AIRBNB est-il un administrateur de biens soumis à la loi Hoguet ?

AIRBNB doit-il respecter la réglementation française qui s’applique aux intermédiaires de l’immobilier (Loi Hoguet) ?

En d’autres termes, AIRBNB doit-il disposer d’une carte professionnelle « G » au titre de l’activité de gestion immobilière (recherche de locataire et gestion du bien) pour l’ensemble des services qu’il rend à l’internaute qui décide de mettre en location son bien ?

Pour rappel, la loi Hoguet du 2 janvier 1970 (lire notre article sur la loi Hoguet) est applicable aux personnes, de quelque nationalité qu’elles soient, qui, de manière habituelle, prêtent leur concours notamment aux opérations ci-après portant sur le bien d’autrui :

1. L’achat, la vente, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé et la recherche d’immeubles bâtis ou non bâtis
2. (…)
3. La gestion immobilière

loi Hoguet : exclusion des publications par voie de presse

Est soumise à la la loi Hoguet l’activité de « vente de listes ou de fichiers relatifs à l’achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ou à la vente de fonds de commerce, à l’exclusion des publications par voie de presse. » Les publications effectuées sur internet ont été assimilées aux publications par voie de presse et sont donc exclues du champ d’application de la loi « Hoguet » (CA Dijon 19-2-2009 n° 08-592 : RJDA 8-9/09 n° 716). Il s’agit notamment des activités par exemple du site du Particulier aux Particuliers (PAP) ou du Bon coin. Même si ces sites apportent un concours à la vente, ou à l’achat ou à la location, la seule publication de l’annonce ne justifie pas que ces sociétés disposent d’une carte professionnelle.

La simple publication d’annonces de biens à louer en ligne n’est donc pas soumis à la loi Hoguet.

Cette problématique est abordée dans notre formation sur la loi Hoguet, n’hésitez pas à nous contacter au 06-51-36-82-18 ou 07-68-32-27-67 ou consulter notre programme : formation loi Hoguet : de A à Z.

Nous pouvons nous déplacer dans vos locaux.

AIRBNB va-t-il plus loin que la seule publication d’annonces de biens à louer ? Les services qu’il propose sont-ils constitutifs d’une activité de gestion immobilière au sens de la loi Hoguet ?

La gestion immobilière est l’activité qui consiste à confier la prise en charge de son bien immobilier à un intervenant extérieur (nommé  administrateur de biens). Elle concerne notamment la gestion du loyer, de recherche de locataires, le traitement des papiers administratifs et la gestion des relations locataire/bailleur (gestion des conflits, état des lieux…).

AIRBNB semble proposer un service qui dépasse la simple publication d’annonces : la plateforme prend en effet en charge et sécurise les aspects financiers de la transaction.

Le site mentionne : « Notre plate-forme sécurisée vous offre la garantie que l’hôte recevra votre argent. C’est pourquoi nous vous demandons de toujours effectuer votre paiement via Airbnb et de ne jamais transférer d’argent ou de payer quelqu’un directement. »

La plateforme gère également le conflit en cas de départ et le règlement des dommages (prélèvement sur la caution) :

Toutes les cautions sont payées via Airbnb. Un hôte peut effectuer une demande de retenue partielle ou totale sur caution, dans les 14 jours qui suivent la date de départ du voyageur ou avant l’entrée dans les lieux d’un nouveau voyageur, si celle-ci a lieu avant ce délai.

Les cautions ne sont pas collectées automatiquement. Un hôte utilise le Centre de résolution pour télécharger la documentation relative aux dommages (photos ou factures) et demander de l’argent à leur voyageur pour réparer ces dommages. Les hôtes et les voyageurs peuvent résoudre entre eux le problème ou choisir de faire intervenir Airbnb. 

Remarque ; Tous les paiements, y compris les cautions, doivent toujours être effectués via Airbnb. N’échangez jamais d’argent avec un hôte ou un voyageur en dehors du site Airbnb.

AIRBNB propose également une « Garantie Hôte Airbnb »

AIRBNB a annoncé  mardi 11 décembre 2018 avoir racheté pour un montant non divulgué la startup française Luckey Homes, une plateforme de conciergerie en ligne, dont il développera les services à l’international. Les 50 salariés de Luckey Homes vont devenir employés d’Airbnb et continueront à opérer en France en tant qu’entité distincte. AIRBNB va ainsi proposer des prestations de rédaction des annonces, de réalisation de photos du logement, des prestations de ménage, remises de clés, dépannage d’urgence, etc.

Il ressort de tout ceci que l’activité d’AIRBNB a beaucoup de points communs avec l’activité de gestion immobilière, activité encadrée par la loi Hoguet, notamment la gestion des loyers et des litiges opposant le locataire et le bailleur.

L’année dernière, de nombreux professionnels ont ainsi porté plainte contre la plateforme (la loi Hoguet punit de 6 mois d’emprisonnement et 200 000 euros d’amende celui qui exerce une activité de gestionnaire immobilier sans carte professionnelle). Le Point nous informe  que la justice française a saisi la Cour de Justice des Communautés européennes le 13 juin 2018 pour savoir si le site web peut être considéré comme un service ou comme un agent immobilier en France (NDRL : AIRBNB se rapprocherait plus de la fonction d’administrateur de bien), avec toutes les obligations qui en découlent. Les conclusions de l’avocat général – généralement suivies par la Cour – sont attendues le 26 mars. Selon une source judiciaire, le verdict de la justice européenne devrait tomber dans le courant de l’été.

AIRBNB pourrait-il respecter la loi HOGUET et continuer son activité de gestion immobilière ?

L’objectif de la loi Hoguet est de protéger le mandant par rapport à la mission confiée au professionnel intermédiaire de l’immobilier. Le représentant légal doit disposer d’un diplôme, d’un casier judiciaire vierge ; AIRBNB devra posséder une carte professionnelle G délivrée par la CCI, souscrire à une assurance responsabilité civile spécifique, et surtout disposer d’une garantie financière puisqu’il est amené à percevoir des fonds pour le compte du mandataire. Cette garantie doit couvrir les remboursements des loyers en cas de défaillance d’Airbnb. Cette profession de gestionnaire immobilier est donc très encadrée. Le mandat qui unit la société et la personne qui met en location son bien l’est également : il doit être signé par écrit, en double exemplaires, être limité dans le temps et contenir certaines clauses obligatoires. Chaque contrat doit être numéroté et être inscrit dans un registre spécial par ordre chronologique…Le mandat étant souscrit à distance, le mandat devrait contenir une possibilité de se rétracter, ainsi qu’une clause de médiation…

Si AIRBNB était assujettie à la loi Hoguet, il lui serait techniquement impossible de remplir ses obligations légales, surtout celles qui concernent la conclusion du mandat de gestion avec ses 500 000 abonnés. Il devrait également disposer d’une garantie financière (garantie bancaire) à hauteur des loyers qui transitent sur ses comptes.

Affaire à suivre…

Cet article a fait l’objet d’une mise à jour suite à un arrêt important de la Cour de justice européenne : lire l’article : AIRBNB : pas encore une agence immobilière !

Cette problématique est abordée dans notre formation sur la loi Hoguet, n’hésitez pas à nous contacter au 06-51-36-82-18 ou 07-68-32-27-67 ou consulter notre programme : formation loi Hoguet : de A à Z.

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