La rédaction des promesses de vente demande au rédacteur de savoir différencier les différentes clauses à insérer dans celles-ci.

L’agent immobilier grâce à de nouvelles technologies se remet à rédiger lui-même ses propres compromis (PSV). Il dispose désormais de plateforme de rédaction d’acte à destination des commercialisateurs et agents immobiliers. Cependant, reste un problème : est-ce que les collaborateurs sont suffisamment aguéris en matière de droit des contrats immobiliers? Rédiger un acte ne s’invente pas et il leur faut donc se former à la matière pour monter en compétences. Cette formation, passe par la compréhension des termes que l’on trouve classiquement dans les promesses de vente.

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La promesse de vente comprend différentes clauses qui ont des effets spécifiques. On peut citer par exemple la clause de transfert de propriété ou de jouissance différée. Le rédacteur qu’il soit agent immobilier ou notaire rédacteur doit savoir faire le tri dans cet arsenal juridique pour donner à ses actes l’efficacité et la sécurité juridique attendues.

Appréhender les termes juridique de l’acte à rédiger pour un agent concourt à la sécurité juridique. Cela facillite la sortie d’un dossier dans les délais escomptés par les mandants.

Face à une promesse rédigée dans des termes juridiques clairs et non équivoques, le notaire en charge de la réitération sera plus serein et la collaboration facilitée. En effet, la conclusion définitive d’un acte vente impose l’intervention de plusieurs professionnels qui doivent travailler ensemble dans l’intérêt de leurs clients communs.

Ainsi, l’agent immobilier qui rédige le compromis doit faire ce travail en ayant à l’esprit que plus son acte est bien rédigé et réfléchi plus la date de la réitération sera proche (date de paiement de ses honoraires!).

Notaires et agents immobiliers doivent collaborer dans la rédaction des actes entourant la vente immobilière et dans la constitution du dossier de pièces obligatoires (diagnostics techniques, information relatives à la copropriété, procuration, régime matrimonial, origine de propriété ….).

Concernant, le choix des clauses à insérer dans un contrat, il est important qu’à chacun des stades du dossier, les professionnels aient conscience que la jurisprudence est de plus en plus regardante en ce qui concerne la responsabilité de celui qui rédige ces actes. On en déduit que le professionnel de l’immobilier qui rédige une promesse de vente est considéré comme un professionnel du droit. Ce professionnel doit en conséquence mesurer les effets des termes et dispositions qu’il choisit d’intégrer dans ses contrats. Il convient dès lors, de savoir utiliser ce lexique lorsqu’on s’attelle à rédiger ses promesses.

Commençons par des notions souvent rencontrées dans les dossiers à savoir : la clause pénale et celle de dédit. Récemment, la jurisprudence est venue rappeler la différence entre les clauses de dédit et les clauses pénales, en rappelant que cette distinction se fait en fonction de leur objet. Cette affaire loin de nos problématiques immobilières puisqu’elle concernait un litige entre le club toulousain de rugby et son équipementier est la bienvenue pour faire un point de vocabulaire.

     1- Quel est l’objet d’une clause pénale ?

La clause pénale est une clause que les parties intègrent à leur promesse afin de se contraindre à réitérer leurs engagements et à s’exécuter. Cette clause a donc un effet comminatoire sur les parties. Elle constitue la sanction du non-respect par l’une ou l’autre des parties de son engagement. Elle n’a pas le même objet que la clause de dédit.

Attention, lorsque les parties déterminent le montant de cette clause, le notaire ou agent immobilier doit toujours rappeler qu’elle peut être révisée par le juge si elle s’avère trop élevée ou dérisoire en application de l’article 1231-5 du Code civil selon lequel « Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. »

Cette clause pénale doit être clairement indiquée dans l’acte et expliquée aux parties.

   2- Clause pénale et mandat de vente :

La clause pénale se rencontre également dans les mandats que fait signer l’agent immobilier à ses clients.

Dans cette hypothèse, la législation est stricte, “Toutefois, lorsqu’un mandat est assorti d’une clause d’exclusivité ou d’une clause pénale ou lorsqu’il comporte une clause aux termes de laquelle des honoraires sont dus par le mandant, même si l’opération est conclue sans les soins de l’intermédiaire, cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret. La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d’Etat.”.

En conséquence, dès lors qu’une telle clause pénale est stipulée au contrat, le mandant devra en cas de non respect de ladite clause, verser à son mandataire une indemnité forfaitaire connue au jour de la signature du mandat.

En pratique, cette clause du mandat de vente doit, selon la Cour de cassation,  apparaître en caractère apparent dans le mandat, à peine de nullité de la clause. De plus, la somme allouée en terme de pénalité ne peut selon le décret du 20 juillet dépasser le montant des honoraires de l’agent immobilier.

NDLR: La jurisprudence considère qu’une telle clause pénale ne vient sanctionner que le non respect de la clause d’exclusivité concédée à l’agent immobilier, ce qui restreint ses effets voir en ce sens un arrêt du 14 novembre 2018.

On différencie donc la clause pénale de celle de dédit.

  3- Quel est l’objet de la clause de dédit ?

Cette clause à caractère financier, également, permet aux parties alors même que la vente est formée de se départir de leur engagement, en versant à l’autre une somme à titre de droit d’option sous forme d’arrhes. Une telle clause emporte pour le vendeur qui se dédit l’obligation de restituer le double du montant du dépôt de garantie éventuellement versé par l’acquéreur. Côté acquéreur, cela se traduit par la perte du dépôt de garantie ou de l’indemnité d’immobilisation dans une promesse unilatérale de vente (PUV).

Article 1590 du Code civil “Si la promesse de vendre a été faite avec des arrhes chacun des contractants est maître de s’en départir, Celui qui les a données, en les perdant, Et celui qui les a reçues, en restituant le double.”

Une telle clause dans un compromis ayant pour effet de transformer l’obligation de l’acquéreur en une simple obligation alternative voir facultative, il est rare de la rencontrer, dans ce type de promesse.  Du fait de l’insertion d’une telle clause, l’effet du compromis est altéré. Aussi, l’agent qui rédige un avant-contrat avec une clause de ce type prend un risque puisque sa mise en oeuvre emporte des effets sur le droit aux honoraires d’agence à la différence d’une clause résolutoire qui ne remet pas en cause le fait que l’acte a bien été conclu à un instant “T” !

La chambre des notaires met en garde les internautes sur ces clauses en relevant qu’il ne faut pas se fier pas à l’intitulé des clauses d’un acte et que seul leur contenu compte.