Dans un article précédent nous vous avions parlé des grandes copropriétés et de leur future organisation. Aujourd’hui, nous souhaitions partager avec vous, professionnels de l’immobilier (syndics, institutionnels copropriétaires) les changements annoncés dans un dernier rapport du GRECCO. Toutes ces mesures seront confirmées ou infirmées dans la prochaine ordonnance COPROPRIETE tant attendue depuis la loi #ELAN.

Toutes ces nouvelles dispositions seront abordées lors de nos journées de formation consacrées à la COPROPRIETE APRES ELAN 

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La proposition du GRECCO vient créer deux régimes dérogatoires pour les très petites copropriétés et les petites copropriétés.

On distingue donc :

• les très petites copropriétés qui sont celles de deux copropriétaires peu importe le nombre de lots composant la copropriété et leur usage.
• les petites copropriétés de 10 lots principaux et dont le budget prévisionnel est inférieur à 15.000€, peut importe l’usage des lots

I/ Pour les très petites copropriétés :  il est prévu que les copropriétaires peuvent choisir de confier la gestion de la copropriété soit à un syndic soit à l’un des copropriétaires désignés par contrat.

Le mode de gestion est choisi d’un commun accord entre les copropriétaires, à défaut de désignation par les copropriétaires, le juge peut être saisi.

Si les copropriétaires décident de confier la gestion de la copropriété à l’un d’entre eux la décision prise en AG vaut contrat, le copropriétaire désigné s’assurera pour sa mission aux frais du syndicat et ne percevra pas de rémunération (syndic bénévole).

Comment sont prises les décisions en AG à deux copropriétaires ?

La prise de décision est simplifiée puisque la tenue des AG ne nécessite aucun formalisme particulier. Dans l’hypothèse où aucune décision n’a pu être prise pour la bonne administration de l’ensemble immobilier, le syndic ou l’un des copropriétaires peut convoquer une seconde AG en respectant les règles prévues par la loi du 10 juillet 1965. Afin d’éviter les blocages, le GRECCO donne la possibilité au copropriétaire ou au syndic après échec de la seconde AG de notifier les mesures envisagées et leur chiffrage. Sans contestation dans les deux mois de cette décision, les mesures sont mises en oeuvre par le syndic ou le copropriétaire le plus diligent.

Nouveauté, la comptabilité du syndicat n’a pas à être conforme à celle imposée en matière de copropriété dès lors que les charges courantes moyennes sur une période de trois exercices comptables consécutifs sont inférieures à 10000 euros. Dans cette situation, elle devra être tenue conformément à celles des associations non déclarées d’utilité publique. De plus, dans ces très petites copropriétés, les copropriétaires peuvent d’un commun accord, déroger à l’obligation de constituer un fonds de travaux obligatoire.

Quelle est la forme et la durée du contrat de copropriété ?

La gestion de la copropriété peut être formalisée par la signature d’un contrat de copropriété afin de définir les droits de chacun sur les parties communes et la gestion du syndicat. Ce contrat a une durée de 3 ans au plus, renouvelable chaque année par tacite reconduction. Ce contrat relève du consentement des parties puisque le projet GRECCO prévoit qu’il peut déroger aux dispositions impérative de la loi du 10 juillet 1965 ainsi qu’aux disposition de cette nouvelle section.

Cependant, les parties ne pourront déroger aux aux dispositions légales impératives relatives au calcul des charges, et ne peuvent porter atteinte ni à la destination de l’immeuble, ni aux droits de chaque copropriétaire sur la partie privative de son lot.

Le contrat de copropriété s’impose-t-il en cas de mutation de lot?

Toute mutation de lot de copropriété devra être notifiée à la fois au syndic, si il en existe un, et à l’autre copropriétaire. Dans le cadre de cette mutation, le contrat de copropriété est transmis au futur copropriétaire en tant qu’accessoire du lot cédé. 15 jours après la vente, le contrat est notifié au nouveau copropriétaire qui bénéficie alors d’un droit de dénonciation pendant 3 mois à compter de cette notification.

II/ le régime dérogatoire des copropriétés de 10 lots principaux et dont le budget prévisionnel est inférieur à 15.000€ :

Le projet prévoit que ces copropriété peuvent décider, à a majorité des article 25 voir 25-1, soit de bénéficier du régime dérogatoire que nous allons détaillé ci-après soit de se conformer aux règles générales de la loi du 10 juillet 1965.

Qui gère la petite copropriété ?

La gestion est confié à un copropriétaire élu par l’AG qui s’assurera au titre de sa responsabilité aux frais du syndicat. Comme pour les très petites copropriétés, la délibération vaudra contrat de syndic. Pour facilité la gestion de la copropriété, le syndic désigné pourra être assisté par un autre copropriétaire élu en tant que conseil syndical. Ce CS devra être assuré en terme de responsabilité. La gestion comptable de la copropriété peut être confié à un tiers dont la rémunération constituera une charge pour le syndicat. Afin d’éviter que les charges pour de telles prestations ne viennent trop augmenter le budget, l’AG peut décider de plafonner cette catégorie de charge.

Quelle mission revient au syndic ?

Le syndic est doter de plus de pouvoir qu’un syndic classique puisque dans ces copropriétés, il se voit déléguer sauf, décision contraire de l’assemblée générale prise à la majorité de l’article 24, les décisions relevant de cette majorité. Si le syndic est assisté par un Conseil Syndical il devra recueillir son avis sur toutes ces décisions. Bien entendu il ne revient pas au syndic d’approuver seul les comptes de la copropriété, de voter le budget, de se donner un autorisation d’agir en justice ou encore de voter les décisions relatives au travaux hors maintenance.

Le syndic devra ouvrir un compte bancaire séparé ainsi que si il en existe un, un compte spécial dédié au fonds de travaux. Les dispositions relatives à la comptabilité d’engagement ne sont pas applicables.

Le syndic doit également organiser le libre accès des copropriétaires aux informations financières et bancaires de la copropriété.

Le formalisme des Assemblées générales :

La forme convocation à la tenue d’un AG est libre mais doit avoir lieu au moins 15 j avant sa tenue. Durant l’AG sont désignés un Présidente et un secrétaire qui signeront le PV qui sera notifié à tous les copropriétaires (LRAR, remise en main propre, LRE). Les contestations pourront être émises selon les règles de l’article 42 al.2 de la loi du 10 juillet 1965.