Trop souvent les acquéreurs de lot de copropriété se retrouvent face à une difficulté : les travaux non autorisés du vendeur.

Dans le cadre de la cession d’un lot de copropriété, plusieurs points doivent être vérifiés et attirer l’attention des agents immobiliers et des notaires.

Ces différents points sont abordés lors de notre formation sur la copropriété depuis la loi ELAN.

1.  La destination du bien vendu correspond-elle à celle du règlement de copropriété ?

Le règlement de copropriété défini la destination générale de l’immeuble soumis au régime de la copropriété (loi du 10 juillet 1965) et peut même aller plus loin en définissant celle de certains lots composant la copropriété.

Par exemple, il peut y être stipuler que seuls les lots du RDC seront à destination commerciale et les lots du 1er destinés à l’habitation ou l’usage professionnel (usage mixte).

En conséquence, l’agent immobilier doit toujours vérifier l’adéquation entre la destination définie au RCP et le projet de l’acquéreur. Si un acquéreur souhaite acheter un bien pour installer sa résidence principale et se réserver une pièce pour y exercer une activité libérale, l’agent devra forcément lui assurer son bon conseil en la matière.

Dans le cas contraire il pourrait voir sa responsabilité engagée assez facilement surtout si le souhaite de l’acquéreur est visé dans son mandat.

La destination du bien devient donc un élément essentiel du consentement de l’acquéreur auquel l’agent immobilier doit être attentif.

   2. La vente du lot est-elle soumise à un droit de préemption ?

Ici, nous ne verrons pas le droit de préemption du locataire en place (voir notre article sur ce sujet : guide droit de préemption ).

Il s’agit de savoir quand purger le droit de préemption en matière de vente de lots de copropriété : les règles ne sont pas évidentes, c’est pour cela que nous avons créés un tableau réflexe utile à tous les agents immobiliers qui doivent participer à la vente de tels lots.

Lien vers tableau vente de lot de copropriété et droit de préemption urbain

Lorsque l’on parle de cession de lots de copropriété et de droit de préemption, il ne faut pas également oublier qu’il existe parfois un droit de préemption propre aux places de parking depuis la loi MOLLE de 2009.  Article 8-1 de la loi du 10 juillet 1965 « Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire a été délivré conformément à un plan local d’urbanisme ou d’autres documents d’urbanisme imposant la réalisation d’aires de stationnement peut prévoir une clause attribuant un droit de priorité aux copropriétaires à l’occasion de la vente de lots exclusivement à usage de stationnement au sein de la copropriété. »

Dans une telle hypothèse, un droit de préférence doit être purgé avant toute cession du lot à usage de stationnement. La procédure prévoit que la tache de notifier la volonté de vendre doit être notifiée par le syndic à l’ensemble du syndicat.

Agent immobilier et syndic sont donc amené à collaborer étroitement dans cette hypothèse.

 

     3. Le bien a-t-il fait l’objet de travaux nécessitant une autorisation en Assemblée Générale ?

 

Le copropriétaire vendeur est certes propriétaire de son bien et on ne peut l’empêcher de le céder mais, s’il s’avère qu’il a effectué des travaux dans son lot affectant des parties communes mais, en conformité avec la destination de l’immeuble, il faudra vérifier que le syndicat a donné son aval.

Le fait de passer le projet de travaux en Assemblée Générale est très souvent une simple formalité dans un tel cas (vélux, branchement sur canalisation, transformation de volets, agrandissement de fenêtres…).

Cette autorisation est nécessaire pour valider que les travaux à réaliser dans le lot privatif, ne vont pas porter atteinte d’une part à la solidité de l’immeuble et d’autre part qu’ils seront conforme avec la destination de l’immeuble. Ainsi, celui qui entend créer un duplex en réunissant ces deux lots privatifs par la réalisation d’une trémie ou en abattant un mur devra s’assurer que les travaux seront sécurisés. C’est là qu’intervient l’architecte qui sait que de tels travaux nécessitent de conforter la structure de l’immeuble.

En conséquence, celui qui a un projet de travaux rentrant dans cette catégorie devra recueillir l’avis du syndicat à la majorité de l’article 25 d de la loi du 10 juillet 1965, puisque ces derniers ne font qu’affecter les parties communes à la différence de ceux qui consiste en une réelle appropriation. Si tel n’est pas le cas le syndicat en la personne du syndic disposera d’une action contre lui couverte par une prescription pouvant aller jusqu’à 30 ans.

Le processus d’autorisation et la prescription de l’action du syndicat varieront selon la nature et les effets des travaux réalisés par le vendeur :

• Si les travaux non autorisés consistent en une appropriation de parties communes comme le fait construire sur une partie commune (ex : construction dans un jardin commun à jouissance exclusive), le syndic aura la possibilité d’agir pendant 30 ans.
• Si les travaux non autorisés affectent simplement les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble (création d’un vélux dans la toiture de l’immeuble,création d’une ouverture d’une porte dans un mur commun…), l’action se prescrira par 5 ans (action personnelle – délai réduit de 10 à 5 ans depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018) à compter de la date d’achèvement des travaux. Ici, l’action tend à faire respecter une obligation qui était celle d’obtenir une autorisation préalable de l’AG ou encore de respecter l’autorisation donnée en AG.

Anecdote d’un client : un copropriétaire ayant réalisé de tels travaux recevait depuis plus de 10 ans dans son duplex les réunions du Conseil Syndical, ainsi l’action du syndicat était prescrite au moment où le syndic a souhaité agir contre ce copropriétaire. La connaissance a empêché l’action. 

 Quelles sanctions en cas de travaux non autorisés en AG ? Le syndic peut demander diverses réparations allant des dommages-intérêts à la remise en l’état. Le juge prendra la mesure de la sanction en fonction des circonstances de réalisation des travaux et de leurs effets.

S’il s’avère que le vendeur n’a pas obtenu l’autorisation de la copropriété et qu’il entend vendre, il conviendra de lui conseiller de demander la convocation d’une AGS à ses frais pour les faire valider avant le transfert de propriété. Le notaire ne saurait vendre le bien sans la preuve de cet accord, en effet ce serait faire prendre trop de risque à l’acquéreur qui vivrait avec une épée de Damoclès au-dessus de sa tête.