Audit énergétique : tout savoir et tout comprendre

L’audit énergétique a été mis en place depuis la loi “Grenelle II” du 12 juillet 2010. Un audit énergétique est ainsi obligatoire depuis 2017 dans les copropriétés de 50 lots ou plus et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire était antérieure au 1er juin 2001. Les autres copropriétés devaient simplement réaliser un DPE.

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a souhaiter favoriser la programmation et la réalisation de travaux de rénovation énergétique du patrimoine existant en généralisant l’obligation de réaliser un DPE pour l’ensemble des bâtiments d’habitation collectifs dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 en étendant cette obligation à l’ensemble des bâtiments soumis au statut de la copropriété.

La loi Climat et Résilience a ainsi recentrer l’obligation de réaliser un audit énergétique sur les maisons individuelles ou les immeubles non soumis au statut de la copropriété lorsque les logements sont classés D, E, F ou G au niveau de leur DPE et lorsqu’ils sont proposés à la vente.

1. Audit Energétique : quel est le calendrier d’application ?

En France métropolitaine, après plusieurs reports, cette obligation doit s’appliquer selon le calendrier suivant :

• le 1er avril 2023 pour les logements appartenant à la classe F ou G ;
• le 1er janvier 2025, pour les logements appartenant à la classe E ;
• 1er janvier 2034, pour les logements appartenant à la classe D.

C’est la date de signature de la promesse ou de l’acte de vente qu’il faut prendre en compte.

Tous les textes d’application sont parus (voir en fin d’article).

En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, la réalisation de l’audit énergétique deviendra obligatoire :

• le 1^er juillet 2024, pour les logements appartenant à la classe F ou G ; le 1^er janvier 2028, pour les logements appartenant à la classe E ;
• le 1^er janvier 2034, pour les logements appartenant à la classe D.

Un arrêté (à paraître) précisera le contenu spécifique de l’audit à réaliser en outre-mer.

2. Audit Energétique : à qui s’applique-t-il ?

L’obligation de réaliser un audit énergétique concerne :

• les maisons individuelles ou les immeubles non soumis au statut de la copropriété ; appartenant aux classes énergétiques D, E, F ou G (au sens du DPE) ;
• lors de la mise en vente de tout ou partie de ces bâtiments.

• L’audit énergétique est abordé notamment dans notre formation sur le compromis de vente. Nous pouvons également effectuer pour votre agence une formation sur mesure sur cette thématique. N’hésitez pas à consulter notre catalogue de formation immobilier ou nous contacter : 06-51-36-82-18 ou 07-68-32-27-67.

2. Audit Energétique : quelle est son contenu ?

L’audit énergétique comprend des éléments portant sur :

1. l’estimation de la performance énergétique avant travaux ;

C’est l’estimation réalisée selon la méthode de calcul conventionnelle utilisée pour l’établissement des DPE.

Préalablement à la réalisation de l’audit, le propriétaire du logement doit remettre au professionnel chargé de réaliser l’audit énergétique :

• le récapitulatif standardisé du DPE, dans le même format que celui dans lequel il lui a été transmis par le professionnel chargé de l’élaboration du DPE ;
• les factures des travaux réalisés ;
• le cas échéant, les différents diagnostics techniques immobiliers dont il dispose.

L’audit comprend également :

• un schéma précisant la répartition des déperditions thermiques du logement étudié ;
• des informations sur les dispositifs de pilotage existants dans le bâtiment (les dispositifs de pilotage constituant les dispositifs de mesure, de régulation et de contrôle pilotant les équipements du bâtiment).

1. des propositions de travaux ;

L’audit énergétique contient des propositions de travaux (au minimum deux propositions) permettant de parvenir à une rénovation performante  : c’est-à-dire ceux qui parviennent d’atteindre le classement du bâtiment ou de la partie du bâtiment en classe A ou B (ou s’ils sont classés F ou G avant travaux lorsqu’ils permettent d’atteindre au moins la classe C après travaux  en comprenant l’étude des six postes de travaux de rénovation énergétique (isolation toiture, des murs…).

Ces propositions doivent être compatibles avec les servitudes prévues par le Code du patrimoine et ne pas présenter un coût disproportionné par rapport à la valeur du bien.

L’auditeur doit proposer au moins deux propositions de travaux de rénovation :

•  une première proposition prévoit un parcours de travaux par étapes, la première étape devant permettre au minimum d’atteindre la classe E. Ce parcours de travaux prévoit également les travaux nécessaires pour atteindre la classe B, lorsque les contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales ou le coût des travaux ne font pas obstacle à l’atteinte de ce niveau de performance.
• une deuxième proposition prévoit un parcours de travaux en une seule étape pour constituer une rénovation performante (c’est-à-dire un niveau de performance au moins égal à celui de la classe B).

1. la performance énergétique après travaux ;

L’audit énergétique précise pour chaque étape du parcours de travaux :

• la consommation annuelle d’énergie primaire et d’énergie finale du bâtiment après travaux pour chacun des usages (chauffage, refroidissement, eau chaude sanitaire, éclairage et auxiliaires)
• les émissions de gaz à effet de serre du bâtiment après travaux pour l’ensemble des usages de l’énergie précitées rapportée à la surface habitable exprimée en kgCO2/m²SHAB/an ;
• le classement de performance énergétique du bâtiment après travaux,
• l’estimation des économies d’énergie en énergie primaire et en énergie finale, et des émissions de gaz à effet de serre évitées du bâtiment (en valeur absolue, puis en valeur relative par rapport à l’état initial avant travaux)
• l’estimation de l’impact théorique des travaux proposés sur les frais annuels d’énergie, sous la forme d’une fourchette d’économie de coûts (calculée sur la base des fourchettes de coûts définies à l’annexe 7 de l’arrêté du 31 mars 2021).

1. le coût des travaux et les aides mobilisables ;

L’audit doit préciser :

• l’estimation du coût des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement et des travaux nécessaires ( en cohérence avec les économies d’énergie attendues et la valeur vénale du bien)
• le cas échéant, la mention des principales aides financières mobilisables et des aides locales disponibles.

1. les conditions d’aération ou de ventilation du bâtiment avant travaux.

2. Audit énergétique : quelle est sa forme ?

L’audit énergétique donne lieu à :

• un rapport de synthèse ;
• un récapitulatif standardisé.

Le rapport de synthèse comprend notamment un état des lieux du bâtiment, une synthèse de l’ensemble des éléments de contenu de l’audit, une annexe explicitant les différentes notions techniques, un renvoi vers les structures chargées d’assurer l’information, le conseil et l’accompagnement à la rénovation énergétique, dans le cadre du service public de la performance énergétique de l’habitat France Renov’. Le rapport de synthèse doit être transmis au commanditaire de l’audit dans un délai d’un mois à compter de la date de visite du bâtiment, sous un format papier et informatique.

Le récapitulatif standardisé comporte l’intégralité des données renseignées par l’auditeur et celles calculées pour la réalisation de l’audit énergétique (données administratives du bâtiment, surface, type d’énergie…)

4. Audit énergétique : quel est sa durée ?

La durée de validité de l’audit énergétique est fixée à 5 ans, ce qui est plus court que le DPE (10 ans).

5. Audit énergétique : par qui peut-il être réalisé ?

L’audit énergétique est réalisé par un auditeur dont les conditions de qualification sont précisées par le décret 4 mai 2022.

Les personnes chargées de réaliser des audits énergétiques doivent être indépendantes  vis-à-vis du propriétaire et justifier de certaines conditions. Ces conditions diffèrent selon que l’audit est réalisé dans un immeuble de plusieurs logements ou un pavillon.

Dans tous les cas, l’audit peut-être réalisé par un architecte ou une société d’architecture, ayant suivi(e) une formation dédiée.

6. Auditeur énergétique : quel est sa mission et sa responsabilité ?

L’auditeur a pour missions de :

• dresser un état des lieux des performances énergétiques initiales du logement, en identifiant notamment les déperditions thermiques ;
• établir un diagnostic des modes constructifs, des principales caractéristiques architecturales et thermiques, des équipements énergétiques ainsi que des éventuelles pathologies du bâtiment ; effectuer des propositions de travaux permettant d’améliorer le confort thermique et la qualité d’air et de parvenir à une rénovation performante.

Il doit effectuer au moins une visite du logement, en présence du propriétaire ou de son mandataire, et rédiger un rapport de synthèse (voir plus haut).

L’auditeur ne peut sous-traiter tout ou partie de la réalisation de l’audit.

Les professionnels en charge de la réalisation des audits sont tenus de souscrire une assurance destinée à couvrir les conséquences de leurs responsabilités dans le cadre de leur activité de réalisation de l’audit énergétique.

Les auditeurs doivent conserver les audits qu’ils réalisent jusqu’à la mise en place d’un système de collecte auprès de l’ADEME.

Par ailleurs, l’auditeur doit mettre les audits énergétiques qu’il réalise à la disposition des propriétaires successifs des logements, pendant leur durée de validité (cinq ans). À leur demande, il leur délivre des informations sur les propositions de travaux présentées et, le cas échéant, atteste de la réalisation de scénarios de travaux présentés dans les audits, sans qu’il soit nécessaire pour le propriétaire intéressé d’entreprendre la réalisation d’un nouvel audit.

7. Audit énergétique : quels sont les textes de références ?

• Décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 relatif aux compétences des auditeurs
• Arrêté du 4 mai 2022 définissant le contenu de l’audit énergétique
• Article L126-28-1 du code de la construction et de l’habitation, relatif à l’audit énergétique