En cours de bail commercial, le loyer peut être révisé selon 2 modalités précisées dans le contrat. Il s’agit de la révision triennale (légale) ou selon une autre périodicité de révision précisée dans le contrat (clause d’échelle mobile.)

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La Cour de cassation a tranché deux questions importantes pour les praticiens des baux commerciaux.

Lorsque les conditions du déplafonnement du loyer commercial sont remplies, le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative, même si celle-ci se situe en dessous du loyer en vigueur fixé dès l’origine au-dessus des prix du marché (Cass. 3e civ 24-5-2017 n° 16-15.043 F-D).

Quand peut-on réviser le loyer des baux commerciaux ?

Une demande en révision du loyer d’un bail commercial peut être formée trois ans après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. Le loyer révisé est en principe plafonné, sauf dans le cas où une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité a entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative. Dans ce cas, le loyer révisé est fixé à la valeur locative (C. com. art. L 145-38).

Soutenant se trouver dans ce dernier cas, le locataire d’un local commercial parisien demande la révision du loyer et sa fixation à un montant correspondant à la valeur locative, inférieur au loyer en vigueur, ce que la Cour accepte.

La Cour a précisé par ailleurs dans un second arrêt que les parties ne devraient pas pouvoir déroger à cette règle dans le contrat, les dispositions relatives à la révision légale étant d’ordre public (Cass. 3e civ. 30-3-2017).

Est réputée ainsi non écrite la clause qui fixe un loyer plancher en deçà duquel il est interdit au preneur de solliciter la révision du loyer à la valeur locative lorsque celle-ci est inférieure au plancher convenu.

Le preneur à bail commercial ne peut en effet renoncer par avance – lors de la signature du bail – à un droit qu’il n’a pas encore acquis. Dans cette hypothèse le droit naît au moment où le loyer ayant varié de plus du quart, le preneur peut solliciter la fixation du loyer à la valeur locative en application des articles L. 145-33 et L. 145-39 du code de commerce.

Une clause d’échelle mobile du bail commercial peut-elle ne varier qu’à la hausse ?

Ceci vient compléter la position de la Cour de cassation qui a, dans un arrêt de principe en date du 14 janvier 2016, considéré que :

• le propre d’une clause d’échelle mobile était de faire varier le loyer à la hausse comme à la baisse
• ainsi une clause du bail commercial écartant cette réciprocité faussait le jeu normal de l’indexation et devait être réputée non écrite en son entier sur le fondement de l’article L. 112-1 du code monétaire et financier (Cass. 3e civ. 14 janv. 2016, n° 14-24.681, n° 36 F S P + B).

 

Conseil aux rédacteurs : il est donc maintenant important de cesser d’encadrer d’une façon ou d’une autre les clauses d’indexation. Le loyer doit pouvoir jouer à la hausse, comme à la baisse, sans plancher ni plafond. Enfin, les parties ont tout intérêt à fixer le loyer de base à hauteur de la valeur locative au risque de voir quelque temps plus tard le preneur faire une action en révision du loyer.