Le dépôt de garantie dans un bail commercial : mode d’emploi – Article pour DBX Conseil

Immo-formation assure la formation continue en immobilier des membres de plusieurs agences de DBX Conseil, société de conseil en immobilier d’entreprise, notamment par l’intervention de Rémy NERRIERE, formateur au sein du réseau et membre du comité pédagogique d’Immo-formation (formation sur les baux commerciaux, la lutte anti-blanchiment et les professionnels de l’immobilier…).

Rémy NERRIERE publie régulièrement des articles dans la rubrique “aides et conseils” du site internet de DBX Conseil.

Ce mois-ci, Rémy NERRIERE est l’auteur d’un article intitulé “Le dépôt de garantie dans un bail commercial : mode d’emploi”.

En voici l’introduction :

Lors d’un contrat de location, quelque soit sa nature, il est d’usage que le preneur verse à la signature du bail un dépôt de garantie. Son montant est-il plafonné en matière de bail commercial ? Quelles sont les obligations légales du bailleur ou du locataire ? Pourquoi est-il demandé ? Que peut-retenir le bailleur sur cette somme au départ du locataire ? DBX Conseil vous aide à comprendre les enjeux d’un tel versement.

Le dépôt de garantie : à quoi ça sert ? Le dépôt de garantie a pour objectif d’assurer la correcte exécution du bail, et plus particulièrement le paiement des diverses sommes qui pourraient être dues au bailleur lors de la restitution des lieux. Du point de vue juridique, le dépôt de garantie constitue un gage-espèce régi par les articles 2333 et suivants du code civil, au profit du bailleur. Ce dépôt continue donc d’appartenir au preneur jusqu’à son départ, et ne devient la propriété du bailleur que s’il conserve certaines sommes à ce moment là.

Quel montant est-il versé par le preneur au titre du dépôt de garantie ? En matière de bail commercial, le montant du dépôt de garantie est libre mais est soumis à l’article L. 145-10 du code de commerce qui dispose que « les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titre, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes ». Toute clause contraire est nulle, l’article L. 145-40 étant d’ordre public. Il apparaît donc que le bailleur devra verser des intérêts sur les sommes payées d’avance, qu’il s’agisse du loyer, d’un dépôt de garantie ou en vertu de la jurisprudence d’un pas-de-porte assimilé à un supplément de loyer en cas de dépassement de deux termes. La périodicité du loyer ainsi que les modalités de son paiement doivent être prises en compte. Si le loyer est payable par trimestre, c’est le trimestre qui constitue le terme.

Deux situations :

– Si le loyer est payable d’avance, le propriétaire pourra demander un trimestre de dépôt de garantie. Il détiendra alors un trimestre d’avance plus un trimestre de garantie, c’est-à-dire deux trimestres soit deux termes.

– Si le loyer est à terme échu, le bailleur pourra disposer de deux trimestres de dépôt de garantie. Mais si le loyer est payable par mois, c’est le mois qui constitue le terme, et le propriétaire ne pourra obtenir qu’un mois d’avance et un mois de dépôt de garantie ou deux mois de dépôt de garantie, si le loyer est payable à terme échu ». Les montants des loyers des baux commerciaux étant élevés, il est courant également que le preneur propose une caution bancaire pour remplacer tout ou partie du dépôt de garantie : dans ce cas, le montant des sommes couvertes n’est pas limité par l’article L. 145- 40 du Code de commerce, ce qui est un avantage pour le bailleur. Néanmoins, il faut prévoir dans le bail que le cautionnement sera étendu au cas du renouvellement du bail commercial.

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