LOI HOGUET : TOUT SAVOIR ET COMPRENDRE
La Loi Hoguet réglemente l’activité des intermédiaires de l’immobilier (agent immobilier, syndic, gestionnaire immobilier…).
L’agent immobilier est l’intermédiaire professionnel rémunéré qui met en relation des acheteurs et des vendeurs de biens immeubles ou qui négocie entre les parties la location de ces immeubles. Très souvent, cette activité s’accompagne de celle de mandataire en vente de fonds de commerce et, éventuellement, de celle de gestion et administration d’immeubles, évaluation d’immeubles, etc. Tous ces professionnels sont régis par la loi Hoguet.
L’activité d’agent immobilier est strictement réglementée par :
– la loi Hoguet (Loi 70-9 du 2-1-1970), modifiée à plusieurs reprises et en dernier lieu par la loi relative à l’égalité et à la citoyenneté (Loi 2017-86 du 27-1-2017) ;
– le décret 72-678 du 20 juillet 1972 modifié à plusieurs reprises.
Les agents immobiliers sont considérés comme des professionnels de l’immobilier en raison des moyens dont ils disposent et de leur connaissance du marché.
Ce cadre contraignant défini par la loi est d’ordre public.
Un fichier des professionnels de l’immobilier soumis à la loi Hoguet a été mis en place par le décret 2015-703 du 19 juin 2015 ainsi qu’un Code de déontologie par le décret 2015-1090 du 28 août 2015.
Quelles sont activités soumises à la loi Hoguet ?
La loi du 2 janvier 1970 est applicable aux personnes, de quelque nationalité qu’elles soient, qui, de manière habituelle, prêtent leur concours aux opérations ci-après portant sur le bien d’autrui :
- L’achat, la vente, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé et la recherche d’immeubles bâtis ou non bâtis, ce qui implique les « chasseurs de biens » qui effectuent une prestation de recherche de biens immobiliers pour le compte d’un prestataire de service moyennant rémunération.
De même, la cession des actions d’une société anonyme dont le seul actif est un immeuble n’est pas assimilable à la vente de celui-ci, de sorte que la personne apportant son concours à une telle opération n’est pas soumise à la loi « Hoguet » (Cass. 1e civ. 27-11-2008 n° 06-16.688 : RJDA 4/09 n° 349).
- L’achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce.
La cession d’un droit au bail, pris comme élément essentiel ou seul élément subsistant d’un fonds de commerce, entre dans le champ d’application de la loi du 2 janvier 1970 (Cass. crim. 25-3-1991 : RJDA 6/91 n° 525). Cette décision fait ainsi échec aux tentatives de « découpage » du fonds de commerce opéré en vue d’échapper à la réglementation.
La cession de la totalité ou de la majorité des actions d’une société commerciale ne constitue pas une vente de fonds de commerce. Par suite, une personne apportant son concours à une telle opération n’est pas soumise à la loi du 2 janvier 1970 (Cass. com. 22-1-1991 : RJDA 5/91 n° 397 ; Cass. 1e civ. 6-12-1994 : RJDA 2/95 n° 158).
- La cession d’un cheptel mort ou vif.
- La souscription, l’achat, la vente d’actions ou de parts de sociétés immobilières ou de sociétés d’habitat participatif donnant vocation à une attribution de locaux en jouissance ou en propriété.
- L’achat, la vente de parts sociales non négociables lorsque l’actif comprend un immeuble ou un fonds de commerce.
- La gestion immobilière.
- La vente de listes ou de fichiers relatifs à l’achat, la vente, la location ou sous-location en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis ou à la vente de fonds de commerce, à l’exclusion des publications par voie de presse. Les publications effectuées sur internet ont été assimilées aux publications par voie de presse et sont donc exclues du champ d’application de la loi « Hoguet » (CA Dijon 19-2-2009 n° 08-592 : RJDA 8-9/09 n° 716).
- La conclusion de tout contrat de jouissance d’immeuble à temps partagé (Mémento Urbanisme-Construction n° 72300 s.).
- L’exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Si vous cherchez une formation sur la loi Hoguet, n’hésitez pas à nous contacter au 06-51-36-82-18 ou 07-68-32-27-67 ou consulter notre programme : formation loi Hoguet : de A à Z
Quelles sont les personnes soumises à la loi Hoguet ?
La réglementation s’applique que l’activité soit exercée par une personne physique ou par une personne morale. Bien qu’elle vise essentiellement les agents immobiliers, sont également principalement concernés les syndics de copropriété, les administrateurs de biens spécialisés dans la gestion immobilière et les « chasseurs de biens ».
La loi du 2 janvier 1970 prend en considération le caractère habituel des activités et non la profession de l’intermédiaire.
Il n’y a pas lieu de distinguer selon que le mandat est conclu par un professionnel ou un non-professionnel de l’immobilier (Cass. 1e civ. 10-3-1992 n° 90-18.675 ; Cass. 1e civ. 26-5-1993 : RDI 1993 p. 392).
L’habitude naît dès le deuxième acte (Cass. crim. 2-11-1978 : Bull. crim. n° 292). Il s’ensuit que l’acte isolé n’entre pas dans le champ d’application de la réglementation.
Un apporteur d’affaires n’échappe au statut que s’il a été mandaté par un tiers à l’acte de vente. Dès lors qu’il agit pour l’une des parties à la vente, il est soumis aux dispositions de la Loi Hoguet. Ainsi, un apporteur d’affaires qui ne détient pas de mandat écrit ne peut réclamer aucune commission ou rémunération à une partie à la vente d’un immeuble, fut-ce-t-elle marchand de biens (Cass. 1e civ. 16-5-2012 n° 11-18.596 ; rapprocher Cass. 1e civ. 28-4-2011 n° 10-14.258 : Bull. civ. I n° 75).
Un conseil foncier, dont les fonctions consistent à indiquer les immeubles susceptibles de donner lieu à des opérations de promotion immobilière, mettre en relation les parties, donner son avis sur l’intérêt de l’opération, régler les problèmes particuliers et suivre éventuellement les négociations si son intervention est sollicitée, exerce une activité soumise aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 (Cass. 3e civ. 25-4-1990 : Loyers et copr. 1990 n° 303).
Un conseil en immobilier d’entreprise ne relève pas de la loi Hoguet s’il n’a pas d’activité d’entremise (Rép. Tron : AN 20-7-2004 p. 5574 n° 32201).
Quelles sont les conditions d’exercice imposées par la loi Hoguet ?
Pour être agent immobilier, il faut :
– justifier de son aptitude professionnelle (niveau de diplôme ou expérience significative dans le secteur)
– justifier d’une garantie financière qui est obligatoire pour les agents immobiliers qui détiennent des fonds, effets ou valeurs pour leurs clients (un dépôt de garantie, par exemple), excepté leur rémunération ou commission,
– être assuré pour sa responsabilité professionnelle,
– ne pas être frappé d’incapacité ou d’interdiction (l’absence d’incapacité ou d’interdiction d’exercer est établie par un bulletin n°2 du casier judiciaire du demandeur)
– justifier d’une immatriculation au RCS attestée par un extrait K ou Kbis datant de moins d’un mois.
Ces conditions remplies, l’agent immobilier peut demander la carte professionnelle lui permettant d’exercer son activité. Une obligation de formation continue conditionne le renouvellement de la carte (lire à ce sujet notre article : Formation loi Alur : 5 questions sur l’obligation de formation continue des agents immobiliers).
S’il emploie des salariés ou des agents commerciaux en tant que négociateurs immobiliers, l’agent immobilier doit leur fournir une attestation d’habilitation, qui permet de justifier de leur qualité et de l’étendue de leurs pouvoirs, et les habilite à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte du titulaire de la carte professionnelle.
Les agents commerciaux habilités doivent :
– justifier de leur compétence professionnelle ;
– souscrire un contrat d’assurance responsabilité civile professionnelle permettant de couvrir leur activité. Un justificatif d’assurance devra être fourni lors du visa de l’attestation d’habilitation de la chambre de CCI.
Les salariés ou agents commerciaux devront prochainement être titulaire d’un diplôme pour pouvoir être habilités.
La loi Hoguet impose-t-elle le renouvellement de cette carte ?
La carte professionnelle d’agent immobilier est valable 3 ans et doit être renouvelée. La demande de renouvellement doit être effectuée 2 mois avant son expiration.
Attention :
les cartes délivrées avant le 30 juin 2008 sont valables jusqu’à leur date d’expiration. Les cartes délivrées par les préfectures entre le 1er juillet 2008 et le 30 juin 2015 inclus sont valables jusqu’au 1er juillet 2018. Lire à ce sujet notre article sur la formation obligatoire de l’agent immobilier à effectuer avant fin avril 2018.
Une fois obtenu la carte, une déclaration préalable d’activité doit être souscrite à la chambre de commerce et d’industrie territoriale (ou à la chambre départementale d’Ile-de-France) du lieu de situation de chaque établissement, succursale, agence ou bureau.
La déclaration doit être effectuée par la personne qui assure la direction de la structure. Cette personne doit satisfaire aux conditions d’aptitude professionnelle avec une durée d’activité réduite de moitié et de formation continue exposées respectivement aux n° 90205 s. et 90700 et ne pas être frappée d’une des incapacités ou interdictions d’exercer étudiées aux n° 90560 s. (Loi 70-9 du 2-1-1970 art. 3, dernier al. et 3-1 ; Décret 72-678 du 20-7-1972 art. 16).
La déclaration doit être effectuée sur l’imprimé Cerfa n° 15312*01. Les informations à transmettre varient selon que le demandeur est une personne physique (état civil, profession, domicile et lieu d’activité) ou une personne morale (dénomination, forme juridique, siège, objet et état civil, domicile et profession du représentant). Doivent être également précisés la chambre de commerce et d’industrie territoriale ayant délivré la carte professionnelle ainsi que le numéro de celle-ci. La déclaration doit être accompagnée du règlement de la formalité, 80 € (Arrêté du 19-6-2015 : JO 21 p. 10246).
Un récépissé de la déclaration est donné à l’intéressé lorsque tout a été vérifié. Toute modification (changement d’adresse, de gérant, etc.) doit être déclarée.
Nous aborderons dans un prochain article les obligations édictées par la loi Hoguet concernant l’exercice de la profession : tenue des registres, mentions obligatoires des mandats de vente…
