Analyse approfondie à destination des syndics, agents immobiliers et gestionnaires locatifs

Résumé exécutif – Ce qu’il faut retenir immédiatement

Textes concernés : décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, décret n° 2026-10 du 9 janvier 2026 et arrêté du 9 janvier 2026.

Objectifs des textes : – moderniser la gestion quotidienne des copropriétés (dématérialisation, financement des travaux), – sécuriser juridiquement les pratiques des syndics, – structurer la prise en charge des copropriétés en difficulté par des professionnels labellisés.

Principales nouveautés opérationnelles : – la notification électronique devient le mode de droit commun ; – l’emprunt collectif global est pleinement encadré (gestion, appels de fonds, état daté, rémunération du syndic) ; – un copropriétaire peut initier des travaux d’isolation thermique sur parties communes sous conditions strictes ; – création d’un label officiel « gestion des copropriétés en difficulté » pour les administrateurs judiciaires.

Public concerné : syndics professionnels, agents immobiliers, gestionnaires, conseils syndicaux, administrateurs judiciaires.

Introduction – Une réforme attendue, des impacts très concrets

La loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, dite loi « Habitat dégradé », avait profondément modifié plusieurs équilibres du droit de la copropriété issu de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Toutefois, nombre de ses dispositions restaient en suspens, faute de précisions réglementaires. Le décret n° 2025-1292 du 22 décembre 2025, publié au Journal officiel du 24 décembre 2025, est venu combler ce vide en mettant enfin à jour le décret fondateur n° 67-223 du 17 mars 1967. Il est complété, quelques jours plus tard, par le décret n° 2026-10 du 9 janvier 2026 et son arrêté du 9 janvier 2026, qui instituent un label officiel dédié à la gestion des copropriétés en difficulté.

I. Le décret du 22 décembre 2025 : la modernisation assumée du décret de 1967

1. La notification électronique devient la règle

L’un des apports majeurs du décret du 22 décembre 2025 réside dans la traduction réglementaire de l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965, tel que modifié par la loi « Habitat dégradé ». Désormais, la notification électronique est le principe, l’envoi postal devenant l’exception.

Le décret réécrit en profondeur les articles 64 à 64-9 du décret du 17 mars 1967. Les notifications et mises en demeure sont valablement effectuées :

– soit par lettre recommandée électronique, dans les conditions prévues aux articles R.53 à R.53-4 du code des postes et des communications électroniques ;

– soit via un prestataire de services de confiance qualifié, conformément aux articles 64-5 à 64-9 du décret de 1967.

Le copropriétaire conserve la faculté de demander le maintien de la voie postale, dans les conditions prévues à l’article 64-4 du décret du 17 mars 1967 (par tout moyen permettant d’établir une date certaine et à tout moment). Le copropriétaire pourra également le mentionner lors de l’Assemblée générale et cela sera mentionné dans le procès verbal.

2. L’obligation de communication de l’adresse électronique

La modification de l’article 65 du décret du 17 mars 1967 impose à chaque copropriétaire de notifier son adresse électronique lorsqu’il n’a pas opté pour l’envoi postal.

Par ailleurs, l’article 32 du décret de 1967 relatif à la liste des copropriétaires est modifié : la mention des adresses électroniques n’est plus subordonnée à l’accord préalable des intéressés, ce qui emporte des conséquences pratiques importantes pour les conseils syndicaux. Ces derniers auront accès via l’extranet à la liste de l’ensemble des copropriétaires ainsi que l’ensemble des mails des copropriétaires, à l’exception de ceux qui se sont opposés à l’envoi par mail. En effet, l’accord préalable des copropriétaire a été supprimé. Une réponse ministérielle vient de rappeler ce principe qui n’est pas contraire aux règles du RGPD. En effet, conformément à l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic doit transmettre au conseil syndical tous les documents relatifs à l’administration de la copropriété lorsque celui-ci en fait la demande.

Ainsi, pour la convocation d’une assemblée générale ou pour toute autre mission légale du conseil syndical, un refus basé uniquement sur le RGPD n’est pas justifié.

Mais Il est recommandé au syndic de rappeler aux membres du conseil syndical la nécessité de respecter la confidentialité des informations transmises. Les traitements des données opérés doivent respecter les droits des copropriétaires, notamment leur droit d’information et d’opposition au traitement des données.

3. L’emprunt collectif global : rappel des principes issus de la loi « Habitat dégradé »

L’emprunt collectif global trouve son fondement dans l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965, tel que profondément remanié par la loi n° 2024-322 du 9 avril 2024. Cette réforme marque une évolution majeure : le financement des travaux n’est plus seulement une somme d’engagements individuels agrégés, mais peut devenir un outil financier porté directement par le syndicat des copropriétaires.

3.1. Logique et finalité du dispositif

L’objectif poursuivi par le législateur est clair : lever les freins financiers aux travaux lourds, en particulier ceux liés à la rénovation énergétique et à la résorption de l’habitat dégradé. Le syndicat peut désormais souscrire un emprunt collectif couvrant tout ou partie du coût des travaux, sans que chaque copropriétaire n’ait à rechercher un financement individuel.

3.2. Travaux éligibles à l’emprunt collectif

L’emprunt collectif peut financer :

– les travaux d’amélioration et de conservation de l’immeuble ;

– les travaux de rénovation énergétique (isolation, performance thermique, équipements collectifs) ;

– plus largement, tous les travaux votés dans les conditions de majorité prévues par la loi du 10 juillet 1965.

Le lien entre la majorité applicable aux travaux et celle relative à l’emprunt demeure un point central de cohérence juridique.

3.3. Adhésion, solidarité et garanties

Une fois adopté par l’assemblée générale, cet emprunt collectif s’impose à l’ensemble des copropriétaires, ceux qui souhaitent ne pas en faire partie ont deux mois pour se signaler auprès du syndic à partir de la réception du procès-verbal de l’AG.

La loi distingue désormais plusieurs mécanismes :

– l’adhésion par défaut des copropriétaires à l’emprunt,

– la possibilité de recourir à un cautionnement solidaire, prévu à l’article 26-12 de la loi de 1965,

– l’intervention éventuelle d’un établissement de cautionnement en cas de défaillance d’un copropriétaire.

Le décret du 22 décembre 2025 précise les modalités de notification de ces éléments, ainsi que leur traduction comptable et informative, notamment via l’état daté.

3.4. Conséquences pratiques pour le syndic

Le syndic devient un acteur central du montage et du suivi de l’emprunt collectif :

– information préalable des copropriétaires,

– appels de fonds spécifiques,

– suivi individualisé des contributions,

– intégration des données dans l’état daté.

Cette responsabilité accrue justifie l’introduction explicite de prestations exceptionnelles rémunérables dans le contrat de syndic.

4. Les travaux d’isolation réalisés par un copropriétaire : champ et cadre juridique précis

La loi du 9 avril 2024 a inséré un nouvel article 25-2-1 dans la loi du 10 juillet 1965, ouvrant à un copropriétaire la possibilité de réaliser, à ses frais, certains travaux d’économie d’énergie affectant les parties communes.

4.1. Nature des travaux concernés

Le texte vise expressément :

– les travaux d’isolation thermique de la toiture ;

– les travaux d’isolation thermique du plancher ;

lorsque ces travaux affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Il ne s’agit donc pas d’une autorisation générale portant sur tous travaux énergétiques, mais d’un périmètre strictement défini par la loi.

4.2. Initiative individuelle et contrôle collectif

Le copropriétaire demandeur doit solliciter l’inscription à l’ordre du jour d’un projet de résolution, accompagné d’un descriptif technique extrêmement détaillé. Le décret du 22 décembre 2025 précise ce formalisme à l’article 10-1 du décret du 17 mars 1967 :

– nature et implantation des travaux,

– durée et conditions d’exécution,

– éléments essentiels des équipements ou ouvrages (marques, modèles, garanties), – plans techniques et, le cas échéant, schémas de raccordement.

À défaut de transmission de ce descriptif complet, le syndic ne peut inscrire la résolution à l’ordre du jour.

4.3. Vote en assemblée générale et délais

L’assemblée générale se prononce sur l’autorisation des travaux. En cas de vote favorable, le copropriétaire ne peut débuter les travaux qu’à l’issue du délai de contestation de deux mois prévu à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Ce mécanisme vise à préserver l’équilibre entre :

– la liberté d’initiative individuelle en matière de rénovation énergétique,

– la protection des droits collectifs et du bâti commun.

Le décret précise l’application de l’article 25-2-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les articles 10-1 et 10-4 du décret du 17 mars 1967 encadrent strictement le formalisme de la demande et le calendrier de réalisation des travaux.

II. Le décret du 9 janvier 2026 : un label officiel pour les copropriétés en difficulté

Le ministère de la Justice vient de créer un label dédié aux copropriétés en difficulté. L’objectif est de reconnaître officiellement les administrateurs judiciaires compétents pour redresser ces immeubles fragilisés. En France, de nombreuses copropriétés connaissent des impayés de charges, une gestion défaillante ou un bâti dégradé. Face à ces situations complexes, les tribunaux peinent parfois à identifier les professionnels les plus qualifiés. Désormais, le label « gestion des copropriétés en difficulté » permet d’attester l’expérience et les moyens des administrateurs judiciaires spécialisés

Le décret n° 2026-10 du 9 janvier 2026 crée un label « gestion des copropriétés en difficulté » au profit des administrateurs judiciaires inscrits sur la liste prévue à l’article L.811-2 du code de commerce.

L’arrêté du 9 janvier 2026 précise les conditions d’attribution, de maintien et de retrait du label, ainsi que les exigences en matière de formation continue.

L’article A. 811-41 du code de commerce impose au titulaire du label de justifier au terme de chaque année civile d’une formation continue d’au moins quinze heures. Cette obligation garantit l’actualisation des connaissances en matière de droit et gestion des copropriétés en difficulté.

Les dix thématiques de formation imposées :

• le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;
• le régime d’administration provisoire de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
• les incidences de la désignation de l’administrateur provisoire envers les tiers ;
• les pouvoirs de l’administrateur provisoire ;
• la déclaration de créances et le plan d’apurement en administration provisoire ;
• les mesures complémentaires au plan d’apurement en administration provisoire ;
• la rémunération de l’administrateur provisoire ;
• les procédures d’accompagnement en administration provisoire ;
• l’administration provisoire renforcée ;
• les rapports de l’administrateur provisoire et les mesures de fin de mission.

 

Par ailleurs, le texte intègre les mesures complémentaires au plan, la rémunération de l’administrateur, les procédures d’accompagnement et le régime de l’administration provisoire renforcée. Enfin, il précise les exigences concernant les rapports de l’administrateur provisoire et les modalités de fin de mission, afin d’assurer une gestion complète, encadrée et juridiquement sécurisée des copropriétés en difficulté.

FAQ – Questions clés pour assistants juridiques et praticiens

La notification électronique est-elle obligatoire en copropriété ?

Oui. Depuis la modification de l’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965, la notification électronique constitue le principe. Le copropriétaire peut toutefois demander à recevoir les notifications par voie postale, dans les conditions prévues par le décret du 17 mars 1967.

Un copropriétaire peut-il refuser définitivement la dématérialisation ?

Oui. Il peut demander à tout moment le maintien de l’envoi postal, sous réserve que sa demande permette d’établir avec certitude sa date de réception (article 64-4 du décret du 17 mars 1967).

Le syndic est-il tenu d’informer les copropriétaires de la possibilité qui s’offre à eux de conserver le mode d’envoi postal ?

Oui. Les avis d’appels de charges et les convocations aux assemblées générales doivent être accompagnés d’une mention spécifique en ce sens. La rédaction de la mention par le syndic est libre.

Le syndic peut-il utiliser une adresse e-mail déjà connue du copropriétaire ?

Le décret impose au copropriétaire de notifier formellement son adresse électronique. À défaut, l’utilisation d’une adresse préexistante par le syndic présente un risque juridique, notamment en cas de contestation de la notification.

La liste des copropriétaires qui figure sur l’extranet et visée à l’article 32 du décret du 17 mars 1967 doit-elle contenir les mails des copropriétaires ?

Oui. L’exigence de l’accord préalable du copropriétaire n’est plus requise ; le décret du 22 décembre 2025 (art. 8) a en effet supprimé de l’article 32 du décret de 1967 toute référence à un accord préalable des copropriétaires. La liste des copropriétaires étant accessible aux membres du conseil syndical, ceux-ci pourront désormais connaître l’adresse électronique des autres copropriétaires sans qu’un syndic ne puisse opposer les dispositions relatives à la protection des données personnelles (Loi du 10 juill. 1965, art. 21 ; Décr. n° 2019-502 du 23 mai 2019 relatif à la liste minimale des documents dématérialisés concernant la copropriété accessibles sur un espace sécurisé en ligne, art. 3 ; Rép. min. n° 3868, JO 26 août 2025, p. 7391). Cela se justifie puisque le Président du Conseil syndical et le conseil syndical peuvent dans certaines circonstances être amenés à convoquer une assemblée générale, dans une situation de carence du syndic.

Qu’est-ce que l’emprunt collectif global en copropriété ?

Il s’agit d’un prêt souscrit au nom du syndicat des copropriétaires, permettant de financer des travaux sans recours à des avances individuelles. Il est prévu à l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965 et précisé par le décret du 22 décembre 2025.

Le syndic peut-il être rémunéré pour la gestion de l’emprunt collectif ?

Oui. La constitution, le suivi et la gestion de l’emprunt collectif constituent désormais des prestations exceptionnelles pouvant donner lieu à rémunération, selon les conditions prévues par le décret du 17 mars 1967 modifié.

Un copropriétaire peut-il réaliser seul des travaux d’isolation sur parties communes ?

Oui, sous réserve d’une autorisation de l’assemblée générale, d’un descriptif technique complet et du respect du délai de contestation de deux mois prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

À quoi sert le label « gestion des copropriétés en difficulté » ?

Ce label, créé par le décret du 9 janvier 2026, vise à reconnaître officiellement les compétences des administrateurs judiciaires spécialisés dans le traitement des copropriétés dégradées.

Les syndics sont-ils concernés par ce label ?

Indirectement. La liste des administrateurs judiciaires titulaires du label fait l’objet d’une diffusion sur le site du Conseil national des administrateurs judiciaires et mandataires judiciaires. Cette publicité permet aux tribunaux, syndics et copropriétaires d’identifier rapidement les professionnels compétents pour intervenir sur une copropriété en difficulté.

Conclusion

La mise à jour du décret du 17 mars 1967 par les textes de décembre 2025 et janvier 2026 marque une étape structurante du droit de la copropriété. Pour les syndics, agents immobiliers et gestionnaires, la maîtrise de ces nouvelles références légales et réglementaires constitue désormais un enjeu central de sécurisation juridique et de performance professionnelle.

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