Dans le cadre de notre formation à la rédaction du compromis de vente ou celle sur les actualités de la vente immobilière, une partie importante est consacrée aux diagnostics techniques contenus dans le DDT que fournit le vendeur.

En effet, l’article L271- 4 du CCH oblige tout vendeur d’immeuble à constituer un dossier de diagnostic technique annexé obligatoirement à la promesse de vente (compromis) ou à défaut à l’acte authentique de vente. Ce dossier comprend l’ensemble des diagnostics existants (plomb, amiante…).

Chacun de ces diagnostics connaît une réglementation particulière (le type de bien, la sanction en cas d’absence) et une durée de validité propre.

I/ Panorama des diagnostics immobilier en matière de vente immobilière contenus dans le DDT :

• Le diagnostic amiante ou DTA :

Le code de la santé publique prévoit qu’un état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante est joint à la promesse de vente pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1^er juillet 1997 (L. 1334-13 du code de la santé publique).

Il concerne tant les parties privatives (flocages, calorifugeages et faux plafonds) que les parties communes du bien (parois verticales, planchers, plafonds, conduits, toitures et bardages). Ainsi le vendeur copropriétaire devra transmettre un diagnostic amiante complet sur ces parties de l’immeuble.

Pur aller plus loin sur les diagnostics amiante liés à la construction lire notre article https://immo-formation.fr/formation-reperage-amiante-avant-travaux-raat/

A défaut de transmettre ce diagnostic à l’acte de vente, le vendeur ne pourra pas s’exonérer des vices cachés liés à la présence d’amiante dans le bâtiment.

• Le diagnostic plomb : articles L. 1334-5 et L. 1334-6 du code de la santé publique

Un constat de risque d’exposition au plomb devant présenter un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dressant un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti est produit, lors de la vente d’un immeuble bâti construit avant le 1er janvier 1949.

Ce constat doit donc être annexé à la promesse ou à défaut à l’acte authentique. Ce constat concerne comme l’amiante tant les parties privatives du logement que les parties communes.

Sa durée de validité est fixée à un moins d’un an sauf si le constat relève l’absence de revêtements contenant du plomb ou la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations inférieures à un certain seuil.

Dans cette seconde hypothèse, l’agent immobilier n’aura pas à demander qu’il en soit un établit un nouveau à chaque mutation, il lui suffira de faire apparaitre ce constat initial dans le compromis.

En revanche, s’il apparaît dans le constat la présence de plomb dégradés à des concentrations supérieures aux seuils réglementaires, le propriétaire doit en principe effectuer les travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb. Il est donc, conseiller de bien veiller à traiter de cette obligation dans la promesse afin de savoir de qui du vendeur ou de l’acquéreur supportera le coût de ces travaux.

A défaut de produire un tel constat, le vendeur ne pourra pas s’exonérer des vices cachés.

• Les termites :

En cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti situé dans une zone délimitée par le Préfet, un état relatif à la présence de termites est annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente (art L133-6 du CCH). Il porte sur les parties privatives du logement (maison individuelle ou logement en copropriété). Sa durée de validité est fixée à 6 mois.

En cas de non transmission de l’état termite à l’acquéreur ou si l’état est erroné de manière volontaire, l’acquéreur pourra saisir le tribunal pour obtenir l’annulation de la vente ou encore le versement de dommages-intérêts. Attention, l’acquéreur est également en droit de faire une déclaration à la DGCCRF et le vendeur peut se voir astreint à payer une forte amende et une peine de prison.

Concernant, la responsabilité du diagnostiqueur, il peut si il commet une faute dans sa mission être tenu d’indemniser l’acquéreur pour son préjudice.

Quant au notaire, si il a participé à une vente alors qu’il sait que l’état est erroné il peut se voir attaqué au tribunal et condamné à verser des dommages-intérêts. Enfin, il n’est pas impossible que la DGCCRF soit saisie par l’acquéreur.

• Le diagnostic gaz et électricité :

Depuis le 1er janvier 2018, les propriétaires doivent renseigner le diagnostic du gaz et d’électricité aux futurs propriétaires ou locataires d’un logement. Ce diagnostic obligatoire permet aux futurs occupants de connaître l’état des installations de gaz et des installations électriques avant d’emménager.

Selon le site agence-france-electricite.fr, ces diagnostics doivent permettre d’assurer la sécurité des diverses installations au sein du logement. Il y a plusieurs informations contenues dans ces diagnostics.

Par la suite, les futurs occupants du logement pourront aménager dans le logement et choisir un contrat d’électricité et un contrat de gaz naturel pour assurer la fourniture d’énergie dans l’habitat. Selon les équipes du site agence-france-electricite.fr, il est conseillé d’utiliser un comparateur d’énergie comme le comparateur d’énergie du gouvernement ou ceux disponibles sur des sites indépendants. Face à la crise de l’énergie et la hausse des tarifs, ces outils vont aider les consommateurs à réaliser des économies sur le long terme. Plus d’informations sur cette page.

Ces diagnostics s’imposent en cas de vente de biens à usage d’habitation comptant une installation Gaz ou électricité installées il y a plus de 15 ans. Le but de chacun de ces diagnostics est de vérifier les risques de ces installations. Les éléments vérifiés portent sur les parties privatives du logement. La durée de validité est fixée à trois ans.

En l’absence de diagnostic, lors de la signature de l’acte authentique de vente, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés relative à l’installation de Gaz.

• Le Diagnostic de performance énergétique : (DPE)

L’article L134-3 du CCH impose la réalisation de ce diagnostic en cas de vente d’un bien à usage de logement. Le DPE vise à évaluer la quantité d’énergie et de gaz à effet de serre consommée ou dégagée par un logement. Il doit être annexé à la promesse de vente ou l’acte authentique. Sa durée de validité est fixée à 10 ans.

A ce jour, il n’existe pas de sanction concernant cette obligation sauf les sanctions issues de la responsabilité de droit commun (obligation d’information). En effet, pour le moment le DPE n’ayant qu’une valeur informative.

Cependant, la loi ELAN a entendu réformer le régime de ce diagnostic en rendant dès le 1^er janvier 2021 (date fixée en raison de la COVID-19 au 1^er juillet 2021) ces résultats opposables aux parties. Par ailleurs, la loi du 8 novembre 2019 prévoit d’accompagner le DPE d’un audit énergétique pour certains logements à partir du 1er janvier 2022.

L’agent immobilier doit veiller à ce que les annonces précisent conformément à la législation le résultat du DPE ainsi,

• Une annonce sur un site internet doit mentionner l’échelle de performance énergétique du logement (A à G) et contenir l’étiquette Énergie. L’étiquette doit respecter au moins les proportions de 180 pixels sur 180 pixels.
• Pour les annonces en vitrine les mêmes informations doivent y figurer et l’étiquette doit être lisible, en couleur et représenter au moins 5 % de la surface du support.

• Le diagnostic Assainissement

Le vendeur d’un immeuble à usage d’habitation non raccordé au réseau public de collecte doit faire contrôler son installation par l’administration. Le contrôle est valable trois ans.

Si le contrôle des installations d’assainissement non collectif de l’administration est daté de plus de trois ans ou inexistant, sa réalisation est à la charge du vendeur.

Si l’immeuble est raccordé au réseau public, aucun diagnostic n’est à fournir.

En l’absence de diagnostic, lors de la signature de l’acte authentique de vente, le vendeur ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés relative à l’assainissement non collectif.

En cas de non-conformité de l’installation d’assainissement non collectif lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur fait procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après l’acte de vente.

• Le diagnostic bruit :

Ce diagnostic est obligatoire depuis le 1^er juin 2020 lorsque le bien est situé dans une zone d’exposition au bruit des aéroports. Le vendeur doit l’établir lorsqu’il vend un bien à usage d’habitation ou mixte ainsi qu’un terrain constructible.

Il est réalisé via un formulaire dédié https://www.ecologique-solidaire.gouv.fr/sites/default/files/Modele_etat_nuisances_sonores_aeriennes.pdf

II/ Ce qu’il faut retenir en matière de diagnostics immobiliers et vente immobilière :

Les documents mentionnés aux 1°(plomb), 4° (gaz) et 7° (électricité) ne sont requis que pour les immeubles ou parties d’immeuble à usage d’habitation.

Le document mentionné au 10° (zone de bruit) n’est requis que pour les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation.

Le document mentionné au 6° (DPE) n’est pas requis en cas de vente d’un immeuble à construire visée à l’article L. 261-1.

Lorsque les locaux faisant l’objet de la vente sont soumis aux dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ou appartiennent à des personnes titulaires de droits réels immobiliers sur les locaux ou à des titulaires de parts donnant droit ou non à l’attribution ou à la jouissance en propriété des locaux, le document mentionné au 1° porte exclusivement sur la partie privative de l’immeuble affectée au logement et les documents mentionnés au 3°, 4° et 7° sur la partie privative du lot.

A la signature de l’acte de vente, l’absence des diagnostics plomb, amiante, termites, gaz, électricité et assainissement entrainent l’impossibilité pour le vendeur de s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante.

L’absence d’état des risques naturels lors de la signature de la vente permet à l’acquéreur d’obtenir la résolution du contrat ou une diminution du prix.

S’il s’avère que l’installation d’assainissement est non conforme à la réglementation en vigueur l’acquéreur devra procéder aux travaux de mise en conformité dans le délai d’un an après l’acte de vente.

L’acquéreur ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative. NB : valable jusqu’au 1^er juillet 2021 pour le DPE