Gestion locative : 9 arrêts récents essentiels à connaître !

Tout bon professionnel de la gestion locative doit s’informer de l’actualité juridique et notamment des arrêts rendus par les tribunaux.

Nous avons choisi aujourd’hui de vous présenter quelques arrêts récents importants concernant la gestion des baux d’habitation.

Ces arrêts sont abordés dans notre formation bail d’habitation. N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez valider vos 14 heures de formation loi Alur ou consulter notre programme de formations en immobilier sur Paris ! Nous pouvons également nous déplacer dans vos locaux sur Paris et en Province. Tel : 06-51-36-82-18 ou 07-68-32-27-67

1. Lorsque le locataire donne congé, quand doit-il justifier d’un motif de préavis réduit ?

la justification doit être concomitante au congé. Faute pour le locataire qui souhaite bénéficier d’un délai de préavis réduit de préciser le motif invoqué et d’en justifier au moment de l’envoi de la lettre de congé, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.
Civ. 3e, 11 avril 2019, FS-P+B+I, n° 18-14.256

2. En cas de location meublée, le bailleur SCI familiale peut-il délivrer un congé au locataire pour le reprendre au profit d’un des associés ?

En location meublée, la loi du 6 juillet 1989 ne prévoit pas de reprise pour habiter pour une SCI familiale ou une indivision. Une réponse ministérielle affirme qu’en matière de location meublée, lorsque le bailleur est une SCI familiale ou lorsque le logement est en indivision, le bailleur ne peut délivrer congé en vue de reprendre les lieux pour les habiter.
Rép. min, n° 4495, JOAN Q, 11 décembre 2018, p. 11398

3. La majoration de 10% due en cas de restitution tardive du dépôt de garantie est-elle conforme à la Constitution ?

La majoration due en cas de restitution tardive du dépôt de garantie prévue par le septième alinéa de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui a un caractère indemnitaire, est conforme à la Constitution.
Cons. const. 22 février 2019, n° 2018-766 QPC

4. La présence d’amiante dans le bien loué permet-elle au locataire de suspendre le loyer ?

Le locataire ne peut pas suspendre ses loyers en raison de la présence d’amiante dans le local, si le diagnostic amiante – qui souligne bien la présence d’amiante – ne recommande que la réalisation d’une inspection périodique des matériaux amiantés.
CA Paris, 19 avril 2019,RG:18/21859

5. Le bailleur peut-il être reconnu responsable de l’apparition de désordres dans le bien loué alors même que ces désordres proviennent de travaux voisins ?

La réponse est affirmative : la Cour d’Appel a retenu la responsabilité du bailleur pour l’apparition de désordres dans le logement loué, alors même que ces désordres sont directement causés par des travaux initiés par un voisin, sur une parcelle voisine locataire
CA Pau, 28 mars 2019, n° 17/00581

6. Le locataire qui n’a pas supprimé les punaises de lit de son logement peut-il voir son bail résilié ?

Oui, la Cour d’Appel a ordonné la résiliation judiciaire du bail des locataires qui ont manqué à leur obligation d’entretien, favorisant la prolifération de punaises de lit dans leur logement et dans l’immeuble en son entier.
CA Montpellier,18 décembre 2018, RG:16/05406
Attention, depuis la loi ELAN, le logement loué ne doit pas être infesté par des punaises de lit ; à défaut il pourrait être concerné comme un logement indécent (la désinfestation serait alors à la charge du bailleur sauf s’il prouve que c’est le locataire qui a été négligent).

7. Lorsque le logement est indécent, le locataire qui a quitté le logement peut-il demander rétroactivement une baisse du loyer ?

Le locataire d’un logement indécent, qui n’a pas demandé en justice l’ exécution des travaux de mise en conformité lorsqu’il occupait les lieux, ne peut demander, après avoir quitté les lieux, une réduction du montant du loyer –
CA Colmar,21 janvier 2019,RG:19/0060

8. Peut-on résilier un bail pour non assurance du bien si le locataire souscrit une assurance dans le délai du commandement ?

La clause résolutoire d’un bail d’habitation sanctionne l’absence de souscription d’assurance locative, et non l’absence de justification. Qu’importe que le locataire n’ait pas été assuré par le passé, s’il régularise dans le délai du commandement.
CA Douai,28 février 2019,RG:17/07299

Pour rappel, lors d’une transaction immobilière, le propriétaire n’est pas dans l’obligation de souscrire une assurance habitation, sauf si le bien immobilier se trouve dans une copropriété. En revanche, pour les locataires, il est obligatoire de présenter une attestation d’assurance habitation lors de la remise des clés.

C’est à l’agent immobilier de vérifier, lors de la location du bien, que le locataire a bien souscrit une assurance habitation.

Cependant, l’agent immobilier doit-il vérifier, lors du renouvellement du bail, que le locataire est toujours couvert par une assurance habitation ? Cela dépend de la situation. Si son rôle ne concerne que la conclusion du bail, il ne pourrait être mis en cause, en cas de défaut d’assurance du locataire, si un sinistre survient. En revanche, s’il s’occupe de la gestion du bien durant toute la durée du bail, il a l’obligation de vérifier, tous les ans, que le locataire est toujours couvert par son assurance habitation. Pour plus d’informations, vous pouvez consulter cette page.

9. Peut-on mettre à la charge du locataire des travaux de mise en conformité contre une baisse du loyer ?

La clause travaux incluse à un bail d’habitation ne peut jamais mettre à la charge du locataire, nonobstant toute contrepartie (allégement loyer, franchise) la réalisation de travaux de mise en conformité à la décence/d’habitabilité.
CA Aix, 15 novembre 2018, RG:18/06365