Audit énergétique : tout savoir et tout comprendre
Retrouver un résumé audio de cet article ci-dessous que vous pouvez retrouver sur notre chaîne de podcast consacrée à l’immobilier
L’audit énergétique a été créé par la loi du 12 juillet 2010. Il concernait les copropriétés de plus de 50 lots : ces dernières avaient une obligation de réaliser un DPE (diagnostic de performance énergétique) plus contraignant que les autres copropriétés. Cet audit énergétique n’était obligatoire que pour les copropriétés bâties avant le 1er juin 2001. Il devait être réalisé avant fin 2017.
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a revu complètement le dispositif.
Cette loi généralise l’obligation de réaliser un DPE pour l’ensemble des bâtiments d’habitation collectifs dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 (en copropriété ou non) et supprime ainsi l’audit énergétique obligatoire pour les copropriétés de plus de 50 lots.
La loi recentre l’obligation d’audit énergétique sur les maisons individuelles ou les immeubles non soumis au statut de la copropriété.
La date d’entrée en vigueur a été repoussée plusieurs fois. Le dispositif s’applique depuis le 1er avril 2023.
A quel bien s’applique l’audit énergétique ?
En application de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, la réalisation d’un audit énergétique concerne :
• les maisons individuelles ou les immeubles non soumis au statut de la copropriété ;
• appartenant aux classes énergétiques D, E, F ou G
• lors de la mise en vente de tout ou partie de ces bâtiments.
Les logements soumis à l’obligation sont ceux qui font l’objet d’une promesse synallagmatique de vente ou, à défaut, d’un acte de vente :
- à compter du 1er avril 2023, pour les logements appartenant aux classes F et G ;
- à compter du 1er janvier 2025, pour ceux appartenant à la classe E ;
- à compter du 1er janvier 2034, pour ceux appartenant à la classe D.
En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, la réalisation de l’audit énergétique deviendra obligatoire :
– le 1er juillet 2024, pour les logements appartenant à la classe F ou G ; le 1er janvier 2028, pour les logements appartenant à la classe E ;
– le 1er janvier 2034, pour les logements appartenant à la classe D.
Quand faut-il remettre l’audit énergétique à l’acquéreur ?
L’audit énergétique est remis par le vendeur ou l’agence immobilière à l’acquéreur potentiel lors de la première visite de l’immeuble ou de la partie d’immeuble faisant l’objet d’un tel audit. La remise peut être faite par tout moyen, y compris par voie électronique.
L’agent immobilier aura intérêt à ajouter une mention dans le bon de visite selon laquelle l’audit énergétique aura bien été transmis au visiteur.
Ensuite, comme tout élément du dossier de diagnostics, l’audit énergétique devra être annexée à la promesse de vente et à la vente du bien. Son défaut d’annexion pourra entraîner une responsabilité du vendeur au niveau de son obligation d’information.
L’audit énergétique est examiné dans le détail lors de notre formation vente immobilière.
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Quels sont les éléments contenus dans un audit énergétique ?
Un audit énergétique inclut plusieurs éléments, tels que :
• une évaluation de la performance énergétique avant les travaux ;
• des propositions de travaux ;
• une évaluation de la performance énergétique après les travaux, incluant les coûts et les aides financières disponibles ;
• les conditions d’aération ou de ventilation du bâtiment avant les travaux.
L’évaluation de la performance énergétique avant les travaux est effectuée en utilisant la méthode de calcul conventionnelle utilisée pour l’établissement des DPE. Le propriétaire doit fournir les données collectées pour l’élaboration du dernier DPE, les factures des travaux réalisés et les diagnostics techniques immobiliers.
Les propositions de travaux sont élaborées en tenant compte des servitudes prévues par le Code du patrimoine, ne doivent pas présenter un coût disproportionné par rapport à la valeur du bien et doivent être compatibles avec l’état du bâti existant. Le parcours de travaux doit inclure au moins deux propositions, avec un ordonnancement cohérent des étapes et des critères de performance à respecter.
Chaque proposition de travaux doit inclure un calcul énergétique réalisé selon la méthode de calcul conventionnelle utilisée pour l’établissement des DPE, ainsi que les critères de performances minimales à respecter vis-à-vis des dispositions législatives et règlementaires et les aides financières associées.
L’audit énergétique doit préciser la consommation annuelle d’énergie primaire et finale du bâtiment après travaux, les émissions de gaz à effet de serre, le classement de performance énergétique et la consommation annuelle totale d’énergie primaire pour l’ensemble des usages énumérés dans le texte. Il doit également inclure l’estimation du coût des travaux, des aides financières mobilisables et des recommandations pour l’aération ou la ventilation du bâtiment. Enfin, il précise les dérogations possibles en termes de performance énergétique en fonction des caractéristiques techniques, architecturales, patrimoniales ou de coût des travaux et les conditions à remplir pour respecter ces dérogations.
Quelle forme doit prendre l’audit énergétique ?
L’audit énergétique donne lieu à :
- un rapport de synthèse ;
- un récapitulatif standardisé.
Le rapport de synthèse doit inclure un état des lieux du bâtiment, une synthèse de l’ensemble des éléments de l’audit, une annexe expliquant les termes techniques, un renvoi vers les structures d’information et de conseil pour la rénovation énergétique et le nom du logiciel d’audit utilisé. Le rapport de synthèse doit être transmis au commanditaire de l’audit dans un délai d’un mois après la visite du bâtiment.
Le récapitulatif standardisé doit quant à lui être sous format XML et comprendre toutes les données renseignées par l’auditeur pour l’audit énergétique, telles que les caractéristiques du bâtiment et des systèmes techniques, les indicateurs de performance avant et après travaux, et l’analyse économique et financière des recommandations d’amélioration.
Quelle durée de validité a l’audit énergétique ?
La durée de validité de l’audit énergétique est fixée à 5 ans
Qui peut réaliser un audit énergétique ?
Pour les bâtiments comprenant plusieurs logements, l’auditeur doit être titulaire d’un signe de qualité (par exemple : bureaux d’études qualifiés “Audit énergétique Bâtiments Tertiaire et collectifs”) ou être un architecte ayant suivi une formation dédiée.
Pour les bâtiments à usage d’habitation comprenant un seul logement, l’auditeur doit être un professionnel titulaire d’un signe de qualité, un architecte ayant suivi une formation dédiée ou une personne certifiée pour réaliser un DPE et justifiant des compétences nécessaires pour réaliser l’audit énergétique. Jusqu’au 31 décembre 2023, une personne certifiée pour réaliser un DPE peut également réaliser l’audit énergétique si elle justifie de compétences spécifiques, d’une formation récente ou d’une expérience professionnelle (précisée dans le décret d’application). L’attestation de compétence doit être présentée au propriétaire ou à son mandataire lors de la visite du logement et annexée à l’audit énergétique.
Quelles sont les missions de l’auditeur ?
Pour effectuer l’audit énergétique, l’expert doit remplir les tâches suivantes :
• Établir un rapport sur les performances énergétiques initiales de la propriété, en identifiant particulièrement les pertes thermiques ;
• Effectuer un diagnostic sur les méthodes de construction, les principales caractéristiques architecturales et thermiques, les équipements énergétiques et les éventuelles pathologies de la propriété ;
• Fournir des recommandations pour des travaux améliorant le confort thermique, la qualité de l’air et permettant une rénovation performante.
L’expert doit effectuer au moins une visite de la propriété en présence du propriétaire ou de son mandataire et rédiger un rapport synthétique. Il est interdit à l’expert de sous-traiter tout ou partie de la réalisation de l’audit.
Les professionnels en charge de la réalisation de l’audit énergétique doivent souscrire une assurance pour couvrir les conséquences de leurs responsabilités dans le cadre de leur activité.
Comme pour les DPE, les audits énergétiques seront transmis à l’ADEME, à des fins d’information, de contrôle, d’études statistiques, d’évaluation, d’amélioration méthodologique, de mise en œuvre et de suivi des politiques publiques touchant à la construction, aux bâtiments, aux logements, aux consommations énergétiques et aux performances environnementales.
