Tout savoir sur le diagnostic technique global de l’immeuble !

Un diagnostic technique : pour quoi faire ?

Depuis le 1er janvier 2017, les copropriétés ont désormais l’obligation de réaliser un diagnostic technique global (DTG).

Ce diagnostic a pour objectif, notamment, d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et, le cas échéant, aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux.

En outre, le carnet d’entretien de l’immeuble indique, si le diagnostic technique global existe, la liste des travaux jugés nécessaires à la conservation de l’immeuble en précisant les équipements ou éléments du bâtiment concernés par ces travaux ainsi que l’échéancier recommandé.

Lors de la vente d’un lot de copropriété, Il doit être annexé, s’il a été réalisé, à la promesse de vente (mais le défaut d’annexion n’empêche pas le départ du délai de rétractation).

Qui est concerné ?

Cela concerne les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation :

– qui sont déjà soumis au régime de la copropriété et dont la construction de l’immeuble a été achevé il y a cinq ans ou plus (obligation de mise en place d’un fond travaux) ;

– ou qui font l’objet d’une procédure pour insalubrité et pour lesquelles l’administration demande au syndic de le lui produire ;

– qui font l’objet d’une mise en copropriété (création de la copropriété) et qui ont plus de dix ans. Cela concerne notamment les opérations de vente par lots (opération appelée également “vente à la découpe”). Ce diagnostic s’ajoute à celui qu’il faut réaliser en vertu de l’accord collectif du 16 mars 2005, même si le contenu des deux diagnostics tend à se confondre aujourd’hui.

Que contient ce diagnostic ?

Ce diagnostic technique global comporte :

1° Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ;

2° Un état de la situation du syndicat des copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l’habitation ;

3° Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;

4° Un diagnostic de performance énergétique (DPE) de l’immeuble (ou selon le cas un audit énergétique)

Il fait apparaître une évaluation sommaire du coût et une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années.

Qui peut le réaliser ?

La réalisation du DTG est confiée à un tiers qui peut être une personne morale (ou groupement) ou personne physique disposant de compétences et diplômes qui ont été d’être précisées par un décret du 28 décembre 2016 (CCH, art. D. 731-1 et s.).

Ce tiers doit justifier que des employés, des membres du groupement ou lui-même s’il s’agit d’une personne physique possèdent les compétences requises sur :

– les modes constructifs traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre qu’en second œuvre ;

– les bâtiments, les produits de construction, les matériaux de construction, les équipements techniques ;

– les pathologies du bâtiment et de ses équipements ;

– la thermique des bâtiments et les possibilités d’amélioration énergétique et de réhabilitation thermique et leurs impacts potentiels notamment acoustiques ;

– la terminologie technique et juridique du bâtiment, dans son acception par l’ensemble des corps d’état, en rapport avec l’ensemble des domaines de connaissance mentionnés ci-dessus ;

– les textes législatifs et réglementaires traitant de l’habitat et de la construction, en particulier les normes de sécurité et d’accessibilité, règlement sanitaire départemental, ainsi que les notions juridiques de la copropriété et les relations légales ou contractuelles entre le syndicat des copropriétaires et les prestataires d’entretien des équipements communs ;

– la gestion financière des copropriétés permettant d’analyser les contrats d’entretien et d’estimer la capacité d’investissement du syndicat et des copropriétaires ;

– les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.

Il doit présenter au syndic et au conseil syndical la copie d’un diplôme sanctionnant une formation du niveau de l’enseignement postsecondaire d’une durée minimale de trois ans ou d’une durée équivalente à temps partiel dans le domaine des techniques du bâtiment, dispensée dans une université ou un établissement d’enseignement supérieur ou dans un autre établissement de niveau équivalent, ce diplôme ayant été délivré par une autorité compétente d’un Etat de l’Union européenne ou partie à l’accord sur l’Espace économique européen, ou la copie d’un titre professionnel, ou l’attestation d’inscription au tableau d’un ordre professionnel reconnu dans le domaine de l’immobilier, ou d’une certification de qualification professionnelle de niveau équivalent.

Le tiers proposant ses services en vue de la réalisation d’un diagnostic technique global ou sollicité à cette fin ne peut accorder, directement ou indirectement, à la copropriété pour laquelle le diagnostic technique global mentionné doit être établi et à ses représentants, aucun avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit.

Comment cela se passe-t-il en pratique ?

Concernant les copropriétés existantes, dés lors que l’immeuble a été construit il y a plus de 5 ans, le syndic doit mettre à l’ordre du jour la mise en place d’un fond travaux. Les copropriétaires peuvent alors décider de faire réaliser le diagnostic. Le diagnostiqueur devra en effet évaluer sur dix ans l’ensemble des dépenses à venir ce qui permettra aux copropriétaire d’établir un plan pluriannuel de travaux. De plus, si le diagnostic technique de l’immeuble ne fait apparaître aucun travaux à réaliser dans les dix prochaines années, le syndicat des copropriétaires peut être exempté de l’obligation de constituer un fonds travaux (qui doit être au minimum fixé à 5% du budget prévisionnel annuel).
La décision d’engager un DTG, ainsi que les conditions de sa réalisation, doivent être prises en assemblée générale par un vote à la majorité simple (art 24). Le contenu du DTG doit être présenté à la 1ère assemblée générale des copropriétaires qui suit sa réalisation.

Si le diagnostic démontre que des travaux sont nécessaires, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale qui suit sa réalisation :

– la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux,
– ainsi que les conditions générales de sa mise en œuvre.

Concernant la mise en copropriété d’un immeuble de plus de dix ans, c’est au propriétaire de l’immeuble qu’il revient la charge de l’établir.

Texte de référence : L 731-1 et s. et D 731-1 et s. du Code de la construction et de l’habitation

Ce sujet est abordé dans nos formations suivantes : La copropriété : tout savoir et comprendre – la vente à la découpe et en bloc