La vente immobilière et les dispositions de la loi ELAN
La vente immobilière est une matière mouvante car consumériste depuis de nombreuses années. Le législateur affine les rapports entre vendeurs et acquéreurs dans une optique de sécurisation de l’opération.
Ainsi, les acteurs qu’ils soient agents immobiliers, notaires ou encore constructeurs (aménageurs, promoteurs) se voient contraints dans leurs rapports avec des non-professionnels de respecter certaines exigences légales.
De nombreuses lois depuis la loi Spinetta en passant par la loi ALUR ou encore Hamon ont donc renforcés les obligations des professionnels. Cela n’est pas terminé puisque la loi ELAN publiée le 24 novembre 2018 est venue à son tour modifier certaines règles impactant la vente immobilière.
Nous vous proposons de faire une présentation synthétique des mesures adoptées en attendant de participer à notre journée de formation ELAN.
Renseignement au 06-51-36-82-18 ou 07-68-32-27-67
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1. La réécriture du délai de rétractation : L271-1 du CCH
L’acquéreur d’un bien à usage d’habitation ou mixte bénéficie depuis 2014 d’un délai de rétractation de 10 jours. Cependant, il restait une matière où ce délai était resté à 7 jours, la loi ELAN dans son article 79 est venue harmoniser ce délai en matière d’aménagement en prévoyant que l’acquéreur d’un lot de lotissement soumis à permis d’aménager bénéficie du même délai.
Les aménageurs et rédacteurs d’actes doivent donc tenir compte de cette nouvelles disposition et revoir leurs trames dès ce jour.
Aussi, il revient au professionnel de l’immobilier qui rédige tout avant-contrat d’intégrer dans son acte et cela de manière claire, lisible et compréhensible les modalités dans lesquelles ce droit de rétractation peut jouer.
NDLR : attention aux sanctions pécuniaires prévues par le texte soit 3000€ ou 15000€ pour une personne morale
2. La vente de bien en pré-fabriqué est dorénavant définit :
Outre le fait que le Gouvernement devrait modifier le régime du CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuelle) avec fourniture de plan par une Ordonnance attendu dans un délai de 6 mois.
La loi ELAN donne une définition de du pré-fabriqué en construction. Cette mesure se présente comme une pierre à l’édifice, l’idée principale de ces mesures, définition et régime, vont permettre le développement de ces contrats pour répondre à une demande des acquéreurs.
Ces éléments préfabriqués font indissociablement corps avec les ouvrages de viabilité, de fondation, d’ossature, de clos et de couvert de la construction et peuvent intégrer l’isolation et les réserves pour les réseaux divers. Ils sont produits sur un site qui peut être soit une usine ou un atelier, soit une installation temporaire jouxtant le chantier.”
NDLR : On remarque ici, que ces éléments pré-fabriqués font corps avec la construction se qui sécurise les droits des consommateurs. On attend également avec l’Ordonnance la définition d’un échéancier de paiement de ces constructions particulières.
3. Les documents liés à la vente immobilière :
La loi ELAN, introduit donc de nouvelles obligations d’information dans le cadre de la vente de bien :
- Risque géotechnique pour la vente de terrain à bâtir (TAB) : ce nouveau diagnostic nécessite la prise d’arrêté pour délimiter les zones concernées« Art. L. 112-21.-En cas de vente d’un terrain non bâti constructible, une étude géotechnique préalable est fournie par le vendeur.
« Cette étude est annexée à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. En cas de vente publique, l’étude est annexée au cahier des charges. Elle reste annexée au titre de propriété du terrain et suit les mutations successives de celui-ci.
« Les ventes de terrains non bâtis destinés à la construction dans des secteurs où les dispositions d’urbanisme applicables ne permettent pas la réalisation de maisons individuelles n’entrent pas dans le champ d’application du présent article.” - Un carnet numérique logement est créé : « Le carnet numérique intègre le dossier de diagnostic technique mentionné à l’article L. 271-4 et, lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété, les documents mentionnés à l’article L. 721-2.” Ce carnet est donc joint à la promesse de vente, il a pour vocation de transmettre les informations liées aux performance énergétique du logement cédé.
La loi ELAN le rend obligatoire “”pour toute construction neuve dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2020 et pour tous les logements et immeubles existants faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025”. - le DPE devient opposable sauf pour les recommandations qui l’accompagnent dès le 1er janvier 2021. Cela pose donc des questions sur sa valeur et les conséquences en matière de responsabilité.
Créé en 2007, le DDT a connu de nombreuses évolutions depuis cette date. Ce dossier évolue souvent en fonction des circonstances, des constats faits par les pouvoirs publics du fait de certaines pathologies du bâtiment au sens large. C’est ainsi, que le diagnostics termites a vu le jour ou encore le diagnostic amiante (DTA)…. Ce dossier ne cesse d’être modifié au fur et à mesure que les professionnels se confrontent à de nouvelles problématiques structurelles du bâtiment.
NDLR : Enfin, non les diagnostics immobiliers ne seront pas transmis à un observatoire contrairement à ce qui était prévu dans la loi ELAN.
3. La VEFA supporte désormais des travaux à achever, naissance d’une VEFI (vente en l’état futur d’inachèvement) :
La loi ELAN créé la possibilité pour l’acquéreur de se réserver la réalisation de travaux de finition dès la signature du contrat de réservation. Ce régime suppose qu’un décret soit pris pour préciser la nature des travaux qui pourront faire l’objet d’une telle négociation. De plus, l’acquéreur pouvant revenir sur sa décision de faire ses travaux lui-même bénéficie d’une protection particulière à savoir,
- la possibilité de revenir sur cet engagement,
- l’engagement du maître de l’ouvrage sur le prix des dits travaux et une obligation de les faire réaliser lui-même en cas de renonciation par l’acquéreur de les faire
La conséquence de droit est que les actes liés à la VEFA devront être revus pour répondre à cet nouveau contrat.
NDLR : la garantie financière de l’achèvement est également modifiée pour sécuriser les acquéreurs en VEFA grâce à la nomination d’un administrateur ad hoc qui accompagnera le garant appelé en cas de défaillance du vendeur pour finir la construction en cause.
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