La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, dite Élan, offre la possibilité à l’acquéreur de se réserver l’exécution de certains travaux de finition ou d’installation de certains équipements. « Le contrat préliminaire peut prévoir qu’en cas de conclusion de la vente, l’acquéreur se réserve l’exécution de travaux de finition ou d’installation d’équipements qu’il se procure par lui-même. »

Un arrêté du ministre chargé du logement, non encore paru, fixera la liste limitative des travaux concernés et en déterminera les caractéristiques.

Tous les points abordés dans cet article font l’objet de développement lors de notre journée consacré à la VEFA depuis la loi ELAN

Pourquoi créer une telle possibilité ?

La VEFA se caractérise par l’achat d’un bien immobilier sur plan qui laisse très peu de place à l’originalité. Le vendeur proposant quelques échantillons restreints de finition aux acquéreurs. Cependant, la pratique montre que les acquéreurs sont de plus en plus nombreux à solliciter les promoteurs pour adapter le produit vendu à leur propre goût. Un encadrement juridique était donc nécessaire. Tel est le but de cette disposition de la loi ELAN et du décret du 25 juin 2019.

Les acquéreurs qui ne pouvaient bénéficier d’une certaine souplesse de la part du promoteur et obtenir le remplacement des équipements originaux comme ceux de leur cuisine se retrouvaient à payer deux fois la même installation. Afin d’éviter une telle situation, le législateur a créé la vente à finir ou VEFI (vente en l’état futur d’inachèvement).

Ce point est l’argument avancé par les députés cependant, l’autre argument et pas des moindre est sans doute la chasse au gaspi. Une telle possibilité permet de créer autour de la VEFA une conscience collective en mettant au centre du contrat la responsabilité de chacun face à sa propre consommation.

Quelles conséquences juridiques de l’existence de travaux dits “réservés” dans une VEFA ?

Attendu depuis la promulgation de la loi ELAN en novembre dernier, le décret créant la possibilité pour l’acquéreur de se réserver l’exécution de travaux de finition est enfin publié.

Le décret vient définir les termes de l’engagement contractuel des parties et imposer un cadre strict à cette nouvelle façon de vendre sur plan de l’habitation afin de protéger le consommateur.

Ce nouveau contrat permet aux parties de sortir du cadre rigide de la VEFA qui impose en principe que le vendeur livre un bien habitable pour être dégagé de son obligation d’achèvement. Dans le cadre d’une VEFI, le vendeur et son garant voient leurs engagements calés sur le contrat signé avec les acquéreurs (réservataires). On remarque à cet effet, la nouvelle rédaction des dispositions du code de la construction et de l’habitation qui indiquent que ne rentrent pas dans la définition de l’achèvement de l’immeuble l’exécution des travaux réservés par l’acquéreur.

En conséquence, on assiste à une nouvelle définition de la garantie financière d’achèvement (GFA) que doit apporter le vendeur d’immeuble à construire. Avec la naissance de la VEFI, les termes de l’engagement de l’établissement bancaire suivent ceux des contrats formés avec les réservataires.  En effet, le fait de se réserver l’exécution de certains travaux en lieu et place du promoteur emporte pour le réservataire la charge, le coût et les responsabilités qui résultent de ces travaux, qu’il réalise après la livraison de l’immeuble.

En pratique, le vendeur d’immeuble à construire adressera au garant financier une attestation d’achèvement des biens avec travaux réservés à la livraison de ces derniers tel qu’ils sont prévus au contrat. Le complet achèvement pour les rendre habitable n’intervenant que postérieurement à cette livraison.

En conséquence, le contrat préliminaire devra être rédigé de manière non équivoque sur les obligations de chacune des parties et comprendre certaines mentions complémentaires et obligatoires dans une telle hypothèse.

Quelles sont les clauses obligatoires dans une VEFI ?

Lorsque les parties entendent utiliser la possibilité offerte par les nouveaux textes, le contrat préliminaire communément appelé “contrat de réservation », doit inclure la définition, le chiffrage des travaux réservés par le réservataire ainsi qu’un délai pendant lequel le réservataire pourra revenir sur sa décision d’exécuter lui-même les travaux de finitions déterminés au contrat.

Ces travaux seront des travaux de finition des murs intérieurs, de revêtement ou d’installation d’équipements de chauffage ou sanitaires, et le cas échéant du mobilier pouvant les accueillir selon le décret.

Concernant le délai laissé au réservataire, il est évident que les promoteurs ne laisseront que très peu de temps aux acquéreurs pour faire jouer ce droit de repentir pour deux raisons évidentes :

• Finaliser et fixer les termes de la GFA
• Connaître au plus vite leurs besoins en matériaux.

Enfin, le contrat devra donc afficher le prix du bien réservé décomposé de la manière suivante :

– Le prix de vente convenu ;
– Le coût des travaux dont l’acquéreur se réserve l’exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le vendeur ;
– Le coût total de l’immeuble égal à la somme du prix convenu et du coût des travaux mentionnés

Pourquoi une telle ventilation des coûts ? Cela permettra certainement au réservataire de se rendre compte de l’économie réalisée ou encore du prix final dont ce dernier devra s’acquitter s’il décide dans le délai pré cité de ne pas réaliser lui-même lesdits travaux. En pratique, cela permet au réservataire de monter son projet de financement en fonction de sa décision finale.

Il parait également judicieux que le contrat de réservation indique clairement les modalités de renonciation à l’exécution personnelle de ses travaux dits réservés à savoir : le délai de repentir et le fait que la décision de renoncer à leur exécution soit effectuée par LRAR auprès du vendeur dans ce même délai.