Pour quelles raisons l’agent immobilier doit conseiller à ses clients de conclure un acte authentique (promesse de vente, bail…) ?

L’acte authentique, appelé également acte notarié est l’acte reçu, avec les solennités requises, par un officier public ayant compétence pour instrumenter dans le lieu où il a été rédigé.

Il se différencie de l’acte sous seing privé signé seulement par les parties, qui n’implique pas la présence du rédacteur, et qui peut être régularisé en tout lieu, y compris à l’étranger.

Par exemple, une promesse de vente peut être rédigée sous seing privé au contraire du contrat de vente lui-même, qui, pour des raisons touchant les règles de la publicité foncière, doit être conclu devant notaire par acte authentique.

Néanmoins, conclure une promesse par acte notarié peut avoir plusieurs avantages.

Lors de la signature de l’acte authentique, les signataires de l’acte sont présents ou représentés.

Le notaire peut ainsi vérifier l’identité, la capacité et les pouvoirs des intéressés.

Le notaire est également présent. Il est en mesure d’éclairer les parties sur la portée de leurs engagements, les conséquences de l’acte, et de leur donner toutes explications utiles. Sa mission est importante : il doit veiller au bon équilibre du contrat et s’assure du consentement éclairé, réel et juridiquement valable des parties.

Le notaire signe l’acte. En sa qualité d’officier public, il confère, par sa signature, l’authenticité à l’acte qu’il reçoit et s’engage sur son contenu et sa date.

Le notaire donne une date certaine à l’acte. L’acte authentique fait pleine foi de sa date, ce qui en simplifie la preuve. Par exemple, en cas de conflit entre deux titulaires d’une promesse de vente ou d’un bail, la date de l’acte authentique prévaudra.

L’acte authentique fait foi également de son contenu s’agissant des éléments constatés et vérifiés par le notaire (on appelle cela la force probante de l’acte authentique). On ne peut rapporter la preuve contraire que par une procédure complexe, équivalente à celle de la contestation d’une décision judiciaire pour partialité du juge.

Lorsque le débiteur n’exécute pas ses obligations pécuniaires, l’acte authentique évite au créancier d’avoir à obtenir un jugement, s’il veut le poursuivre en paiement de sa dette, alors que c’est indispensable pour l’acte sous seing privé.

L’acte authentique est exécutoire de plein droit, comme une décision judiciaire. C’est le principe de la force exécutoire de l’acte authentique. Par exemple, une promesse de vente prévoit le versement d’une certaines sommes en dépôt de garantie ou en indemnité d’immobilisation. Si la promesse de vente est authentique, vous pourrez directement recourir à l’huissier pour recouvrer la somme.

Cette force exécutoire peut être ainsi très utile en matière de bail commercial par exemple, afin de poursuivre le débiteur du loyer plus rapidement et plus efficacement. La formule exécutoire permet d’avoir recours à la force publique pour assurer l’exécution des engagements contenus dans le contrat.

Le bail aura également l’avantage d’être opposable aux tiers. Ainsi le nouvel acquéreur du local devra automatiquement maintenir le locataire dans les lieux en raison du contrat de bail déjà existant (art. 1743 du Code civil).

En résumé l’acte authentique a de nombreux avantages :

– la formule exécutoire permet d’avoir recours à la force publique pour assurer l’exécution des engagements contenus dans le contrat.

– Il vaut preuve jusqu’à «inscription de faux» (force probante)

– Il donne date certaine à l’acte.

– dans certaines situations, il est opposable à l’égard des tiers qui doivent le respecter.

 Cette thématique est abordée notamment dans la formation « Initiation à l’immobilier ».