Loi de finances pour 2024 : dispositions concernant l’immobilier

Rendez-vous incontournable de chaque fin d’année, la loi de finances fixe chaque année les orientations budgétaires du Gouvernement.

Le projet de loi de finances pour 2024 a été présenté au Conseil des ministres du 27 septembre 2023. Le texte a été adopté en lecture définitive le 21 décembre 2023. La loi de finances pour 2024 n°2023-1322 du 29 décembre 2023 est parue au journal officiel du 30 décembre.

La loi de finances pour 2024 comporte 264 articles.

Examinons ceux en lien avec l’immobilier.

1.Plus-values immobilières

En principe, la plus-value réalisée par des particuliers lors de la vente d’un bien immobilier bâti ou non bâti est passibles de l’impôt sur le revenu et taxée au titre des prélèvements sociaux.

Exonération

Il existe en effet de nombreux cas d’exonération, notamment au titre de la résidence principale du vendeur.

La loi de finances prolonge jusqu’au 31 décembre 2025 l’exonération pour les opérations de cessions dans lesquelles les cessionnaires s’engagent, dans l’acte authentique, à réaliser et à achever des logements sociaux ou des logements faisant l’objet d’un Bail réel solidaire (BRS) dans un certain délai. L’exonération s’applique également pour les ventes à des collectivités locales ou à un Établissement public foncier (EPF), en vue d’une cession ultérieure dans les conditions. la loi de finances élargit le domaine de cette exonération au logement intermédiaire se situant en zone tendue. Les actions de restructuration lourdes sont aussi

Abattement

La loi de finances pour 2024 renforce et élargit une hypothèse d’abattement sur le montant de la plus-value réalisée.

Un abattement de 85% (au lieu de 70% auparavant) est aujourd’hui applicable au cessions de biens bâtis ou de terrains (nouveauté) :

– situés pour tout ou partie de leur surface dans les périmètres des Grandes opérations d’urbanisme (GOU) (CU : L.312-4) ou dans les périmètres délimités dans les conventions d’Opération de revitalisation de territoire (ORT) ou en zone tendue (nouveauté)

– lorsque le cessionnaire s’engage à réaliser et à achever des logements sociaux ou intermédiaires dont la surface habitable représente au moins 50% de la surface totale des constructions mentionnées sur le permis de construire du programme immobilier.

La loi de finances créé par ailleurs un taux d’abattement général fixé à 60% pour les terrains à bâtir et les biens immobiliers situés dans les « zones tendues ».

2. Crédit d’impôt lié au logement

Travaux d’adaptation et d’accessibilité

La loi du 30 décembre 2004 de finances pour 2005 a institué un crédit d’impôt sur le revenu pour les personnes âgées ou handicapées, au titre des dépenses engagées pour des travaux d’adaptation et d’accessibilité de leur logement.

La Loi de Finances prévoit de proroger le dispositif de deux ans (soit jusqu’au 31 décembre 2025) et d’adapter les modalités pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2024 (notamment le plafond de ressources).

Dépenses en faveur de l’aide à la personne pour les logements couverts par un Plan de prévention des risques technologiques

Les Plans de prévention des risques technologiques (PPRT) peuvent prescrire des mesures de protection des populations contre les risques encourus. Des travaux sont à effectuer par le propriétaire dans un certains délai. Il peut  bénéficier, sous condition, d’un crédit d’impôt au titre de l’aide à la personne.

La Loi de finances pour 2024 prolonge ce crédit d’impôt jusqu’au 31 décembre 2026 dans le cadre des dépenses de travaux prescrit par un PPRT ;

Les délais de réalisation des travaux sont allongés : les propriétaires ont désormais un délai de 11 ans à compter de l’approbation du plan pour réaliser leurs obligations respectives, si le plan a été approuvé avant le 1er janvier 2016 ou, pour les PPRT approuvé après cette date, avant le 1er janvier 2027.

Acquisition et pose de systèmes de charge des véhicules électriques

Un contribuable peut, au titre des travaux qu’il réalise dans son logement, bénéficier sous condition d’une déduction sur son impôt, correspondant à 75% du montant des dépenses pour l’acquisition et la pose de systèmes de charge pour véhicule électrique. La limite de ce crédit d’impôt passe avec la loi de finances de 300€ à 500€ par système de charge.

3. Fiscalité du bailleur

Exonération de l’impôt sur le revenu de la location ou sous-location d’une partie de la résidence principale

Pour mémoire, les personnes qui louent ou sous-louent en meublé une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l’impôt sur le revenu sous certaines conditions : les pièces louées doivent constituer la résidence principale ou résidence temporaire du locataire ou du sous-locataire (contrat conclu pour une activité saisonnière) et le prix de location doit être fixé dans des limites raisonnables.

De même, les personnes qui mettent de façon habituelle à la disposition du public une ou plusieurs pièces de leur habitation principale sont exonérées de l’impôt sur le revenu sur le produit de ces locations lorsque celui- ci n’excède pas 760 euros par an.

La Loi de Finances proroge ces deux mesures jusqu’au 31 décembre 2026.

Imposition des locations dite « Airbnb » (meublés de tourisme) : fin de l’avantage fiscale

Au moment de l’adoption définitive du projet de loi de Finances pour 2024 via la procédure de l’article 49.3 de la Constitution, le gouvernement a semble-t-il commis une erreur en reprenant le texte adopté au Sénat concernant les locations de meublés de tourisme.

Les locations de meublés de tourisme, soumises précédemment au régime du micro BIC lorsque le chiffre d’affaires annuel ne dépassait pas 188 700 €, bénéficiaient d’un abattement de 71%. Cependant, ces locations voient désormais leur fiscalité modifiée pour s’aligner sur celle des locations nues, avec un seuil abaissé à 15 000 € et un abattement de 30% (seuil et abattement applicable pour les locations nus classiques), avec un abattement minimum de 305 €.

Il est également à noter qu’un abattement complémentaire de 21% peut être appliqué lorsque la location se trouve dans une zone non tendue (pour ne pas pénaliser les zones rurales).

Le gouvernement prétendant à une erreur sur le vote de cette disposition, des mesures devaient être prises en début d’année sur ce sujet.

Une proposition de loi  visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue est en cours de discussion à l’Assemblée Nationale. Elle maintient l’abattement de 30% et le seuil de 15000€ en zone tendue.

4. Prêt à taux zéro (PTZ)

La Loi de Finances apporte les modifications suivantes :

–  pour les projets d’achat dans le neuf, seuls sont éligibles les projets en habitat collectif situées (les pavillons ne sont plus concernés) dans les zones tendues (A et B1).

Toutefois, le PTZ reste ouvert sur l’ensemble du territoire français pour les logements neufs dans certaines situations (transformation de locaux en logement, l’acquisition en PSLA ou en BRS ; l’acquisition en TVA à taux réduit en zone QPV et ANRU).

– un rehaussement du plafond maximal de ressources à hauteur de 49.000 euros (accès du PTZ aux classes moyennes);

– une prorogation de quatre ans (soit jusqu’au 31 décembre 2027) du dispositif.

Éco-PTZ

Les propriétaires de logements anciens (ou les copropriétés) peuvent bénéficier d’un Éco-Prêt à taux zéro (éco-PTZ) destiné à financer des travaux d’amélioration de la performance énergétique de leur logement.

La loi de finances apportent quelques ajustements et proroge le dispositif jusqu’au 31 décembre 2027).

5.Dispositifs d’investissement locatif

Prorogation du “Malraux”

Dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif, le “Malraux” permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 30% du montant des travaux de restauration sur une période de quatre ans pour les opérations réalisées entre le 29 décembre 2008 et le 31 décembre 2023.

La LF proroge le dispositif jusqu’au 31 décembre 2024.

Prorogation du “Denormandie”

Dispositif d’incitation fiscale à l’investissement locatif, le “Denormandie” permet de bénéficier d’une réduction de l’impôt sur le revenu, à condition :

– d’acheter un logement ancien, situé sur le territoire d’une commune couvert par le programme national Action cœur de ville (ACV) ou sur le territoire d’une commune ayant passé une convention d’ORT ;

et d’y réaliser des travaux d’envergure pour le mettre en location.

Il s’applique aux opérations réalisées entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2023.

La Loi de finances permet d’obtenir le même taux de la réduction d’impôt au titre de la souscription de parts de SCPI que celui applicable aux contribuables qui achètent directement un logement.

Par ailleurs, la Loi de Finances proroge le dispositif jusqu’au 31 décembre 2026.

Dernière année des dispositifs Pinel et Pinel + (pas de prorogation)

C’est la dernière année des dispositifs Pinel, marquant la fin des avantages fiscaux significatifs aux investisseurs immobiliers. La loi de finances met fin à l’ensemble des dispositifs (périssol, besson, censi bouvard…)

Pour rappel, le dispositif Pinel accorde des réductions d’impôt aux investisseurs faisant l’acquisition de biens neufs ou rénovés en zones tendues et qui s’engagent à louer nu un bien à des locataires respectant un plafond de revenus, à un loyer plafonné, et ce pour une durée déterminée.

Les taux de réduction d’impôt du Pinel ont fortement baissé, ils sont fixés pour 2024 ainsi :

réduction de 9% du prix d’achat pour un engagement de location de 6 ans, 12% pour un engagement de 9 ans, et 14% pour un engagement de 12 ans.

Le dispositif Pinel + peut faire bénéficier de taux plus intéressants mais à certaines conditions (performance énergétique, zone territoriale limitée).  C’est la dernière année pour en profiter.

6.Exonération de la Taxe foncière sur les propriétés bâties en faveur des économies d’énergie

Les collectivités territoriales peuvent décider, au travers d’une délibération, d’exonérer, totalement ou partiellement (50% ou 100 %), de Taxe foncière sur les propriétés bâties, les propriétaires de logements achevés avant 1989 qui réalisent des travaux d’économie d’énergie sous certaines conditions (CGI : art. 1383 0 B).

La Loi de finances modifie les conditions d’éligibilité pour bénéficier de ce cas d’exonération.  La liste des dépenses de travaux de rénovation énergétique éligibles s’alignent sur celles éligibles au taux réduit de TVA.

Pour les logements achevés après 2009, un dispositif similaire a été mis en place mais il faut désormais atteindre les labels « Bâtiment basse consommation rénovation résidentiel, BBC rénovation résidentiel 2024 » ou « Bâtiment basse consommation énergétique rénovation résidentiel – première étape, BBC rénovation 2024 – première étape ».

7.Encadrement des taux de la Taxe d’habitation sur les résidences secondaires

La loi de finances pour 2021 a supprimé la Taxe d’habitation sur les résidences principales dont bénéficiaient les communes et les EPCI. Ces derniers déterminent les évolutions de la taxe d’habitation portant désormais exclusivement sur les résidences secondaires et les dépendances non rattachées à une habitation principale.

La Loi de finances encadre la fixation du taux :

– pour les communes, le taux de la taxe d’habitation doit être inférieur à 75% de la moyenne constatée de cette taxe dans les communes du département l’année précédente (ou pour la ville de Paris à la moyenne constatée au niveau national l’année précédente) dans la limite d’une hausse de 5% de cette moyenne ;

– pour les EPCI à fiscalité propre, le taux doit être inférieur à 75% de la moyenne constatée dans les EPCI l’année précédente au niveau national dans la limite d’une hausse de 5% de cette moyenne.