Une décision récente de la Cour de cassation (Cass. com., 28 juin 2017, n° 15-17.394, n° 987 FS-P+B+I) aborde le sujet épineux de la liquidation judiciaire d’une agence immobilière et du sort des mandats lors de la cession du fonds. Elle apporte un éclairage intéressant sur cette situation.

Ce qujet est traité en détail dans la formation sur la réglementation applicable à l’agent immobilier (loi Hoguet), formation conforme au Décret n° 2016-173 du 18 février 2016 relatif à la formation continue des professionnels de l’immobilier.

Le principe : l’ouverture ou le prononcé d’une liquidation judiciaire ne met pas fin au mandat.

En effet, par dérogation à l’article 2003 du code civil, l’ouverture ou le prononcé d’une liquidation judiciaire ne met pas fin au mandat.

L’article 2003 du code civil énonce que le mandat prend fin, notamment par déconfiture soit du mandant, soit du mandataire. Or, on sait que par application de l’article L. 641-11-1, I du code de commerce, nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture ou du prononcé d’une liquidation judiciaire.

En d’autres termes, les contrats de mandat n’ont pas pris fin.

Le contrat de mandat obéit au régime des contrats en cours, sous réserve bien sûr qu’il ait été conclu et non exécuté avant le jugement d’ouverture, c’est-à-dire qu’il soit encore en cours, au jour de l’ouverture de la procédure collective. Dès lors, il ne peut être résilié que selon les modalités de l’article L. 641-11-1, III et IV, du code de commerce, comme c’est le cas pour tout contrat en cours.

La solution ici appliquée en liquidation judiciaire, vaut a fortiori en sauvegarde ou redressement judiciaire, et elle permet de clarifier la jurisprudence.

Une question annexe se posait au juge.

La cession du fonds de commerce par l’#agent immobilier emporte-t-elle cession des mandats de vente et de recherche conclus par l’agent ?

Dans un premier temps, les juges du fond avaient estimé que le mandat de recherche d’un bien immobilier à acquérir fait partie de la clientèle du fonds de commerce. Dès lors, l’acte de cession du fonds comprenant la clientèle, ils en avaient déduit que le mandat avait été cédé de plein droit.

Cependant, pour la Cour de cassation, sauf exceptions prévues par la loi, la cession d’un fonds de commerce n’emporte pas la cession des contrats liés à l’exploitation de ce fonds.  Dès lors, la cession d’un fonds de commerce d’agent immobilier n’emporte pas cession des mandats confiés à ce professionnel.

Les contrats cédés doivent donc être précisément déterminés dans la décision de cession du fonds de commerce. De plus, le mandat est considéré comme conclut de manière intuitu personae : il devra donc comprendre une clause autorisant l’agent immobilier à céder le contrat (dans le cadre d’une fusion, ou d’une cessation d’activité…).

A défaut de clause, le mandant pourra toujours contester cette cession.

En conclusion, si vous souhaitez racheter un fonds de commerce d’une agence immobilière, veillez à bien vérifier que les mandats contiennent cette autorisation de cession et mentionnez les expressément dans l’acte de cession de fonds de commerce. Cela pourrait avoir une incidence sur la valorisation du fonds !