Toute personne souhaitant exercer la profession d’agent immobilier se doit de respecter la réglementation qui se veut de moins en moins permissive. A titre d’exemple, l’agent immobilier se doit de se conformer à une obligation de formation continue depuis la loi ALUR ou encore de souscrire une garantie financière afin de sécuriser les rapports avec leur clientèle.

Cette garantie financière est imposée par l’article 3 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, comme condition d’accès à la profession.

1. Qu’est-ce que la Garantie financière obligatoire pour les agents immobiliers ?

C’est l’une des conditions majeures d’accès à la profession (article 3 Loi 2 janvier 1970) outre les conditions liées aux compétences professionnelles et de diplôme.

Sa souscription est en principe impérative. Les textes prévoient une exception lorsque celui qui fait sa déclaration d’activité en tant qu’agent immobilier déclare sur l’honneur ne pas détenir de fonds de sa clientèle (Décret 2010-1707 du 30 décembre 2010)

     2- A quoi sert une telle garantie ?

Cette garantie financière accordée par un organisme bancaire ou encore la CDC a pour but de permettre le remboursement des fonds de la clientèle en cas de :

• détournement de fonds
• insolvabilité, liquidation

Le contrat souscrit doit décrire les conditions de mise en œuvre d’une telle garantie. Sont précisés le montant, la durée d’engagement du garant et les conditions de rémunération de ce dernier.

Le garant doit également préciser les modalités d’exercice de son contrôle sur l’agent immobilier.

En effet, le garant devra veiller à ce que le montant garanti corresponde à la réalité de l’activité exercée. Rappelons que l’agent immobilier doit justifier chaque année d’une garantie financière d’un montant au moins égal au montant maximal des fonds qu’il détient. S’il s’avère lors du contrôle annuel exercé par le garant que la situation financière de l’agent immobilier est différente de celle déclarée ou encore qu’il révèle des anomalies de gestion, le garant retirera sa garantie (cass. 1^ère civ. 18 novembre 1992).

Si le garant n’exerce pas un contrôle effectif sur les déclarations de l’agent, il pourrait être tenu responsable de tout dommage causé à la clientèle.

NDLR : ces contrats peuvent également, et c’est souvent le cas, imposer à l’agent immobilier d’apporter des contre-garanties.

3- Quelle est la forme et le montant de la garantie financière ?

Cette garantie prend la forme soit d’un cautionnement (banque ou assurance) ou encore d’une consignation à la CDC.

Quel montant ? La garantie doit être au moins égale au montant maximal des fonds que l’agent immobilier envisage de détenir. Attention, ce montant ne saurait être inférieur à un montant fixé dans le décret du 20 juillet 1972 aux articles 28 et 30 soit 110 000 €. Exception faite des deux premières années pour lesquelles ce montant est ramené à 30 000 €.

Le montant garanti est révisé annuellement.

NDLR : agent immobilier pensez à afficher cette attestation et à la modifier chaque année dans votre agence, pour la bonne information de votre clientèle.

ATTENTION : l’agent devra fournir l’attestation d’assurance dans le cadre de son renouvellement de carte déposé auprès de la chambre de commerce et de l’industrie (CCI)

  4- Que couvre-t-elle ?

L’article 39 de la loi Hoguet du 2 juillet 1970 indique qu’elle couvre toute créance ayant pour origine un versement ou une remise effectuée à l’occasion d’une opération d’entremise.

Sa mise en œuvre suppose l’existence de 3 conditions cumulatives :

a) une créance consécutive à un versement ou une remise réalisée à l’occasion d’opérations comprises dans le champ de la loi Hoguet
b) la créance doit être certaine, liquide et exigible ;
c) la défaillance de l’agent doit être établie et présenter un caractère manifeste.

Si toutes ces conditions sont réunies le garant ne pourra pas se soustraire à son obligation de couvrir le préjudice causé à la clientèle.

5- Comment joue-telle ?

La garantie financière fonctionne comme une garantie à première demande. Le créancier peut actionner directement l’établissement garant par LRAR avec les justificatifs. Le garant aura 3 mois pour répondre à compter de la présentation.

En cas de consignation à la CDC, la demande sera portée à la connaissance du Préfet, dorénavant la CCI. L’agent doit sous 1 mois contester la demande en paiement sinon il sera considéré comme ayant acquiescé à la demande.

6- La fin de la garantie :

La garantie peut prendre fin pour plusieurs raisons dont la cessation d’activité par l’agent immobilier, son décès sauf cas de prorogation, la dénonciation du contrat par le garant ou l’arrivée de son terme.

Enfin, la mise en cause de cette garantie peut jouer en cas de mise en location-gérance du fonds de commerce ou encore lors de la fermeture de l’établissement

Cette fin du contrat est portée à connaissance des tiers par le biais d’un avis publié dans la presse dans le département où est situé le siège de la personne morale à qui la garantie a été accordée.

Elle sera faite dans le département où se situe l’établissement principal de la personne physique à laquelle a été donnée la garantie, ou encore dans le ou les départements où sont situés les établissements, succursales, agences ou bureaux qui dépendent de celle-ci.

La fin de la garantie n’est pas automatique puisqu’elle ne prend effet que 3 mois après publication de l’avis. A savoir, que cette publicité doit également faire l’objet d’une information au tiers intéressés (des créanciers). L’agent sans garantie financière doit également restituer immédiatement sa carte professionnelle.

Pour aller plus loin, est abordée, lors de la formation sur les obligations professionnelles des personnes soumises à la loi Hoguet, l’obligation de détenir un compte spécial lié à la nature de la garantie financière obtenue.