Professionnels de l’immobilier : avez-vous exploré le potentiel du Bail Réel Solidaire (BRS) ?
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Dans le paysage immobilier en constante évolution, de nouveaux outils de vente de logements font leur apparition. Pour répondre à la demande croissante de logements abordables, le code de la construction et de l’habitation a introduit un contrat spécifique, le Bail Réel Solidaire, également connu sous le nom de BRS. Cet article explore le mécanisme juridique de ce dispositif novateur, mettant en lumière ses différentes phases et les divers acteurs impliqués, parmi lesquels les bailleurs sociaux et les promoteurs. Il est également envisageable que les agents immobiliers jouent un rôle de partenaire dans la commercialisation de biens liés à ce système.
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Définition du Bail Réel Solidaire (BRS) :
Le Bail Réel Solidaire (BRS) représente un nouvel outil destiné à faciliter l’accès à la propriété immobilière pour les ménages ciblés, à un coût abordable. Contrairement aux mécanismes traditionnels d’accession à la propriété, le BRS vise à réduire le prix d’acquisition jusqu’à 30 % en dissociant le foncier du bâti. Cette dissociation permet de séparer la propriété du terrain de celle du logement, offrant ainsi aux acquéreurs la possibilité d’acquérir le logement sans avoir à supporter le coût foncier total. Cette réduction est rendue possible grâce à la dissociation du foncier et du bâti, une pratique bien établie empruntée aux baux à construction et aux baux emphytéotiques.
Le BRS établit un bail à long terme conférant au locataire un droit réel immobilier sur le logement, dans les limites définies par le contrat (Article L255-1 du CCH).
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Mécanisme juridique permettant un accès à la propriété à un prix inférieur au marché :
Le mécanisme repose sur la dissociation du foncier et du bâti, permettant ainsi de réduire le prix d’acquisition. Le BRS implique généralement trois acteurs principaux et deux contrats dans le cas d’une opération immobilière neuve. Le BRS repose sur un mécanisme juridique bien établi, inspiré des baux à construction et des baux emphytéotiques. Concrètement, cela implique la conclusion d’un bail à long terme entre l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) et les acquéreurs potentiels. L’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) joue un rôle crucial en mettant à disposition le terrain pour une durée pouvant aller jusqu’à 99 ans. Un opérateur est chargé de la construction du logement, puis de la cession des droits à des preneurs individuels. Cette phase de commercialisation peut impliquer la participation d’agents immobiliers. Dans le cas où un bailleur social réalise une opération de BRS sur son propre patrimoine, il n’y a que deux acteurs principaux : le bailleur agréé OFS et les acquéreurs éligibles.
Ce bail confère aux acquéreurs un droit réel immobilier sur le logement, tout en permettant à l’OFS de conserver la propriété du terrain. Cette dissociation du foncier et du bâti est la clé de la réduction du prix d’acquisition, rendant ainsi l’accession à la propriété plus abordable pour les ménages éligibles.
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Bénéficiaires du Bail Réel Solidaire (BRS) :
Les bénéficiaires du BRS sont principalement les ménages ou les personnes physiques éligibles sous plafonds de ressources. Cette catégorie exclut les personnes morales telles que les SCI. L’objectif est de garantir que le BRS profite à ceux qui en ont le plus besoin, en offrant une solution d’accession à la propriété abordable pour les foyers à revenu modeste.
Pour savoir si une personne est éligible au BRS il suffit de se référer à l’arrêté du 11 décembre 2023, dont l’entrée en vigueur a été fixée au 1er janvier 2024.
4. Avantages fiscaux et financiers pour les acquéreurs :
L’acquisition d’un logement via un BRS permet un accès à la propriété à un coût moindre, avec une décote appliquée au prix de vente. Les acquéreurs peuvent également bénéficier d’aides fiscales, telles que le PTZ et le prêt accession social, sous réserve des conditions en vigueur.
5. Taxe foncière dans le cadre du Bail Réel Solidaire (BRS) :
Dans le cadre du BRS, la taxe foncière sur la propriété bâtie est mise à la charge des preneurs du bail réel solidaire selon le Code général des impôts. Cependant, les collectivités locales peuvent offrir des abattements sur cette taxe, réduisant ainsi la charge financière des acquéreurs (exemple de délibération). Cependant, le contexte actuel laisse à penser que peu d’opération bénéficie d’un tel abattement.
Article 1388 octies
Les communes et les établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre peuvent, par délibération prise dans les conditions prévues au I de l’article 1639 A bis, prévoir que la base d’imposition à la taxe foncière sur les propriétés bâties des logements faisant l’objet d’un bail réel solidaire conclu dans les conditions prévues aux articles L. 255-2 à L. 255-19 du code de la construction et de l’habitation fait l’objet d’un abattement à concurrence de 30 %, 40 %, 50 %, 60 %, 70 %, 80 %, 90 % ou 100 % pendant la durée du bail.
Pour bénéficier de cet abattement, le redevable de la taxe adresse au service des impôts du lieu de situation des biens, avant le 1er janvier de l’année suivant celle de la signature du bail réel solidaire, une déclaration conforme au modèle établi par l’administration comportant tous les éléments d’identification. Elle doit être accompagnée d’une copie du bail réel solidaire.
Lorsque la déclaration est souscrite hors délai, l’abattement s’applique pour la durée restant à courir après le 31 décembre de l’année de la souscription.
6. Plus-value lors de la revente :
La plus-value réalisée lors de la revente d’un logement en BRS est généralement plafonnée, afin de limiter la spéculation immobilière. Cette disposition vise à garantir que les logements en BRS restent accessibles financièrement, en évitant une hausse excessive des prix de revente.
En cas de mutation, le prix de cession des droits réels, parts et actions permettant la jouissance du bien n’excède pas le prix d’acquisition des droits réels, actualisé par application de la variation d’un indice choisi par l’organisme de foncier solidaire, et majoré de la valorisation des travaux effectués entre l’acquisition et la cession. Les modalités de valorisation et la nature des travaux sont déterminées par le bail réel solidaire liant le preneur et l’organisme de foncier solidaire.
Le contrat de bail peut fixer une méthode d’évaluation du prix de cession des droits réels, parts et actions permettant la jouissance du bien.
Le prix ainsi convenu ne peut excéder celui défini à l’article R. 255-1, lequel s’entend pour son montant, taxe sur la valeur ajoutée en vigueur au moment de la mutation comprise.
7. Peut-on faire des locaux commerciaux en BRS ?
Oui, c’est possible depuis la loi 3D avec la naissance du BRSA. La durée est alors entre 12 et 99 ans et vise des entreprises qualifiée de micro-entreprise. L’OFS peut également définir des critères de sélections propres à sa propre politique.
Pour aller plus loin :
N’hésitez pas à écouter notre podcast dédié : Bail Réel Solidaire (BRS) : Un Mécanisme d’Accession à la Propriété Abordable nouvel outil pour les Promoteurs
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