Tout vendeur d’immeuble se doit d’informer son acquéreur sur l’existence de servitudes pouvant grever son fonds ou dont il bénéficie. Une servitude a pour conséquence de grever le droit de propriété du propriétaire du fonds servant (terrain qui supporte une servitude). En conséquence, l’acquéreur d’un terrain grevé d’une servitude se doit de la respecter tant qu’un acte contraire n’est pas rédigé pour y mettre fin. Les agents immobiliers mandaté pour vendre un bien doivent en conséquence se renseigner sur leur existence et en informer les acquéreurs. Cela ressort des termes de l’article 1638 du code civil qui précise que « Si l’héritage vendu se trouve grevé, sans qu’il en ait été fait de déclaration, de servitudes non apparentes, et qu’elles soient de telle importance qu’il y ait lieu de présumer que l’acquéreur n’aurait pas acheté s’il en avait été instruit, il peut demander la résiliation du contrat, si mieux il n’aime se contenter d’une indemnité. »

Ainsi, l’agent immobilier pourrait voir sa responsabilité engagée en cas d’absence constatée de vérifications dans le cadre de l’exécution de son mandant. Il lui faudra donc avant toute démarche commencer par faire une analyse complète des droits du propriétaire et se déplacer sur les lieux en cas de doute. Un questionnaire préalable s’impose donc en la matière lorsqu’il s’agit de vendre des biens individuels.

Quel impact sur un projet de construction ?

Lorsque le terrain acheté est grevé d’une servitude de passage de canalisation de terrain par exemple, la personne souhaitant réaliser des travaux de construction sur ce terrain se devra d’en tenir compte lors de l’établissement de son projet.

Qu’est-ce qu’une servitude ?

Juridiquement, la servitude se définit comme une charge imposée sur un fonds pour l’usage et l’utilité d’un fonds appartenant à un tiers.

Il découle de cette définition que pour qu’il y ait création d’une servitude il faut plusieurs éléments constitutifs à savoir,

• Un fonds dominant c’est-à-dire un fonds au bénéficie duquel la servitude est instituée
• Un fonds servant, qui est le terrain qui supportera la servitude donc le terrain d’assiette de cette dernière,
• Enfin, ces deux fonds doivent appartenir à deux propriétaires différents.

Les servitudes sont des droits qui peuvent s’exercer sur touts bien immobiliers qu’ils soient bâtis ou non et ne bénéficient pas aux personnes propriétaires mais, bien aux biens. Ainsi, une servitude est réelle et se transmet d’un propriétaire à un autre en tant que droit accessoire à la propriété.

La servitude a-t-elle un caractère perpétuel ?

La servitude dure tant qu’existe les fonds, sa fin peut dans certains cas arriver par le non usage trentenaire sous réserve de condition ou lorsque les fonds se trouvent réunis entre les mains d’un même propriétaire (on parle de consolidation).

Comment crée-t-on des servitudes de droit privé ?

Concernant les servitudes de droit privé, on constate 3 manières de les constituer :

– lors de la signature d’une convention :

Il est très courant que deux personnes se rapproche pour constituer une servitude conventionnelle. Il s’agit du mode le plus courant de création d’une servitude. La convention qui en découle fait l’objet d’une publication au bureau des hypothèques. Dans cet acte, le rédacteur veillera a bien identifié les références de la servitude en se référant à une adresse et des références cadastrales. Aussi, il doit y être fait mention de l’objet de la servitude c’est-à-dire indiquer s’il s’agit d’une servitude de passage de canalisation, d’eau, de gaz ou encore électricité ….

L’acte doit également prévoir les conditions de son exercice et son tracé ainsi que le montant de l’indemnité versée au propriétaire du fonds servant s’il y a lieu.

Pour en savoir plus lire : http://actujuridiqueimmobilier.com/2018/07/19/servitude-passage/

– par le jeu de la prescription trentenaire :

on vise ici les servitudes qui sont créées par le jeu de la prescription acquisitive et qui sont visées à l’article 690 du Code civil « Les servitudes continues et apparentes s’acquièrent par titre, ou par la possession de trente ans ».

Le code impose que celles-ci soient apparentes et continues.

Les servitudes apparentes sont celles qui se manifestent par des signes extérieurs comme par exemple celle des vues du fait de l’existence d’ouverture sur un fonds voisin, celle d’aqueduc pour les servitudes de passage d’eau.

Les servitudes continues sont des servitudes qui n’appellent pas l’intervention humaine pour s’exercer. Par exemple, les conduites d’eaux pluviales sont naturelles et continues.

Il faut de plus, une possession continue de la servitude pendant 30 ans au moins.

– par destination du bon père de famille :
on parle de telle servitude lorsqu’un propriétaire a par exemple édifié deux maisons sur son propre terrain et y a aménagé des fenêtres ou encore des canalisations pour l’usage d’une des bâtisses. Si les maisons avaient été construites sur deux terrains appartenant à des propriétaires différents de tels aménagements auraient emporté la constitution de servitudes.

Une fois ce terrain unique divisé entre deux propriétaires distincts, les aménagements se transformeront en des servitudes. Elles naissent donc, sans avoir à être constatées par un acte.

En résumé, pour qu’il y ait de telles servitudes il faut :

• Que les deux fonds divisés aient appartenu au même propriétaire (exemple d’un terrain tombé dans une indivision après la succession…)
• Que les aménagements aient été exécutés par le propriétaire initial
• Que les aménagements préexistent à la division de terrains et soient maintenus postérieurement
• Qu’aucune volonté contraire liée à la constitution de ces servitudes n’intervienne

Focus sur la servitude légale de passage : quand un terrain est enclavé c’est-à-dire ne dispose pas d’un accès à la voie publique le propriétaire est en droit de demander un passager pour desservir son fonds à charge pour lui de payer une indemnité au propriétaire du fonds servant (article 682 du code civil). Une telle servitude nécessite que le tracé reprenne le trajet le plus court du fonds enclavé à la voie publique. Ce droit de passage comprend aussi le passage des canalisations nécessaires au fonds dominants. Quant à l’indemnité elle est proportionnelle au dommage causé au fonds servant.