La loi ELAN a créé un nouveau type de bail à usage d’habitation, le bail mobilité. Le texte est d’application immédiate car il n’appelle aucun décret d’application. Ce bail répondra-t-il vraiment aux besoins exprimés de la population cible?

Gestionnaires immobiliers, il vous revient d’en connaître les contours précis pour pouvoir le conseiller à vos mandants qui pourraient être attirés par cette courte durée.

Ce bail fait l’objet d’une étude développée dans le cadre de notre formation sur la gestion locative

1. Qui peut signer un bail mobilité?

Tout propriétaire ou mandataire, missionné pour, peut signer un bail mobilité, dès lors que le candidat à la location remplit certaines conditions. Ainsi, il ne pourra être signé qu’en faveur  d’une personne : en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire (intérimaires ou travailleurs saisonniers).

Il revient au propriétaire ou encore au gestionnaire immobilier de se ménager la preuve que cette condition est remplie au jour de la prise d’effet du bail. Cette condition devra figurer dans le corps du bail. Si tel n’est pas le cas, le bail pourrait être requalifié en bail meublé classique soumis à la loi du 6 juillet 1989.

La signature de ce bail ne nécessite pas de déclaration auprès d’une autorité administrative quelconque. Le bail mobilité n’est pas un changement d’usage au sens du L631-7 du CCH. Le bien est toujours affecté à de l’habitation mais pour une courte durée.

2. Quel contenu pour le bail mobilité?

Sa durée ne pourra pas excéder 10 mois et ne pourra faire que d’un seul avenant modifiant la durée initiale.

Le bail mobilité est un bail meublé donc, le bailleur devra fournir au locataire un minimum de meubles meublants dont la liste est arrêtée depuis un décret du 31 juillet 2015 et veiller à ce que ce bien réponde aux règles de décence issues du décret du 30 janvier 2002.

NDLR: conseil, en matière de critère de décence, il convient également de se reporter au Règlement Sanitaire Départementale (RSD) qui peut parfois être plus contraignant que le décret pré-cité.

A l’arrivée du terme du bail mobilité, les parties sont déliées de leur engagement ou peuvent choisir de transformer le bail meublé en bail soumis à la loi 1989.

Attention, il n’est pas prévu que le bailleur puisse demander un dépôt de garantie seule une caution qui peut prendre la forme d’une caution type VISALE est possible. De même il n’est prévu aucune solidarité entre co-locataires ou leurs cautions.

NDLR: le bail mobilité doit donc être justifié par des circonstances particulières et n’offre pas au propriétaire les mêmes garanties que le bail meublé classique. Quid du contentieux en cas de dégradation?

3. Quelles informations transmettre au locataire ?

Le bail mobilité de courte durée impose des formalités lourdes, comme la constitution d’un DDT classique ou encore l’établissement d’un état des lieux d’entrée. Il faudra également respecter l’article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui impose au propriétaire bailleur qui loue un bien en copropriété de transmettre des extraits du règlement de copropriété à son locataire (destination de l’immeuble, usage des parties communes et privatives, quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.). 

4. Quel loyer pour un bail mobilité ?

Sauf zone tendue, le loyer est librement fixé par les parties. Ce loyer comprend des charges locatives versées de manière forfaitaire et ne pourra pas durant toute sa durée faire l’objet d’une révision basée sur l’IRL.

5. Règlement des litiges liés à un bail mobilité :

Le règlement des litiges ne pourra pas se faire devant la commission départementale de conciliation comme en bail d’habitation classique. La voie privilégiée est la démarche amiable et si ce n’est pas possible, l’appel à un conciliateur de justice pourra être la solution. Si la conciliation échoue, il reviendra à la partie qui se sent lésée de saisir le greffe du tribunal d’instance (voir notre formation sur le contentieux du bail d’habitation).

6. Le bail mobilité répond-il a un besoin exprimé ?

Oui, il peut être utile de conseiller un tel bail aux propriétaires lorsque les biens confiés en gestion restent vacant trop longtemps. Le gestionnaire immobilier a donc, tout intérêt à connaître les règles de ce bail pour l’utiliser lorsque la conjoncture n’est pas propice à la location de longue durée.

Aussi, pensez aux entreprises étrangères notamment qui ont des entités installées en France et qui pourraient être preneuses de tels baux avec pour avantage incontestable pour le bailleur : la garantie de loyer!

On entend dire que le bail mobilité pourrait être utilisé pour contourner les règles strictes qui affluent en matière de location touristiques.

Est-ce vraiment possible? En droit, le bail doit avoir une durée minimale d’un mois et se justifier par une situation spécifique du locataire. Alors, non le bail meublé ne représente pas une solution pour éviter la législation contre les locations type Arbnb non déclarées même si le texte prévoit qu’il est possible de l’utiliser sur sa résidence principale. Si les propriétaires l’utilise comme tel, la gestion du bien serait beaucoup plus complexe à mettre en oeuvre qu’en passant par les outils déjà disponibles sur les plateformes.

 

Comparatif entre le bail mobilité loi ELAN et le bail meublé classique