Qu’est-ce qu’un immeuble de moyenne hauteur (IMH) ?

Immeuble de moyenne hauteur (IMH), immeuble de grande hauteur (IGH), immeuble de trés grande hauteur (ITGH), toutes ces catégories de taille d’immeuble se justifient par des motifs de sécurité-incendie.

L’incendie de la Tour de Londres en 2017 avait amené le CSTB a publié en France un rapport qui démontrait une faille dans notre dispositif concernant la réglementation incendie des immeubles d’habitation de quatrième famille (entre 28 et 50 mètres de hauteur). L’IMH est une réponse à ce rapport…

QU’EST-CE QU’UN IMMEUBLE DE MOYENNE HAUTEUR (IMH) ?

La loi ELAN du 23 novembre 2018 (n°2018-1021) a créé une nouvelle catégorie d’immeubles : les immeubles de moyenne hauteur.

Avant la loi ELAN, il existait deux catégories d’immeuble : les IGH et les ITGH.

Les IGH : tout immeuble de plus de 50 m de hauteur pour les logements et de 28 m de hauteur pour les autres destinations (bureaux…), constituait un immeuble de grande hauteur devant obéir à un régime d’autorisation spéciale et soumis à des obligations strictes et contraignantes en termes de sécurité-incendie, fixées par les articles R.122-1 et suivants du CCH et l’arrêté du 30 décembre 2011.

Les ITGH : La catégorie ITGH (Immeuble de Très Grande Hauteur) rassemble les bâtiments dont le plancher bas du dernier niveau (niveau du sol le plus haut utilisable pour les engins des services publics de secours et de lutte contre l’incendie) est situé à plus de 200 mètres.

Après la loi ELAN

L’article 30 de la loi ELAN revient sur cette définition.

Le décret n°2019-461 du 16 mai 2019 d’application de l’article 30 de la loi ELAN indique qu’est considéré comme immeuble de moyenne hauteur tout immeuble à usage d’habitation compris entre 28 et 50 mètres de haut. Le reste est inchangé. L’exposé des motifs de la loi ELAN aurait pourtant pu faire penser qu’il n’aurait pas été fait de distinction entre les destinations de l’immeuble concernant l’IMH.

Nous avons aujourd’hui donc trois catégories :

• IMH : tout immeuble à usage d’habitation compris entre 28 et 50 mètres de haut.
• IGH : tout immeuble de plus de 50 m de hauteur pour les logements et de 28 m de hauteur pour les autres destinations (bureaux…)
• ITGH : tout immeuble de plus de 200 m de hauteur

La définition de l’immeuble de moyenne hauteur est traité lors de notre formation sur la loi ELAN et lors de notre formation à l’initiation à l’immobilier. N’hésitez pas à nous contacter si vous souhaitez valider vos 14 heures de formation loi Alur ou consulter notre programme de formations en immobilier sur Paris! Nous pouvons également nous déplacer dans vos locaux sur Paris et en Province. Tel : 06-51-36-82-18 ou 07-68-32-27-67

POURQUOI AVOIR CRÉE LA CATÉGORIE D’IMMEUBLE DE MOYENNE HAUTEUR (IMH) ?

L’ensemble des immeubles n’était pas sur le même pied d’égalité. La construction d’un immeuble de bureaux de plus de 28 mètres nécessite de mettre en œuvre une réglementation plus stricte et plus coûteuse qu’un immeuble d’habitation. Le coût des mesures imposées au titre de la réglementation IGH lors de la construction de l’immeuble (résistance au feu des structures, équipements de détection et d’alarme incendie, équipements facilitant l’intervention des pompiers…) puis pendant toute la vie de l’immeuble (contrôles réguliers et mise à jour des équipements de sécurité, présence permanente d’une équipe de sécurité incendie financée par les utilisateurs de l’immeuble…) a profondément ralentie en France la construction de tours de bureaux. L’exposé des motifs de la loi ELAN mentionne que les coûts de construction pour les immeubles de bureaux de moins de 50 m seront réduits, le service sécurité incendie n’étant plus obligatoire sur les parties non ERP (Etablissement recevant du public). Pour rappel, un arrêté en date du 24 octobre 2016 avait déjà offert un certain assouplissement en allégeant l’obligation de présence des agents de sécurité incendie dans les immeubles de ce type.

La différence de traitement entre les immeubles de logements et les immeubles de bureaux avait pour conséquence de freiner le changement de destination “bureaux=>logement” des immeubles, dès lors que ceux-ci n’obéissant pas aux mêmes normes, leur transformation pouvait s’avérer particulièrement coûteuse.

Dans le même temps, un immeuble de moins de 50 m à usage d’habitation était moins bien protégé contre l’incendie. L’objectif du législateur a été de renforcer la protection incendie des façades des immeubles d’habitation mesurant entre 28 et 50 mètres, de manière à éviter un incendie de type de celui de la Tour Grenfell à Londres ou de la Tour Mermoz à Roubaix.

QUELLE EST LA CONSÉQUENCE DE CETTE NOUVELLE CATÉGORIE D’IMMEUBLE DE MOYENNE HAUTEUR (IMH)?

Le décret précité porte sur les travaux de modification des immeubles de moyenne hauteur (IMH), et plus précisément sur les travaux de rénovation de leurs façades.

Tout travaux portant sur un IMH devra respecter une réglementation plus stricte qu’auparavant.

Le prévoit notamment que “les travaux qui conduisent à la création, à l’aménagement, à la modification ou au changement de destination d’un immeuble de moyenne hauteur ou d’un immeuble de grande hauteur doivent être conformes aux règles de sécurité fixées, pour chacun de ces types d’immeubles, par décret en Conseil d’État”. Le même article précise également que ces travaux “ne peuvent être exécutés qu’après autorisation de l’autorité chargée de la police de la sécurité, qui vérifie leur conformité aux règles prévues, pour le type d’immeubles concerné”.

Le décret précise qu’une rénovation de façade est considérée comme une modification dès lors qu’elle concerne au moins une façade et met en œuvre des matériaux susceptibles de concourir au risque incendie. En revanche, les simples travaux de ravalement de façade sont exclus de ce champ.

En cas de rénovation, le système de façade doit être conforme à l’une des deux solutions suivantes : – – soit il est constitué de matériaux pratiquement incombustibles et doit permettre de neutraliser l’effet du tirage thermique s’il comporte des vides constructifs ;

– soit il est constitué de matériaux pratiquement incombustibles à l’exception d’un sous-ensemble protégé par un écran thermique. Dans ce cas, l’efficacité de ce système de façade est appréciée par un laboratoire ou par un groupe de laboratoires agréés par le ministre de l’Intérieur en matière de réaction et de résistance au feu.

Un arrêté du 7 août 2019  est venu complété le décret en fixant les prescriptions techniques des deux solutions constructives autorisées afin de limiter le risque de propagation d’un incendie,

Cet arrêté était très attendu par les professionnels de l’isolation thermique par l’extérieur (ITE).

Un second arrêté du 7 août  révise les règles de limitation de la propagation du feu par les façades pour les quatre familles d’habitation. Il modifie celui du 31 janvier 1986.

A PARTIR DE QUAND S’APPLIQUE LA RÉGLEMENTATION DES IMMEUBLES DE MOYENNE HAUTEUR (IMH) ?

La réglementation s’applique aux travaux de rénovation de façade dont la déclaration préalable ou la demande de permis de construire est déposée à partir du 1er janvier 2020.

Pour l’instant, aucune disposition réglementaire n’est encore parue afin d’alléger le coût de construction d’immeuble à usage de bureaux mesurant entre 28 et 50 m, ce qui était également un objectif affiché de la création de l’Immeuble de Moyenne Hauteur (IMH).