Les Syndicats de copropriétaires mandatent un syndic professionnel pour les accompagner dans la gestion des parties communes des immeubles. L’article 18* de la loi du 10 juillet 1965 traite des obligations des professionnels en charge des copropriétés et le décret du 26 mars 2015 du contrat type de syndic. Contrat type de syndic modifié récemment suite à la parution du décret du 2 juillet 2020.

Cet article propose de faire le point sur des éléments essentiels qu’il ne faut pas négliger dans le cadre de la signature d’un contrat de syndic.

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1- Qui peut-être syndic de copropriété ?

Seuls les titulaires d’une carte professionnelle respectant la réglementation de la loi HOGUET peuvent être syndics professionnels. Ainsi, lors de la présentation du mandat (contrat) en Assemblée Générale le représentant du cabinet doit pouvoir apporter la preuve de la détention d’une carte de type S (carte créée par la loi ALUR).

Etre titulaire d’une telle carte n’est pas la seule garantie offerte aux copropriétaires car comme toute personne soumise à la loi HOGUET, un syndic doit souscrire une garantie financière ainsi qu’une assurance professionnelle.

• Concernant la garantie financière :elle est essentielle pour obtenir une carte professionnelle (article 3 Loi 2 janvier 1970) et prend la forme soit d’un cautionnement soit d’une consignation auprès de la CDC. Elle a pour but de permettre le remboursement des fonds de la clientèle en cas de détournement de fonds, d’insolvabilité, de liquidation. Toute personne morale assujettie à cette loi  devant détenir des fonds de sa clientèle la doit à celle-ci.

NB : fin de la garantie financière

La démission du professionnel 

La dénonciation ou expiration du contrat de garantie

Mise en location-gérance du fonds de commerce

La fermeture de l’établissement

Le décès du garanti sauf à proroger pendant un an si un autre titulaire de la carte endosse le rôle de chef d’établissement

• Concernant l’assurance professionnelle :Ici, il s’agit de s’assurer contre les risques pécuniaires ayant un lien avec l’activité déclarée.Le garant doit contrôler l’agent et informer la CCI qui a délivré la carte professionnelle toute suspension du contrat d’assurance, dénonciation de la tacite reconduction ou résiliation et tout avenant au contrat.

  En cas de suspension, expiration ou dénonciation du contrat : le titulaire doit restituer immédiatement sa carte professionnelle à la CCI et doit la remettre sur simple réquisition.

  Pour obtenir le renouvellement de leurs cartes professionnelles les syndics doivent depuis 2016 justifié le suivi de formations pour une durée de 42h sur trois années consécutives. Les domaines visés par le décret de février 2016 réformé en octobre 2020 sont : juridique, économique, commercial le domaine technique relatif à la construction, l’habitation, l’urbanisme et la transition énergétique.. Il faut dans le cadre de ces heures de formation avoir suivi 2h sur la déontologie et 2h sur la non-discrimination au logement.

2 – Que contient le contrat type de syndic ?

Le contrat type de syndic instauré par le décret du 26 mars 2015 créé de fortes obligations en terme de transparence et d’équilibre dans la relation contractuelle qui lie le syndic et la copropriété.

Ce contrat a été réformé par un décret du 2 juillet 2020 . Le Syndicat des copropriétaires sera forcément attentif au respect de la réglementation et le professionnel ne saurait ne pas le respecter sous peine de sanction de la part de la DGCCRF et d’un contrôle du CNTGI.

Le nouveau modèle de contrat type annoté par nos soins : modèle contrat type syndic

Ce contrat devra également dès que le modèle de fiche d’information sera paru contenir une fiche en annexe obligatoire qui contiendra des informations sur le prix et les prestations proposées par le syndic selon un modèle fixé par arrêté.

“Tout manquement aux obligations mentionnées aux premier et troisième alinéas du présent article est passible d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 3 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale. Cette amende est prononcée dans les conditions prévues au chapitre II du titre II du livre V du code de la consommation.”

3- Quelles autres prestations un syndic peut-il offrir à des copropriétaires?

Le syndic a désormais la possibilité d’offrir des prestations de services déconnectées de son activité de syndic, de sa mission. Cela emporte qu’il y a possibilité de conclure une convention portant sur de telles prestations avec le syndicat des copropriétaires.

Pour cela il faudra être autorisé, sous peine d’inopposabilité, par une Assemblée Générale ayant voté à la majorité des voix exprimées de tous les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.

Ces prestations seront hors champ du contrat de syndic. Certains ont déjà pensé à par exemple offrir à certaines copropriétés un service de conciergerie .

Références de texte :

• article 18 loi du 10 juillet 1965 : “I. – Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :- d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

  – d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ;

  – de soumettre au vote de l’assemblée générale, à la majorité de l’article 24, la décision de souscrire un contrat d’assurance contre les risques de responsabilité civile dont le syndicat doit répondre. En cas de refus de l’assemblée générale, l’assurance peut être contractée par le syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, en application de l’article L. 112-1 du code des assurances ;

  – de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l’intervention de chaque copropriétaire à l’acte ou à la réquisition de publication ;

  -d’assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires. La décision de confier les archives du syndicat des copropriétaires à une entreprise spécialisée aux frais dudit syndicat est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Une telle décision ne peut donner lieu à aucune rémunération complémentaire au profit du syndic ;

  – d’établir et de tenir à jour et à disposition des copropriétaires un carnet d’entretien de l’immeuble conformément à un contenu défini par décret ;

  – de réaliser les démarches prévues aux articles L. 711-1 à L. 711-6 du code de la construction et de l’habitation relatifs à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires, sous peine de l’astreinte prévue au même article L. 711-6 ;

  – d’assurer l’information des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale, selon des modalités définies par décret ;

  – de proposer, lorsque le syndic est un syndic professionnel, un accès en ligne sécurisé aux documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés, sauf décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 25 de la présente loi. Cet accès est différencié selon la nature des documents mis à la disposition des membres du syndicat de copropriétaires ou de ceux du conseil syndical. Un décret précise la liste minimale des documents devant être accessibles en ligne dans un espace sécurisé.

  II. – Le syndic assure la gestion comptable et financière du syndicat et, à ce titre, est chargé :

  – d’établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, les comptes du syndicat et leurs annexes, de les soumettre au vote de l’assemblée générale et de tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fait apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du syndicat ;

  – d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il choisit, un compte séparé au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat. L’assemblée générale peut décider, à la majorité de l’article 25, que ce compte est ouvert dans un autre établissement bancaire de son choix. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les éventuels intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci. Toutefois, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l’assemblée générale peut, à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1, dispenser le syndic soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ou dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Le compte unique fait apparaître dans les écritures de l’établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat. Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Le syndic transmet au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci. Dans ce cas, le syndic ne peut pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l’assemblée relative à la dispense de compte bancaire séparé ;

  – d’ouvrir, dans l’établissement bancaire qu’il a choisi ou que l’assemblée générale a choisi pour le compte mentionné au troisième alinéa du présent II, un compte séparé rémunéré au nom du syndicat, sur lequel sont versées sans délai les cotisations au fonds de travaux prévu à l’article 14-2. Ce compte bancaire ne peut faire l’objet d’aucune convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte. Les virements en provenance du compte mentionné au troisième alinéa du présent II sont autorisés. Les intérêts produits par ce compte sont définitivement acquis au syndicat. La méconnaissance par le syndic de ces obligations emporte la nullité de plein droit de son mandat à l’expiration du délai de trois mois suivant sa désignation. Toutefois, les actes qu’il a passés avec des tiers de bonne foi demeurent valables. Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci. Toutefois, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, l’assemblée générale peut, à la majorité de l’article 25 et, le cas échéant, de l’article 25-1, dispenser le syndic soumis à la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, ou dont l’activité est soumise à une réglementation professionnelle organisant le maniement des fonds du syndicat, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Le compte unique fait apparaître dans les écritures de l’établissement bancaire un sous-compte individualisant comptablement les versements et prélèvements afférents au syndicat. Le syndic effectue sur ce sous-compte, sans délai, les versements des sommes et valeurs appartenant au syndicat et y reporte les dépenses effectuées pour son compte. Le syndic transmet au président du conseil syndical une copie des relevés périodiques bancaires du sous-compte, dès réception de ceux-ci. Dans ce cas, le syndic ne peut pas proposer une rémunération différenciée en fonction de la décision de l’assemblée relative à la dispense de compte bancaire séparé ;

  A l’exception du syndic provisoire et de l’administrateur provisoire désigné en application des articles 29-1 et 29-11, le syndic de copropriété ne peut avancer de fonds au syndicat de copropriétaires.

  III. – Le syndic est également chargé :

  – de notifier sans délai au représentant de l’Etat dans le département et aux copropriétaires l’information selon laquelle les deux tiers des copropriétaires, représentant au moins deux tiers des quotes-parts de parties communes, ont exercé leur droit de délaissement dans les conditions prévues par l’article L. 515-16-3 du code de l’environnement. La notification aux copropriétaires mentionne expressément les dispositions du IV de cet article ;

  – lorsqu’un réseau de communications électroniques interne à l’immeuble distribue des services de télévision et si l’installation permet l’accès aux services nationaux en clair de télévision par voie hertzienne terrestre en mode numérique, d’informer de manière claire et visible les copropriétaires de cette possibilité et de fournir les coordonnées du distributeur de services auquel le copropriétaire doit s’adresser pour bénéficier du ” service antenne ” numérique, tel que prévu au deuxième alinéa de l’article 34-1 de la loi n° 86-1067 du 30 septembre 1986 relative à la liberté de communication.

  IV. – Seul responsable de sa gestion, il ne peut se faire substituer. L’assemblée générale peut seule autoriser, à la majorité prévue par l’article 25, une délégation de pouvoir à une fin déterminée.

  V.- En cas d’empêchement du syndic, pour quelque cause que ce soit, le président du conseil syndical peut convoquer une assemblée générale appelée à désigner un nouveau syndic. En cas de carence du syndic et à défaut de stipulation du règlement de copropriété, un administrateur ad hoc peut être désigné par décision de justice.

  VI.- Le contrat de syndic est conclu pour une durée déterminée. Il est approuvé par une décision expresse de l’assemblée générale.”