6 questions sur les violences conjugales et le sort du bail d’habitation

La Loi ELAN a instauré un dispositif de protection pour les locataires victimes de violences conjugales leur permettant de quitter les lieux sans craindre de sanction de la part du bailleur ou du gestionnaire immobilier missionner pour gérer le bien.
Un loi du 30 juillet 2020 est venue compléter ce dispositif en instaurant un nouveau cas de préavis réduit pour quitter le logement familial, il est important que les professionnels comme les administrateurs de biens, agents immobiliers aient connaissance de ce dernier.

Toutes ces nouvelles mesures sont abordées dans notre formation bail d’habitation

Dorénavant, les victimes de violences peuvent quitter les lieux loués avec un délai de préavis réduit à 1 mois comme c’est déjà le cas notamment pour les logements loués dans des zones dites tendues ou encore en cas de perte d’emploi.

1/ Qui peut bénéficier d’un tel délai réduit de préavis ?

Sans aucune discrimination la femme ou l’homme victime de violences conjugales pourra quitter les lieux sous un mois dès lors qu’il justifie soit d’une ordonnance de protection à son bénéficie soit qu’il/elle apporte la preuve que son conjoint, pacsé ou encore concubin a fait l’objet d’une procédure de poursuite pénales pour des faits de violence.

2/ Quel est l’effet d’une ordonnance du juge en matière de logement ?

Face à une telle situation, le principe est l’attribution par le juge du logement au locataire qui subit les violences. Le JAF en charge de l’affaire devra si il entend prendre une décision contraire à ce principe justifier sa décision par des circonstances de fait même lorsque ce locataire bénéficie d’un hébergement d’urgence. Il peut également prendre des mesures complémentaires d’éloignement à l’encontre du locataire auteur des violences contre son concubin, pacsé, époux ou enfant.

4/ Fin de la solidarité entre les locataires :

La loi ELAN créé une exception à la solidarité en matière de bail d’habitation en raison de violences conjugales. En raison, des mauvais traitements subis par l’un des membres du couple ou encore par un enfant, il est en effet possible de sortir du bail sans avoir l’obligation de régler sa part de loyer à compter du départ du locataire, la solidarité cesse le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée.

Cependant, encore faut-il respecter certaines conditions à savoir :
– le locataire qui souhaite quitter les lieux pour violences conjugales doit en informer son bailleur directement ou si le bien est sous mandat de gestion le gestionnaire en charge de celui-ci par lettre recommandée avec accusé de réception
– le courrier doit être accompagné de justificatifs liées à la situation qui amène cette personne à sortir du bail ( copie de l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales ou d’une copie de la condamnation pénale de son conjoint ou partenaire pour des faits de violences conjugales).

Une fois ce courrier transmis à l’agent immobilier ou au bailleur, le locataire est déchargé sous un mois du paiement du loyer. Cette mesure permet donc au locataire en situation de fragilité personnelle de ne pas devoir attendre le prononcé d’une décision de justice définitive pour se voir libérer de ses obligations liées au bail.

5/ Quelle est le sort des cautions en cas de violences conjugales?

L’article 8-2 créé par la loi ELAN prévoit que la caution est en conséquence libérée de ses obligations vis-à-vis du bailleur. Il revient donc au gestionnaire immobilier de veiller à informer ce dernier dès la réception du courrier du ou de la locataire sous peine de voir sa responsabilité engagée. A noter que la fin de la solidarité et du cautionnement ne joue que pour l’avenir c’est-à-dire que les dettes non réglées par le/la locataire sortant (e) restent dues au bailleur. L’agent immobilier titulaire d’un mandat de gestion devra donc être vigilant sur les comptes du couples et faire le bilan sur les arriérés de loyer le cas échéant.

Article 8-2 de la loi du 6 juillet 1989 :”Lorsque le conjoint du locataire, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou son concubin notoire quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, accompagnée de la copie de l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l’autre membre du couple ou de la copie d’une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui et rendue depuis moins de six mois.

La solidarité du locataire victime des violences et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier mentionné au premier alinéa au domicile du bailleur, pour les dettes nées à compter de cette date.

Le fait pour le locataire auteur des violences de ne pas acquitter son loyer à compter de la date mentionnée au deuxième alinéa est un motif légitime et sérieux au sens du premier alinéa de l’article 15.”

6/ Le locataire auteur des violences conjugales resté dans les lieux est-il redevable des loyers?

La réponse est positive, le locataire auteur des violences restent redevable de l’entier loyer.

De plus, le non paiement du loyer par ce dernier à compter de la notification faite par la victime de violence au bailleur devient un motif légitime et sérieux de résiliation au sens de l’article 1er de l’article 15.