4 questions sur la VEFA avec travaux réservés dite VEFI
La VEFA supporte désormais des travaux à achever, naissance d’une VEFI (vente en l’état futur d’inachèvement). Cette possibilité a été créée avec la loi ELAN du 23 novembre 2018.
Le régime juridique de la VEFA avec travaux réservés par l’acquéreur est parfait depuis la sortie décret 2019-641 du 25 juin 2019 et son arrêté du 28 octobre 2019 applicable au 8 novembre.
La loi ELAN a ainsi créé la possibilité pour l’acquéreur de se réserver la réalisation de travaux de finition dès la signature du contrat de réservation (article L 261-15 du CCH “II.-Le contrat préliminaire peut prévoir qu’en cas de conclusion de la vente, l’acquéreur se réserve l’exécution de travaux de finition ou d’installation d’équipements qu’il se procure par lui-même. Le contrat comporte alors une clause en caractères très apparents stipulant que l’acquéreur accepte la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, qu’il réalise après la livraison de l’immeuble.”).
Nous envisagerons les conditions applicables à ce contrat d’un nouveau genre.
Nous consacrons une partie détaillée lors de nos journées de formation dédiée à la VEFA
1- Le contrat de VEFA avec travaux réservés est-il obligatoire pour le promoteur ?
Non, le fait de proposer aux acquéreurs un tel contrat avec la possibilité de se réserver la réalisation de travaux n’est pas obligatoire. Il reviendra donc au promoteur de choisir de proposer ou non un tel avantage.
L261-15 «II.- Le contrat préliminaire peut prévoir qu’en cas de conclusion de la vente, l’acquéreur se réserve l’exécution de travaux de finition ou d’installation d’équipements qu’il se procure par lui-même. »
2 – Quel est le contenu du contrat de réservation en VEFI ?
Le contrat de réservation doit prévoir la description des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution. De même, le coût des travaux devra être estimé et apparaître clairement dans l’acte. Il revient au vendeur de chiffrer leur montant et de prendre l’engagement de les réaliser lui-même en cas de repentir de l’acquéreur. En effet, le contrat doit obligatoirement prévoir un délai de repentir offert à l’acquéreur, délai raisonnable afin que ce dernier puisse estimer si le fait de réaliser lui-même les travaux lui offre un réel avantage (financier, quant à la qualité des matériaux, quant à l’esthétisme du bien).
3- Quelle est la forme du droit de repentir de l’acquéreur ?
L’acquéreur qui entend revenir sur sa décision de réaliser par ses soins les travaux réservés doit en informer le vendeur par recommandé dans le délai prescrit au contrat de réservation.
Tell est la règle posée par le CCH, Art. R. 261-13-2. “Lorsqu’en application du 2° du II de l’article L. 261-15, l’acquéreur entend revenir sur la clause par laquelle il a manifesté sa volonté de se réserver l’exécution de travaux de finition ou d’installation d’équipements, il notifie sa décision au vendeur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par lettre recommandée électronique dans le délai stipulé au contrat préliminaire”.
4- Quels sont les travaux que l’acquéreur peut se réserver, réaliser lui-même ?
Les nouvelles dispositions issues de la loi ELAN nécessitaient qu’un décret et un arrêté soient pris. C’est chose faite. Ainsi, les travaux mentionnés à l’article R 261-13-1 du CCH ont été précisé par un arrêté du 28 octobre 2019.
Cet arrêté fixe une liste limitative des travaux que l’acquéreur peut se réserver lors de la conclusion du contrat.
Ainsi, les travaux réservés par l’acquéreur peuvent porter sur :
1° L’installation des équipements sanitaires de la cuisine et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir ;
2° L’installation des équipements sanitaires de la salle de bains ou de la salle d’eau et, le cas échéant, du mobilier pouvant les accueillir ;
3° L’installation des équipements sanitaires du cabinet d’aisance ;
4° La pose de carrelage mural ;
5° Le revêtement du sol à l’exclusion de l’isolation ;
6° L’équipement en convecteurs électriques, lorsque les caractéristiques de l’installation électrique le permettent et dans le respect de la puissance requise ;
7° La décoration des murs.
Sont exclus les travaux relatifs aux installations mentionnées au a de l’article R.111-3.
A noter que ces travaux ne doivent pas porter sur les éléments qui pourraient conduire au fait que le vendeur ne s’engagerait pas à livrer un logement au sens du R111-3 du CCH (eau potable, évacuation des eaux, distribution du bien, élément lié au cabinet d’aisance…). De même ces travaux ne doivent pas porter atteinte à la structure du bâti, la distribution électrique, de l’air et sur les canalisations, alimentation en fluide.
