Bail d’habitation : travaux exécutés par le locataire comment réagir?
La loi du 6 juillet 1989 relative au bail d’habitation gouverne les rapport entre bailleur et locataire. Le non respect de ses dispositions peut entraîner des sanctions tels que le versement de dommages-intérêt voir la résiliation du contrat.
Le contrat entraîne donc des obligations tant pour le bailleur que pour le locataire.
Concernant, précisément les travaux sur le logement. Il faut se référer à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 qui impose au bailleur qu’il ne s’oppose pas aux travaux d’aménagement que le locataire pourrait mettre en oeuvre. La seule exception était celle où les travaux constituent pas une transformation de la chose louée.
Quels sont les travaux qui ont pour conséquence de transformer la chose louée ?
On sait que les travaux sur le logement et ses équipements sans accord du bailleur sont interdits en vertu de l’article 7f) de ladite loi. Il s’agit principalement, des travaux relatifs au gros oeuvre du logement, au percement de mur ou encore au déplacement de cloison (nouvelle répartition de l’espace loué).
En revanche, un changement de revêtement mural est une simple modification qui n’entraîne aucune sanction (Cass. 3ème civ. 22 Mars 2005)
Comment réagir face à des travaux exécutés en fraude des droits du bailleur?
Le bailleur a le choix d’agir immédiatement ou encore en fin de contrat.
- le bailleur peut effectivement mettre immédiatement en demeure le locataire de remettre en état le bien. Lorsque les travaux exécutés sans son accord mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité des lieux (travaux sur les canalisations, électricité, murs porteurs…).A savoir : la mise en demeure est un préalable à toute démarche en justice. Elle permet au bailleur qui face à un locataire récalcitrant de saisir le juge qui ordonnera cette remise en l’état. Le juge pourra même aller jusqu’à prononcer la résiliation du bail aux torts du locataire. Nous attirons votre attention sur le fait, que la présence d’une clause qui prévoirait une résiliation de plein droit pour une telle cause serait réputée non écrite en vertu de l’article 4g).
- le bailleur peut aussi agir à la fin du contrat, et ce sera souvent le cas puisque le bailleur n’aura souvent connaissance de ces travaux qu’au moment du départ de son locataire lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie.
Dans une telle hypothèse, Il pourra alors soit demander la remise en l’état (voir le point précédent concernant la procédure) ou encore décider de conserver les transformations sans indemniser le locataire.
Qu’en est-il des travaux nécessités par l’adaptation des lieux à une situation de handicap ou de vieillissement?
Le décret du 29 septembre n°2016-1282, donne une liste limitative de travaux qui n’entraînent pas à la sortie des lieux une remise en état des lieux par le locataire et qui ne nécessitent pas de réponse expresse du bailleur.
Depuis le 1er octobre 2016 sont autorisés sans accord express les travaux :
– ayant fait l’objet d’une information écrite selon un formalisme précis ;
– et qui sont justifiés par une évolution de la situation du locataire face à un handicap ou à une perte d’autonomie..
Qui paye ces travaux ?
Ces travaux sont à la charge du locataire.
Quels sont les travaux listés par le décret n°2016-1282 ?
– création, suppression ou modification de cloisons ou de portes intérieures au logement ;
– modification de l’aménagement ou de l’équipement des pièces d’eau (cuisine, toilettes, salle d’eau);
– création ou modification de prises électriques ou de communications électroniques et de points d’éclairage ;
– travaux d’installation ou adaptation de systèmes de commande (installations électriques, d’eau, de gaz et de chauffage, interphone, signalisation, interrupteurs) ;
-mise en place d’élévateurs ou d’appareils permettant notamment le déplacement de personnes à mobilité réduite ;
-adaptation d’un système de fermeture et d’ouverture (portes, fenêtres, volets) et d’alerte.
Que doit contenir le courrier du locataire ?
Le locataire doit y faire figurer le détail des travaux envisagés et le nom de l’entreprise missionnée pour les exécuter. Le courrier envoyé par recommandé devra reproduire les termes de l’article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989.
Après les travaux, le bailleur doit-il forcément reprendre le logement tel que modifié?
Oui , si il a autorisé ces travaux.
Attention, pour cela il faudra que le locataire justifie avoir respecté les termes de la loi du 6 juillet 1989 et ceux du décret du 29 septembre 2016. Il devra alors produire en fin de travaux une attestation d’achèvement à son bailleur.
Quid du rôle du gestionnaire immobilier ?
En tant que mandataire du bailleur, il revient au gestionnaire immobilier de veiller aux sollicitations de ce type.
Nous vous conseillons donc de ne pas laisser de demande sans réponse.
Le bailleur pourrait invoquer le fait qu’il n’a pas pris la mesure de cette demande. Il pourrait vous demander pourquoi la demande de remise en état n’est pas possible. En effet, la transformation de la chose louée a un impact sur sa valeur marchande. En réalité, le bailleur se souciera certainement de cette question au moment où des difficultés se rencontreront lors d’une remise en location voir de sa mise en vente.
Il ressort également de l’analyse combinée de ce nouveau 7 f) et du décret que la demande ne sera valable que si son contenu est conforme aux exigences de ces textes. Il revient donc, au gestionnaire en tant que conseil et en vertu de son devoir de diligence de faire ce travail de vérification. Si tel n’est pas le cas, la responsabilité du mandataire pourrait être engagée. Enfin, cette procédure dérogatoire au régime de l’article 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, est emprunte d’un certain formalisme. Le mandataire immobilier devra veiller à vérifier que le locataire a bien respecté celui-ci (demande par lettre recommandé avec accusé réception, remise d’une attestation d’achèvement, travaux effectivement réalisés).
Toutes ces questions font l’objet d’un focus dans le cadre de notre formation sur la gestion locative .
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