Loc’Avantages : tout savoir, tout comprendre

Loc’Avantages est un nouveau dispositif de défiscalisation qui fait suite au dispositif Cosse (Louer abordable).

Loc’Avantages permet, en proposant un logement conventionné avec l’Anah à des loyers inférieurs au prix du marché, de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalant à la décote de loyer pratiquée. L’avantage est soumis à des conditions de performance énergétique.

Ce dispositif est issu de la loi de finances pour 2022. Le Décret n° 2022-465 du 31 mars 2022 et l’arrêté du 29 mars 2022  parachèvent son régime qui figure à un nouvel article 199 tricies du code général des impôts (CGI).

Loc’Avantages permet au propriétaire bailleur d’un logement conventionné avec l’Anah de bénéficier d’une réduction d’impôt sur les revenus bruts tirés de cette location durant les six années de la convention à condition que le loyer soit inférieur au prix du marché et que les ressources du locataire ne dépassent pas certains plafonds. Les taux de la réduction s’échelonnent de 15 à 65 % proportionnellement à la décote de loyer.

Il est également possible d’obtenir des aides financières de l’Anah pour réaliser des travaux dans le logement mis en location.

Loc’Avantages et entrée en vigueur

Ce nouveau dispositif est entré en vigueur le 1er janvier 2022. Tous les baux prenant effet à partir du 1er janvier 2022 peuvent être éligibles à Loc’Avantages, s’ils en respectent les conditions. La réduction d’impôt sera donc calculée de façon rétroactive, à compter de la date de prise d’effet du bail dans la limite du 1er janvier 2022.

Loc’Avantages et critères d’application

Deux critères d’application :

– d’une part, les conditions de loyer et de ressources établies par le Décret n° 2022-465 du 31 mars 2022 ;

– d’autre part, les critères de performance énergétique du logement qui ont été fixés par un arrêté du 29 mars 2022  .

Le décret du 31 mars 2022 contient en annexe les nouveaux modèles de conventions Anah adaptés au dispositif Loc’Avantages. Il fixe également la liste des pièces que les bailleurs devront produire à l’appui de leur déclaration de revenus pour bénéficier de l’avantage fiscal.

Loc’Avantages et respect d’un niveau de performance énergétique

La location de logements des classes F et G ne permet pas de bénéficier de la réduction d’impôt Loc’Avantages. À compter du 1er janvier 2028, les logements de classe E seront également écartés.

La détermination de la classe énergétique du logement varie selon la date d’élaboration du diagnostic de performance énergétique (DPE).

La performance énergétique est justifiée par la production d’un DPE en cours de validité, selon le cas, à la date d’enregistrement de la demande de conventionnement par l’Anah, à la conclusion du bail lorsque celle-ci intervient après la conclusion du conventionnement ou lors du renouvellement du bail.

Loc’Avantages et plafonds de loyers

La location peut être conclue avec un nouveau locataire mais aussi avec un locataire déjà en place à l’occasion du renouvellement du bail, si toutes les conditions sont remplies (notamment le respect des plafonds de loyer et de ressources).

Les plafonds de loyers applicables pour ouvrir droit à la réduction Loc’Avantages sont déterminés à partir de l’estimation d’un loyer de marché hors charges, dans le parc locatif privé au niveau communal ou de l’arrondissement pour Paris, Lyon et Marseille.

Pour les baux conclus et renouvelés en 2022, elle repose sur :

• les données des observatoires locaux des loyers (OLL) lorsqu’ils existent. L’estimation du loyer de marché correspond aux loyers médians, exprimés en euros par mètres carrés, payés par les locataires qui ont emménagé depuis moins d’un an dans leur logement. Ces données qui datent de 2018 sont révisées à partir de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) ;
• la carte des loyers publiée en 2020 par le ministère chargé du logement pour les communes non couvertes par un OLL également mise à jour à partir de la variation de l’IRL (déduction d’un forfait pour les charges locatives).

Décote

Une décote est appliquée sur l’estimation du loyer de marché en fonction de l’affectation du logement à la location intermédiaire, sociale ou très sociale. Cette décote est égale :

– 15 % pour le logement affecté à la location intermédiaire (CCH : L.321-4) ;

– 30 % pour le logement affecté à la location sociale (CCH : L.321-8) ;

– 45 % pour le logement affecté à la location très sociale (CCH : L.321-8).

Pour connaître le plafond de loyer applicable au logement, une dernière étape est nécessaire : un coefficient multiplicateur (0,7 + 19/S) doit être appliqué (maximum 1,2) équivalent au dispositif Pinel. S est la surface du logement en mètres carrés de surface habitable. Pour la détermination des plafonds de loyer et pour l’application du coefficient, la surface du logement à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m2 par logement, de la surface des annexes. La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

Les plafonds de loyer par commune seront prochainement disponibles sur le site de l’Anah.

Ces plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année en fonction de l’évolution annuelle de l’indice des prix à la consommation hors tabac et arrondis à l’euro le plus proche. Cette variation est appréciée entre le 1er octobre de l’avant-dernière année et le 1er octobre de l’année précédente.

Loc’Avantages et plafonds de ressources

Les plafonds de ressources varient selon le type de convention : intermédiaire, sociale ou très sociale. les ressources des locataires ne doivent pas dépasser les montants décrits dans le décret d’application du 31 mars 2022 selon chaque catégorie :

Lien vers le décret : https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000045458093

Ces plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année, selon l’IRL du 2ème trimestre, ou, pour les logements situés en Outre-mer, selon la dernière variation annuelle publiée par l’INSEE au 1er décembre de l’année qui précède.

Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location.

Loc’Avantages et convention à signer avec l’ANAH

L’Anah offre la possibilité de simuler un projet. Les propriétaires éligibles peuvent créer un compte sur le site MonProjetAnah et déposer un dossier depuis le 1er avril 2022. Le dossier sera ensuite instruit par la délégation locale de l’Anah qui transmettra, via la plateforme, la convention à signer et à renvoyer.

La demande de convention doit être déposée sur la plateforme de l’Anah :

– avant le 1er mai 2022 pour les baux signés avant le 1er mars 2022 ;

– dans un délai de deux mois pour les baux signés après le 1er mars 2022.

Une convention doit être signée avec l’ANAH pour une durée minimale de 6 ans.

Après 6 ans, la convention ANAH prend fin. En présence d’un locataire et d’un contrat de location, la réduction  d’impôt est maintenue jusqu’à la date fixée pour le renouvellement ou la reconduction de ce contrat de location sous réserve que le même locataire reste en place, et que les plafonds de loyers soient respectés. Afin de ne pas pénaliser le bailleur dont le bien est situé en zone tendue, l’article 18-1 à la loi du 6 juillet 1989 a été complété : la fixation du loyer sera libre lorsque le logement fera l’objet d’une nouvelle location à l’issue de la  Convention ANAH et ne sera donc pas bloqué à un bas niveau.

Loc’Avantages et occupation à titre de résidence principale

Pour un immeuble détenu en direct, le logement doit être donné en location à titre d’habitation principale à  des personnes n’appartenant pas au foyer fiscal du propriétaire bailleur, ni à des descendants  ou ascendants,  ni à une personne occupant déjà le logement, hors cas d’un renouvellement du bail.

Loc’Avantages et le recours à l’intermédiation locative (AIVS)

Pour la location à des fins sociales, le bailleur peut recourir à l’intermédiation locative afin de faciliter et  sécuriser la location. Il peut conclure soit un «mandat de gestion» auprès d’agences immobilières sociales (AIVS),  soit recourir à la «location» directe auprès de la structure qui procédera à des sous-locations. Dans cette relation tripartite, le tiers social (organisme privé  ou public, association) est locataire du logement, l’occupant est lié au tiers social par une convention  d’occupation et le tiers verse le loyer et les charges au bailleur, ce qui sécurise à 100% le propriétaire sur le paiement des loyers.

Loc’Avantage et la réduction d’impôt sur le revenu

Les taux de réduction dépendent du niveau de loyer retenu (secteur intermédiaire ou social). Lorsque le  logement conventionné est donné en mandat de gestion ou en location à un organisme agréé (AIVS), les taux de réduction d’impôt sont majorés.

Les taux de réduction d’impôts sur les loyers perçus sont uniformes sur l’ensemble du territoire. Ces taux sont fixés à :

– 15 % pour le logement affecté à la location intermédiaire ;

– 35 % pour le logement affecté à la location sociale.

En cas d’intermédiation locative

Si le logement est donné en mandat de gestion ou en location à un organisme public ou privé, agréé, soit aux fins de sa location, ou de sa sous-location meublée, soit en vue de l’hébergement des publics cibles (personnes éprouvant des difficultés particulières ou dont la situation nécessite une solution locative de transition), les taux de réduction d’impôts sont portés à :

– 20 % des revenus bruts des logements affectés à la location intermédiaire ;

– 40 % des revenus bruts des logements affectés à la location sociale ;

– 65 % des revenus bruts des logements affectés à la location très sociale.

La réduction est calculée sur le montant des revenus bruts du logement. Si un bailleur encaisse 10 000 euros  de revenus bruts/ an pour un logement loué en conventionnement location intermédiaire en direct sans  intermédiation locative, il bénéficie d’une  réduction d’impôt annuelle de 10 000 x 15 %.

Loc’Avantages et déficit foncier

La loi n’exclut pas pour le bailleur la possibilité de cumuler la réduction d’impôt sur le revenu Loc’Avantages et la  déduction des déficits fonciers. Le bailleur qui engage des travaux peut, par le bais du déficit foncier, diminuer son  revenu global dans la limite de 10 700 euros par an (hors intérêts d’emprunt) et diminuer son impôt sur le revenu avec la réduction d’impôt.

Loc’Avantages et cumuls interdits

Ce dispositif n’est pas cumulable avec d’autres dispositifs existants, notamment Pinel, Cosse, Scellier, Borloo dans  l’ancien, Borloo populaire, Robien et Scellier ZRR, Besson ancien et neuf, Robien, Périssol, le dispositif en faveur  de l’investissement dans une résidence hôtelière à vocation sociale,

Rapport d’évaluation

Le Gouvernement doit remettre au Parlement, avant le 30 septembre 2024, un rapport d’évaluation de cette nouvelle réduction d’impôt.

Cette thématique est abordée dans notre formation sur la défiscalisation immobilière. Si vous souhaitez être formés par nos équipes, n’hésitez pas à nous contacter – Tel : 06-51-36-82-18 ou 07-68-32-27-67