Formation initiale des collaborateurs en immobilier : enjeux, obligations et perspectives

Dans le secteur immobilier, la compétence des collaborateurs est essentielle pour assurer la qualité des services offerts aux clients et garantir le respect des réglementations en vigueur. La formation initiale en immobilier des collaborateurs, qu’ils soient salariés ou agents commerciaux, revêt donc une importance capitale. Récemment, une avancée majeure a été réalisée avec l’arrêt du Conseil d’État du 25 février 2025, qui enjoint le gouvernement à publier le décret fixant les conditions de compétence professionnelle initiale des collaborateurs d’agents immobiliers. Cet article explore les enjeux de cette formation, les obligations légales associées et les perspectives offertes par cette décision.

1. Les enjeux de la formation initiale dans le secteur immobilier

A. Garantir la qualité des services

Une formation initiale solide permet aux collaborateurs de maîtriser les aspects techniques, juridiques et commerciaux de leur métier. Cela se traduit par une meilleure satisfaction des clients et une réputation renforcée pour l’agence.

B. Assurer le respect des réglementations

L’immobilier est un secteur fortement encadré par la loi. Une formation initiale solide permet aux collaborateurs de maîtriser les obligations légales et d’éviter des sanctions lourdes.

Il s’agit notamment de bien maitriser :

• La loi Hoguet qui définit les conditions d’exercice des professions immobilières : carte professionnelle obligatoire, respect des mandats écrits, garantie financière, registre des transactions, déontologie. Toute infraction expose à des sanctions administratives et pénales lors de contrôle de la DGCCRF.
• Tracfin et la lutte contre le blanchiment d’argent : les agents immobiliers doivent identifier leurs clients, surveiller les transactions suspectes et déclarer tout doute à Tracfin. Un manquement peut entraîner jusqu’à 5 millions d’euros d’amende et la fermeture de l’agence.

Se former dès le début de sa carrière est essentiel pour exercer en toute conformité et éviter des risques juridiques majeurs.

C. Valoriser la profession

Des collaborateurs bien formés contribuent à rehausser l’image de la profession immobilière, en démontrant un haut niveau de compétence et de professionnalisme.

2.Les obligations légales en matière de formation initiale

A. La loi ALUR et ses implications

La loi Hoguet du 2 janvier 1970 n’envisage que la formation initiale des représentants légaux des  agences immobilières et syndic qui sont inscrits sur la carte professionnelle.

Pour obtenir la carte professionnelle (carte T pour la transaction, carte G pour la gestion immobilière, Carte S pour la gestion d’une copropriété) il faut justifier de compétences professionnelles spécifiques, définies par la loi Hoguet et son décret d’application. Ces compétences peuvent être acquises via trois voies principales : diplôme, expérience professionnelle ou équivalence.

Un niveau de formation minimum est requis :

• Bac+3 minimum dans les domaines juridiques, économiques ou commerciaux (ex. : licence en droit, en gestion, en économie)
• BTS Professions immobilières ou diplôme équivalent (BUT, DUT)

Pour ceux qui ne disposent pas des diplômes requis, une expérience dans le secteur immobilier peut être reconnue :

• 3 ans d’expérience en tant que salarié sous la responsabilité d’un titulaire de la carte (si titulaire du baccalauréat)
• 10 ans d’expérience (sans baccalauréat)
• 4 ans d’expérience pour les cadres du secteur.

Les directeurs d’agence doivent également justifier de ces compétences pour être nommé à ce poste.

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) de 2014 a introduit des dispositions visant à renforcer la formation des professionnels de l’immobilier. Elle a institué notamment l’obligation de formation continue obligatoire de 42 heures sur trois ans pour pouvoir renouveler leur carte professionnelle et la cartes des collaborateurs.

Pour en savoir plus, lire notre article sur la formation loi Alur obligatoire.

La loi ALUR avait également prévu que les collaborateurs habilités à négocier, s’entremettre ou s’engager pour un agent immobilier devaient justifier d’une compétence professionnelle définie par décret avant toute habilitation.

B. Le vide juridique persistant pour les collaborateurs concernant la formation initiale en immobilier

Malgré les dispositions de la loi ALUR, le décret précisant les conditions de compétence professionnelle initiale des collaborateurs n’a pas été publié pendant près de dix ans, laissant un vide juridique préjudiciable à la profession.

Mickaël Nogal, ancien député de la majorité présidentielle (LREM) et auteur du rapport “Louer en confiance” en 2019, avait formulé plusieurs propositions pour professionnaliser le secteur immobilier.

Dans son rapport et ses prises de position ultérieures, il mettait en avant la nécessité de renforcer la formation des professionnels de l’immobilier, y compris celle des collaborateurs non détenteurs de la carte professionnelle. Il souhaitait :

• Rendre obligatoire une formation initiale pour tous les collaborateurs exerçant des missions commerciales (négociation, prospection, etc.).
• Fixer un cadre réglementaire clair pour éviter que des personnes sans formation suffisante exercent dans le secteur.
• Mieux encadrer les agents commerciaux (mandataires indépendants), qui n’étaient soumis à aucune formation spécifique avant d’exercer.

Cependant, ces propositions n’ont pas été intégrées dans la loi, faute de décret d’application. Le sujet est resté en suspens jusqu’à la récente décision du Conseil d’État du 25 février 2025, qui oblige le gouvernement à publier ce fameux décret manquant sur la formation des collaborateurs immobiliers.

Le Gouvernement considérait jusqu’alors, selon la Direction Générale des Entreprises (DGE) du ministère de l’économie, que « les justifications demandées aux collaborateurs dans le cadre du décret en CE du 20 juillet 1972 modifié étaient suffisantes et que l’article 4 de la loi Hoguet n’avait ni pour objet ni pour effet d’instituer une qualification professionnelle obligatoire pour les collaborateurs des agents immobiliers ».

3. L’arrêt du Conseil d’État du 25 février 2025 : une avancée décisive en matière de formation initiale en immobilier

A. La saisine du Conseil d’État par la FNAIM

Face à l’absence de publication du décret, la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) a saisi le Conseil d’État en mars 2024 pour contraindre le gouvernement à agir.

B. La décision du Conseil d’État

Le 25 février 2025, le Conseil d’État a enjoint au Premier ministre de publier, dans un délai de six mois, le décret fixant les conditions de compétence professionnelle initiale des collaborateurs d’agents immobiliers (CE 25-2-2025 n° 492640, Fédération nationale de l’immobilier).

Le décret devrait donc être publié au Journal Officiel avant le 25 août 2025.

C. Les réactions de la profession

La FNAIM s’est félicitée de cette décision dans un communiqué de presse, la qualifiant de victoire essentielle pour la profession et pour la qualité du service rendu aux clients.

4. Les perspectives offertes par la publication du décret en matière de formation initiale en immobilier

A. Les propositions de la FNAIM

La FNAIM propose que la formation initiale repose sur deux critères alternatifs :

• Une expérience professionnelle d’au moins 18 mois dans un poste similaire
• Un cursus minimum de 42 heures de formation, dont 28 heures en présentiel et 14 heures en distanciel

Un point important : les collaborateurs habilités avant l’entrée en vigueur du décret seront considérés comme remplissant les conditions requises, ce qui avait été précisé par la loi ELAN du 23 novembre 2018.

Il est donc primordial aujourd’hui que chaque agence immobilière, administrateurs de biens et syndic remplisse bien son obligation d’habiliter l’ensemble de leurs collaborateurs (salariés ou non) qui négocie, s’entremet ou s’engage pour le compte de ce dernier. La démarche doit être effectuée auprès de la Chambre de Commerce et d’Industrie du département du lieu d’activité de l’agence. En effet, le non-respect de cette obligation peut être sanctionné de six mois de prison et de 7500€ d’amende (art 14 de la loi Hoguet). Mais la seconde peine, c’est le risque de ne pas pouvoir habiliter le collaborateur après la parution du décret d’application si la personne ne remplie pas les conditions demandées.

B. Les attentes de la profession

La profession attend que le décret apporte un cadre clair et sécurisé, garantissant un niveau de compétence élevé et homogène parmi les collaborateurs.

En tout état de cause, le CNTGI (Conseil National de la Transaction et de la Gestion Immobilières) devra être consulté concernant le décret instituant la formation initiale obligatoire pour les collaborateurs en immobilier.

Créé par la loi ALUR, le CNTGI est chargé d’émettre des avis sur les textes réglementaires relatifs aux professions immobilières. L’article 13-1 de la loi Hoguet précise que tout décret concernant la compétence professionnelle initiales des collaborateurs doit faire l’objet d’une consultation préalable auprès de ce dernier.

Le CNTGI n’a qu’un rôle consultatif, mais son avis pourrait influencer le contenu final du décret, notamment sur :

• Le contenu et la durée de la formation initiale.
• Les modalités d’application pour les agents commerciaux.
• L’articulation avec la formation continue obligatoire (42h).

Pour rappel, le CNTGI est composé de représentants d’associations de professionnels de l’immobilier (FNAIM, UNIS, SNPI) mais également d’associations de consommateurs (CNL, CGL, CLCV…).

Pour aller plus loin lire notre article sur le CNTGI.

5. Le rôle des organismes de formation dans le contexte de la formation initiale des collaborateurs

A. Adapter les programmes aux nouvelles exigences

Les organismes de formation devront ajuster leurs programmes pour répondre aux exigences du décret, en proposant des modules adaptés aux besoins des collaborateurs.

Immo-formation a d’ores et déjà élaboré une formation initiale en immobilier de 14 heures pour les personnes qui souhaitent se reconvertir dans les métiers de l’immobilier (futurs agents commerciaux ou salariés). Cette formation comprend une initiation au vocabulaire de l’immobilier, à ses acteurs et marchés, ainsi que l’étude des fondamentaux de la loi Hoguet, la déontologie et la réglementation tracfin. Cette formation s’adaptera bien évidemment si besoin dés la parution du décret. N’hésitez pas à nous contacter à ce sujet au 06-51-36-82-18 ou 07-68-32-27-67 ou via notre formulaire de contact.

B. Assurer une formation de qualité

Il est essentiel que les formations dispensées soient de haute qualité, combinant théorie et pratique, pour garantir l’efficacité et la pertinence des apprentissages.

C. Accompagner les professionnels dans leur parcours

Les organismes de formation ont un rôle clé à jouer dans l’accompagnement des professionnels, en leur offrant des ressources, des outils et un soutien tout au long de leur carrière.

Immo-formation est le seul organisme de formation à vous proposer un véritable SAF (service après formation) : chaque participant à une formation peut faire appel gratuitement, pendant une durée d’un an, au formateur pour toutes questions relatives à la formation suivie. Cela peut être appréciable pour tout mandataire ou salarié qui débute dans l’immobilier.

De plus, nous pouvons assurer auprès de nos clients un véritable accompagnement personnalisé : missions d’audit de leur activité (audit sur leurs obligations légales Hoguet, audit Tracfin) ; analyse, correction et rédaction de leur document type (mandat, offre, manuel de procédures Tracfin…).

Conclusion

La formation initiale des collaborateurs en immobilier est un enjeu majeur pour assurer la qualité des services, le respect des réglementations et la valorisation de la profession. L’arrêt du Conseil d’État du 25 février 2025 marque une avancée significative en enjoignant le gouvernement à publier le décret fixant les conditions de compétence professionnelle initiale. Les organismes de formation ont désormais la responsabilité d’adapter leurs programmes pour répondre aux nouvelles exigences et accompagner efficacement les professionnels dans leur développement.