Les agents commerciaux en immobilier (mandataire immobilier) peuvent-ils avoir recours au portage salarial ?

Les agents commerciaux en immobilier, appelé également mandataire immobilier, peuvent-ils avoir recours au portage salarial ?

De nombreuses sociétés proposent le recours au portage salarial pour exercer l’activité d’agent commercial ou mandataire immobilier. Cette pratique est aujourd’hui remise en cause par une réponse ministérielle du 17 novembre 2022 (lire texte intégral ci-dessous). Aujourd’hui, 0.3% des agents commerciaux seraient concernés par cette pratique qui serait donc illicite.

Le portage salarial consiste à mettre à disposition les services d’un salarié par une entreprise de portage salarial qui gère les aspects administratifs et juridiques de l’emploi, tels que la gestion des salaires, des cotisations sociales et des assurances.

Les avantages avancées sont une plus grande flexibilité et une meilleure gestion de leur activité professionnelle. L’agent commercial en immobilier peut ainsi se concentrer sur son cœur de métier, à savoir la vente, la location et la gestion des biens immobiliers, tout en bénéficiant de la sécurité d’emploi et des avantages sociaux liés à son statut de salarié.

Cependant, il est important de noter que le portage salarial peut entraîner des coûts supplémentaires pour les agents commerciaux en immobilier, en raison de la rémunération de la société de portage salarial pour les services qu’elle fournit. Il est donc important de bien comprendre les modalités et les coûts du portage salarial avant de prendre une décision. de plus, cette pratique apparaît prohibé aujourd’hui.

Ce sujet est abordé notamment dans notre formation loi Hoguet. Nous pouvons également effectuer pour votre agence une formation sur mesure sur cette thématique. N’hésitez pas à consulter notre catalogue de formation immobilier ou nous contacter : 06-51-36-82-18 ou 07-68-32-27-67. 

Le portage salarial est-il compatible avec la loi Hoguet du 2 janvier 1970 ?

La loi HOGUET est une législation française qui régit les activités de transaction et de gestion immobilières en France, ainsi que l’activité de syndic. Elle impose notamment des obligations aux agents immobilier, telles que l’obligation d’avoir entre autre une carte professionnelle, une assurance obligatoire et de respecter les règles éthiques et déontologiques du métier.

L’habilitation pour les agents commerciaux en immobilier est délivrée par les chambres de commerce et d’industrie (CCI) à la demande du titulaire de la carte professionnelle (l’agence immobilière ou l’administrateur de bien). L’obtention de l’habilitation est obligatoire pour pouvoir travailler en tant qu’agent commercial immobilier en France. l’agent commercial doit présenter sa carte d’habilitation à toute personne qui en fait la demande.

L’habilitation permet à l’agence immobilière d’avoir recours à des négociateurs salariés ou non salariés. Les premiers exercent leur activité dans des conditions faisant apparaître un lien de subordination, tandis que les seconds ont le statut d’agent commercial et sont liés au titulaire de la carte par un contrat de mandat.

Les personnes habilitées sont soumises à la même obligation de formation continue (“formation loi alur“) que les titulaires de la carte professionnelle.

L’agent commercial immobilier lié par un mandat avec l’agence immobilière peut-il également être salarié d’une société de portage salariale ?

Comme nous l’avons vu, nous sommes donc en présence d’une profession réglementée. En principe, l’exercice d’une activité réglementée est impossible en portage salarial. Vous ne pouvez pas réaliser des prestations en portage salarial si vous exercez une profession ou une activité réglementée : professions nécessitant l’inscription à un Ordre, professions nécessitant un titre ou diplôme… Les professions réglementées les plus connues sont les avocats, les architectes, les médecins ou encore les experts-comptables… mais il y a également les chauffeurs de taxi, les ramoneurs ou les experts agricoles. Concrètement l’agent immobilier ne pourrait pas y avoir recours pour lui-même.

Concernant les agents commerciaux habilités, la réponse du Ministre est également négative (lire la réponse intégrale ci-dessous). L’agent commercial immobilier ne peut pas avoir recours au portage salarial. Mais son argumentation porte sur le respect du Code du travail.

En effet, selon le code du travail, l’entreprise cliente (ex: une agence immobilière) ne peut avoir recours à un salarié porté que pour l’exécution d’une tâche occasionnelle ne relevant pas de son activité normale et permanente ou pour une prestation ponctuelle nécessitant une expertise dont elle ne dispose pas. Or, l’objet même de l’habilitation est de permettre à l’agent commercial d’effectuer les missions d’entremise de l’agent immobilier (recherche de mandat, visite, négociation du prix, recherche d’acquéreurs…). Sa mission relève de l’activité normale de l’agent immobilier qui y a recours.

A notre sens, il y a également une incompatibilité du fait que la profession d’intermédiaire de l’immobilier est réglementé. Il apparait nécessaire que la société de portage dispose elle-même d’une carte professionnelle Hoguet pour pouvoir “porter” légalement l’agent commercial puisqu’elle est son employeur. A notre sens, la société de portage doit répondre en effet aux mêmes obligations légales que toute société qui emploie des agents commerciaux en immobilier. La loi Hoguet permet d’ailleurs d’exercer cette activité d’entreprise immobilière à titre accessoire.

Afin de sécuriser le dispositif, l’habilitation devrait être obtenue auprès de la CCI via la société de portage. Il faudrait ensuite conclure une délégation de mandat entre la société cliente (l’agence immobilière) et la société de portage pour chaque opération effectué par l’agent commercial.

Comme vous pouvez le constater, la question n’est pas simple et pas encore tranchée par les tribunaux mais la prudence doit l’emporter. En effet, il y a un risque pénal pour la société de portage. On pourrait considérer qu’elle se livrent ou prêtent son concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens immobiliers d’autrui sans avoir de carte professionnelle. Elle serait passible à ce titre de six mois de prison et de 7500 euros d’amende. l’agent commercial risque également une sanction pénale en vertu de l’article 4 de la loi Hoguet (exercer son activité sans être habilité par la société de portage).

 

Portage salarial et métier de négociateur immobilier : réponse ministérielle du 17/11/2022 – texte intégral

16e législature

Question écrite n° 01237 de Mme Catherine Dumas (Paris – Les Républicains)

publiée dans le JO Sénat du 14/07/2022 – page 3752

Mme Catherine Dumas interroge M. le ministre du travail, du plein emploi et de l’insertion sur la question de l’exercice du métier de négociateur immobilier dans le cadre d’un contrat de portage salarial. Le portage salarial est encadré notamment par les articles L. 1254-5 et L. 1254-3 du code du travail qui respectivement prohibent son utilisation pour certaines activités de service à la personne et précisent que l’entreprise cliente ne peut avoir recours à un salarié porté que pour l’exécution d’une tâche occasionnelle ne relevant pas de son activité normale et permanente ou pour une prestation ponctuelle nécessitant une expertise dont elle ne dispose pas. La loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce précise les conditions d’exercice de l’activité immobilière avec une habilitation notamment du négociateur par le titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier. Or, rien dans ces dispositions applicables à l’activité de négociateur immobilier n’empêche le recours au portage salarial pour exercer ce métier, aucun lien de droit direct n’étant obligatoire entre l’agent immobilier, client, et le négociateur immobilier, salarié porté. En particulier, le Garde des sceaux avait dans une réponse à question écrite n° 29409, parue au JO du 17 avril 2000 indiqué que la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 relative notamment aux activités de négociation immobilière « ne fait pas référence à un statut professionnel déterminé » et « a adapté la solution au rôle que peuvent jouer les diverses catégories de préposés ». De plus les salariés portés doivent disposer d’une qualification professionnelle au moins équivalente à Bac +2 ou d’une expérience d’au moins trois ans dans le secteur d’activité. Par ailleurs, l’activité normale et permanente n’interdit pas le recours à des ressources supplémentaires pour des besoins occasionnels. C’est pourquoi elle lui demande de rappeler qu’aucune disposition légale applicable au secteur immobilier n’est en soi incompatible avec le recours au portage salarial pour l’exercice de l’activité de négociateur immobilier, ce recours étant donc possible dans le respect des lois et règlements.

Réponse du Ministère du travail, du plein emploi et de l’insertion

publiée dans le JO Sénat du 17/11/2022 – page 5762

D’une part, en application de l’article 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, le bénéficiaire d’un mandat de négociateur immobilier peut être en statut de salarié de l’agence immobilière qui le mandate, ou bien travailleur indépendant. Dans le second cas, le négociateur non salarié relève du régime juridique applicable aux agents commerciaux, prévu par l’article L. 134-1 du code de commerce. Ainsi, l’agent commercial qui agit « à titre de professionnel indépendant » est lié à l’agent immobilier par un mandat, et non par un contrat de travail. D’autre part, aux termes de l’article L. 1254-3 du code du travail, une entreprise cliente ne peut avoir recours à un salarié porté auprès d’une entreprise de portage salarial que pour l’exécution d’une tâche occasionnelle ne relevant pas de son activité normale et permanente, ou pour une prestation ponctuelle nécessitant une expertise dont elle ne dispose pas. Il résulte de ce cadre juridique que la prestation doit différer du travail effectué habituellement par les salariés permanents de l’entreprise cliente et avoir un objet à durée déterminée. En outre, un salarié porté ne saurait valablement remplacer un salarié absent. Les négociateurs immobiliers mentionnés à l’article 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, qu’ils soient salariés ou agents commerciaux, sont « habilités à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte du titulaire de la carte professionnelle ». Le cadre du mandat ainsi confié aux négociateurs immobiliers se limite, par voie de conséquence, aux activités définies à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 susmentionnée, que seules les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle d’agent immobilier peuvent exercer. Il résulte donc de ces dispositions que l’activité des négociateurs immobiliers relève de l’activité normale et permanente des agents immobiliers desquels ils reçoivent mandat. Ainsi, sous réserve de l’appréciation souveraine des tribunaux, il semble que la loi du 2 janvier 1970 susmentionnée ne soit pas compatible avec le recours à des salariés portés pour exercer l’activité de négociateur immobilier, pour le compte d’une entreprise cliente titulaire d’une carte professionnelle d’agent immobilier. Il est toutefois loisible aux agents immobiliers d’avoir recours à des négociateurs salariés, ou encore à des agents commerciaux exerçant en qualité de professionnels indépendants.