dans un avant-contrat à savoir :

-Un délai d’acceptation

-La nature du contrat offert (promesse unilatérale ou synallagmatique, vente conditionnelle),

-Le régime du transfert de propriété envisagé

-Les dates de réalisation de la vente et d’entrée en jouissance,

-Les conditions suspensives,

-Les obligations respectives des parties,

-Les éventuelles dérogations aux dispositions supplétives du Code civil en matière de garanties dues par le vendeur

-La qualification et montant du versement d’une somme d’argent lors de la signature d’un avant-contrat ultérieur

-Les modalités de paiement du prix

Aussi, l’offre doit être ferme c’est-à-dire ne pas indiquer de réserves. La réserve emportant la conséquence que l’auteur de l’offre (pollicitant) n’entend pas être lié par l’acceptation du bénéficiaire et pourra se délier de cette offre par sa simple volonté.

Le fait d’indiquer des réserves peut requalifier l’offre en simple entrée en pourparlers et le but poursuivi par le pollicitant sera non atteint par cette qualification.

3 Quels en sont les effets juridiques ?

Tant qu’elle n’a pas été acceptée, elle ne crée aucune obligation à la charge de celui qui l’émet.

Le bénéficiaire ne dispose que d’un pouvoir fragile de parfaire le contrat en acceptant cette offre car le pollicitant (l’offrant) peut en principe retirer son offre à tout moment tant qu’elle n’a pas été acceptée sans avoir à mettre en demeure le bénéficiaire de prendre parti.

La réforme du Code civil opérée en octobre 2016 introduit ainsi la définition de l’offre et de l’acceptation dans le Code civil. Cela emporte des conséquences en matière d’effet juridique :

Ainsi, l’article 1114 dispose que « L’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation. »

Quant à l’article 1118 du Code civil, il pose le principe de l’acceptation selon lequel, « L’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre.

Tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation.

L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle. »

Ces textes pose le régime juridique de l’offre.

Ainsi, L’acceptation de l’offre par le bénéficiaire forme le contrat avec le pollicitant si elle intervient en temps voulu ou dans un délai raisonnable. L’acceptation doit être pure et simple, coïncider avec l’offre au moins concernant les éléments essentiels du contrat (Cass. civ. 3ème, 4 janvier  1973) sinon le contrat n’est pas formé.

L’acceptation suppose une manifestation tangible de la volonté mais, aucune  forme particulière n’est requise car elle peut même être tacite.

Si le pollicitant retire son offre pendant le délai explicite ou implicite les  tribunaux peuvent considérer que le contrat s’est quand même formé par l’acceptation du bénéficiaire dans ce délai (Cass. civ., 17 déc. 1958) ou condamner l’offrant à des dommages-intérêts (Cass. civ., 1ère 19 janvier 1977).

4. Comment convaincre le vendeur à accepter l’offre d’achat ?

Selon la jurisprudence en vigueur, L’agent immobilier doit vérifier la solvabilité du futur acquéreur, et ce ci avant de transmettre l’offre à son mandant (vendeur). Il aura alors intérêt à recourir à un courtier en prêt immobilier qui validera le dossier en lui demandant d’établir une attestation de solvabilité.

Si vous souhaitez faire une offre directement au propriétaire-vendeur, l’attestation de solvabilité est un document non obligatoire représentant un allié de taille pour convaincre le vendeur de vous faire confiance, et de vous différencier face aux dossiers des autres acheteurs. Celle-ci indique que votre situation financière est favorable pour que le courtier accepte de vous accorder un prêt immobilier. Vous souhaitez faire une offre ? Demandez votre attestation de solvabilité aux meilleurs courtiers sélectionnés autour de chez vous !