Une vente lésionnaire est une vente dans laquelle un vendeur s’est lors de cet acte fait lésé de plus de 7/12eme du prix réel de son bien. Le vendeur doit avoir touché moins du 5/12 ème du prix de son bien.

Dans une telle hypothèse, on peut reprocher au conseil du vendeur (agent immobilier, notaire) de l’avoir mal conseillé sur la valeur de son bien. Aussi, la précipitation peut expliquer cela comme un déménagement soudain du fait d’une mobilité soudaine.

Quels sont les risques? Quelles sont les actions du vendeur lésé?

Le vendeur lésé peut agir dans un délai de 2 ans pour récupérer le juste prix de son bien entre les mains du propriétaire. Ici, le propriétaire n’est pas forcément celui qui a profité de l’aubaine mais peut être le sous-acquéreur.

L’action du vendeur lésé ne se résume qu’en une demande en annulation de la vente.

La décision de la forme de la réparation appartient à l’acquéreur qui a le choix entre la restitution du bien, ou le paiement du supplément du juste prix.

En effet, les articles 1674 et s. du code civil prévoient ces deux mécanismes, la perception d’une sorte de dédommagement qui se présente sous forme d’une révision du prix versé par le propriétaire actuel ou encore la rescision qui elle opère rétroactivement la nullité de la vente.

NDLR: attention aux aubaines !

Ces précautions sont abordées dans notre formation compromis de vente dans la partie concernant la détermination du prix.

Comment s’opère le mécanisme de la révision du prix pour un vendu à un prix lésionnaire?

L’action offerte est une action personnelle donc, seul le ou les vendeurs quand il s’agit d’une indivision peut (peuvent) agir.

Lorsque le vendeur intente une action sur une vente qu’il juge lésionnaire, il lui faut apporter la preuve que la valeur au jour de l’échange de consentement n’était pas celle actée dans la promesse si l’acte de vente est précédée d’un avant-contrat.

Dès lors que la lésion est vérifiée et identifiée, l’acquéreur devra verser si il ne souhaite pas rendre le bien le supplément de juste prix prévu à l’article 1681.

Tout d’abord il faut effectivement se placer au jour de l’échange de consentements et vérifier l’état du marché immobilier à l’époque. En cas de promesse de vente unilatérale, la lésion s’apprécie au jour de la réalisation.L’expertise de 3 professionnels indépendants nommés par les parties ou par le juge du TGI est requise. Ensuite, le juge statuera sur cette valeur sans prendre en compte les modifications apportées sur le bien qui ont pu augmenter ou diminuer sa valeur.

Par exemple, un acquéreur achète un terrain, le divise par la suite et vend une partie du terrain dans un second temps. L’acquéreur a bien valorisé le bien mais, le juge n’en tiendra pas compte. Le juge se base sur la valeur du bien selon sa matérialité au jour de la prétendue lésion.Si le juge donne droit à la demande du vendeur, 2 solutions s’offrent à l’acquéreur :

– la rescision pour lésion : annulation rétroactive de la vente, remise en l’état des choses et des parties

– l’acquéreur peut aussi, pour éviter de rendre le bien, offrir le paiement du juste prix en versant un montant calculé ainsi Prix estimé par le tribunal – [prix effectivement réglé à l’acte de vente + 10 % du prix estimé] + intérêts légaux

Pour éviter une telle situation il est possible de sécuriser la vente chez le notaire.

Comment sécuriser la revente du bien acheté à un prix lésionnaire?

L’action en rescision pour lésion est un droit personnel qui ne peut jouer qu’à compter de la réalisation du fait générateur.  Ici, il s’agit du jour où les parties s’entendent sur un prix plus bas qu’il ne le faudrait. On comprend donc que le vendeur ne saurait renoncer par anticipation à son action. Le droit doit être né pour pouvoir y renoncer, il est impossible dans l’acte de vente du bien que le vendeur renonce au droit qui lui est offert par l’article 1674 du Code civil. Le Code est clair et rappelle qu’une telle renonciation n’est pas valable « quand même il aurait expressément renoncé dans le contrat à la faculté de demander cette rescision, et qu’il aurait déclaré donner la plus-value. »

Si la vente antérieure semble lésionnaire, le professionnel qui accompagne par exemple le sous-acquéreur se doit de proposer que soit intégrée une clause à l’acte garantissant ses droits. Cela se traduit par une renonciation par le vendeur lésé à son action en rescision ou encore une garantie apportée par son propre vendeur.