Etat des lieux et vétusté : quelles sont les règles depuis le 1er juin 2016 ?

Le contenu de l’état des lieux

Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 fixant les modalités d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale est entré en vigueur le 1er juin 2016.

Ce décret vient fixer les règles que les bailleurs, locataires et professionnels doivent respecter en matière d’établissement de l’état des lieux et de prise en compte de la vétusté en matière de location à titre de résidence principale.

L’état des lieux, doit donc comporter :

–  des informations concernant le moment de son établissement (entrée ou sortie des lieux)
–  sa nature
–  les renseignements concernant la qualité des parties
–  la localisation du bien
–  les informations permettant d’identifier le mandataire réalisant l’état des lieux

L’état des lieux doit également décrire l’état de chaque pièce en précisant l’état des revêtements et équipement du logement. Pour cela l’état des lieux peut être illustré et compléter d’observations.

Si l’immeuble est pourvu de compteur individuels de consommation d’eau et/ou d’énergie il faudra qu’un relevé y apparaissent.

Concernant l’accès au logement chaque clef/badge doit être identifié.

L’ état des lieux doit être daté et signé par les deux parties.

Rappelons que l’état des lieux de sortie il est précisé que la nouvelle adresse du locataire doit être mentionnée. Les parties peuvent (simple faculté selon le texte) constater l’évolution de l’état du logement.

La forme de l’état des lieux :

Selon le texte, un document unique peut faire office d’état des lieux d’entrée et de sortie ce qui facilite la comparaison de l’état du logement à ces deux moments. Pour faciliter les échanges et la conservation, l’état des lieux peut être dématérialisé.

La prise en compte de la vétusté

Concernant la prise en compte de la vétusté par les parties, le décret leur donne la possibilité de s’entendre dès la signature du contrat pour l’utilisation d’une grille de vétusté. On voit là que la réponse ministérielle du 1 novembre 2011 a donc trouvé écho avec la loi ALUR.

L’intérêt d’utiliser une grille de vétusté

Lorsque les parties choisissent d’utiliser une grille de vétusté des abattements pour vétusté vont être calculés en fonction de la date d’installation ou du dernier remplacement de l’équipement.

Attention, il faut savoir que la vétusté qui est la détérioration du bien du à un usage normal de la chose est à la charge du bailleur, en revanche tout ce qui ne relève pas de celle-ci sera à la charge du locataire lors de la sortie des lieux.

Le point intéressant de ce décret est celui concernant la possibilité d’utiliser une grille de vétusté afin d’éviter de très longues discussions lors de la restitution des lieux.

Rappel sur la répartition du coût de l’état des lieux

Le coût de l’état des lieux réalisé par un professionnel de l’immobilier est réglementé. Cela depuis le Décret n° 2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalités de transmission de certaines informations par les professionnels de l’immobilier :

–  pour l’état des lieux d’entrée : une part des frais peut être à la charge du locataire; la facturation est plafonnée à 3€ par m² de surface habitable sachant que la somme revenant au locataire ne peut être supérieure à celle du propriétaire
– pour l’état des lieux de sortie : aucun frais ne peut être imputé au locataire sauf recours à un huissier, dans une telle hypothèse les frais sont partagés par moitié

Toutes ces règles font l’objet d’une analyse dans le cadre d’une formation sur la gestion locative après la loi ALUR.