Le décret n° 2026-310 du 24 avril 2026, publié au Journal officiel du 25 avril et entré en vigueur le 26 avril 2026, vient profondément transformer l’obligation de formation en matière de lutte contre le blanchiment de capitaux et le financement du terrorisme (LCB-FT) pour les professionnels de l’immobilier. Aucun délai de grâce n’a été prévu : votre agence est juridiquement déjà concernée.

Au-delà de la nouvelle codification, ce décret change surtout la logique du contrôle. Une formation générique servie à toute l’équipe en 2 heures lors d’un Lundi matin ne suffira plus. Décryptage opérationnel pour les titulaires de cartes T, G et S, et pour leurs collaborateurs.

En bref : ce qu’il faut retenir du décret 2026-310

• Date d’entrée en vigueur : 26 avril 2026, sans délai de grâce
• Texte de référence : nouvel article D. 561-38-1-1 du Code monétaire et financier
• Fondement légal : article L. 561-34 CMF, modifié par la loi n° 2025-532 du 13 juin 2025 (« loi narcotrafic »)
• Personnes concernées : tous les collaborateurs participant à la mise en œuvre des obligations LCB-FT, sans exception (titulaire de la carte, négociateurs salariés, agents commerciaux, assistants commerciaux et de gestion, comptables manipulant les fonds clients)
• Contenu obligatoire : obligations de vigilance et déclaratives, sanctions encourues, gel des avoirs, détection concrète des opérations suspectes
• Adaptation obligatoire au profil de risque de l’agence (cartographie L. 561-4-1 CMF) et aux fonctions de chaque collaborateur
• Conservation des justificatifs : pendant la durée des fonctions + 5 ans après le départ
• Autorité de contrôle pour l’immobilier : DGCCRF, sanctions devant la Commission nationale des sanctions (CNS)

1. Un texte court mais qui change la logique de la conformité

L’article 1er du décret 2026-310 insère un nouvel article D. 561-38-1-1 dans le Code monétaire et financier. Pour la première fois, la formation LCB-FT des assujettis n’est plus seulement une bonne pratique recommandée par les guides professionnels : elle devient une obligation réglementaire codifiée, formalisée, traçable et opposable.

Le fondement légal de cette obligation existait déjà à l’article L. 561-34 CMF, modifié par la loi n° 2025-532 du 13 juin 2025 dite « loi narcotrafic ». Le décret en précise désormais les contours pratiques : qui doit être formé, sur quoi, à quelle fréquence, et avec quelle traçabilité documentaire.

Pour les agences immobilières, qui figurent parmi les professionnels assujettis au titre de l’article L. 561-2 du même code, le passage est net. Les services de la DGCCRF — déjà chargés du contrôle du dispositif — disposeront désormais d’un texte précis pour apprécier non plus seulement l’existence d’une formation, mais sa pertinence au regard des fonctions exercées et des risques propres à chaque structure.

2. Qui est concerné dans votre agence ? (Y compris le comptable)

C’est le premier point sur lequel beaucoup d’agences se trompent. Le décret vise « les personnes participant à la mise en œuvre des obligations » LCB-FT. Cette formulation est volontairement large et ne se limite pas au seul titulaire de la carte professionnelle.

Sont concrètement visés dans une agence immobilière :

• Le titulaire de la carte T, G ou S, en sa qualité de représentant légal et de personne assujettie ;
• Le déclarant Tracfin désigné dans la structure (souvent le dirigeant ou un cadre), interlocuteur officiel de la cellule ;
• Les négociateurs salariés qui collectent les pièces, font signer les mandats, organisent les visites et reçoivent les offres ;
• Les agents commerciaux rattachés à l’agence, qui interviennent en pratique exactement comme un salarié vis-à-vis de la clientèle ;
• Les assistants commerciaux et de gestion, qui constituent les dossiers, vérifient les pièces d’identité, préparent les compromis ou les baux ;
• Les services comptables dès lors qu’ils manipulent les fonds des clients : séquestres dans le cadre des transactions, fonds mandants en gestion locative, fonds de la copropriété pour les syndics.

Beaucoup d’agences considèrent que le comptable, parce qu’il « ne voit pas les clients », n’a pas à être formé. C’est faux, et c’est même l’un des angles morts les plus dangereux. Un comptable qui réceptionne un virement atypique, qui voit passer un paiement par un tiers non identifié, qui constate l’origine inhabituelle de fonds remis pour un séquestre, est en première ligne dans la détection des opérations suspectes. Le décret le confirme implicitement : dès lors qu’un collaborateur participe à la chaîne de vigilance — même en aval — il doit avoir été formé.

À cela s’ajoute, pour les réseaux de mandataires, une jurisprudence déjà bien établie de la Commission nationale des sanctions : un agent commercial peut être poursuivi et sanctionné individuellement, et le responsable d’un réseau de mandataires doit pouvoir justifier qu’il contrôle effectivement le respect des obligations par ses partenaires (Décisions CNS, jurisprudence constante).

3. Les quatre exigences cumulatives du nouvel article D. 561-38-1-1

Le décret pose quatre exigences qui doivent toutes être satisfaites simultanément.

3.1. Une formation à l’embauche, puis de manière régulière

La formation doit être dispensée dès l’embauche, et plus seulement après quelques mois ou « à la prochaine session ». Elle doit ensuite être renouvelée régulièrement. Le texte ne fixe pas de cadence chiffrée — il ne mentionne ni l’annuel ni le triennal. L’usage sectoriel défendable est plutôt annuel, ce qui permet d’absorber les évolutions réglementaires (paquet AML européen, mises à jour des listes GAFI, jurisprudence CNS) et la rotation des effectifs. Mais c’est un usage, pas une exigence du décret.

3.2. Un contenu structuré et opérationnel

Le décret renvoie aux chapitres I et II du titre VI du livre V du CMF, ce qui couvre :

• les obligations de vigilance à l’égard de la clientèle (identification du client, identification du bénéficiaire effectif, vigilance constante, vigilance renforcée pour les Personnes Politiquement Exposées) ;
• les obligations déclaratives (déclaration de soupçon, communication systématique d’informations) ;
• les obligations en matière de gel des avoirs ;
• les sanctions encourues en cas de manquement (administratives, financières, pénales) ;
• la détection des opérations suspectes : signaux d’alerte, incohérences entre profil et opération, paiements par tiers, refus de communiquer certains documents, montages atypiques, structures étrangères, paiements en espèces.

Ce dernier point est central. Le décret précise que les formations doivent permettre aux personnes formées de reconnaître les opérations susceptibles d’être liées au blanchiment ou au financement du terrorisme. Ce n’est plus un objectif théorique : c’est un objectif opérationnel.

3.3. Une formation adaptée aux risques et aux fonctions

C’est, à mon sens, l’apport majeur du texte. Le contenu et la fréquence des formations doivent être adaptés :

• aux risques identifiés par la classification des risques mentionnée à l’article L. 561-4-1 CMF (cartographie propre à l’agence) ;
• aux fonctions, activités et positions hiérarchiques des personnels concernés.

Autrement dit, toutes les formations ne se valent plus. J’y reviens en détail au chapitre suivant.

3.4. Une traçabilité documentaire de longue durée

Les justificatifs de formation doivent être conservés pendant toute la durée des fonctions du collaborateur, puis pendant cinq ans après la fin de celles-ci. Concrètement, cela suppose d’archiver :

• les convocations et feuilles d’émargement,
• les attestations de présence,
• les supports et programmes pédagogiques utilisés,
• la date et la durée des sessions,
• l’identité du formateur et ses qualifications,
• l’identité et les fonctions de chaque personne formée.

Et ces documents doivent être tenus à la disposition des autorités compétentes (article L. 561-36 CMF, soit la DGCCRF pour les professionnels de l’immobilier).

4. Cartographie des risques : pourquoi une agence dans le luxe ne peut pas être formée comme une agence traditionnelle

C’est la rupture la plus pratique apportée par le décret. Un programme générique uniforme ne suffira plus. Voyons concrètement ce que cela implique selon trois profils d’agences fréquemment rencontrés.

4.1. L’agence de transaction résidentielle traditionnelle

Risques principaux : clientèle locale, financement bancaire majoritaire, héritages et donations familiales, occasionnellement des clients étrangers ou non-résidents.

Plan de formation type : socle réglementaire LCB-FT, identification du client et du bénéficiaire effectif, vérification de l’origine des fonds dans les opérations financées par apport personnel important, détection des opérations atypiques (achat sans visite, prix manifestement décorrélé du marché, paiements fractionnés). Mise en pratique sur cas concrets de transactions résidentielles.

4.2. L’agence de transaction haut de gamme et clientèle internationale

Risques principaux : clientèle internationale, sociétés étrangères, montages patrimoniaux complexes, paiements en provenance de pays tiers, bénéficiaires effectifs ultimes parfois difficiles à identifier, exposition aux PEP étrangères, transactions en numéraire pour partie (résidence principale ou secondaire à Paris, Côte d’Azur, stations de ski…).

Plan de formation type : module approfondi sur l’identification des bénéficiaires effectifs en cas de structures étrangères (trusts, sociétés offshore, fondations), revue des listes GAFI et des juridictions à risque, due diligence renforcée, vigilance sur les sanctions internationales (UE, OFAC), formation spécifique sur les PEP, traitement des paiements par tiers et des montages financiers atypiques. Cas pratiques sur ventes au-dessus de plusieurs millions d’euros.

4.3. L’agence d’immobilier d’entreprise / commercial

Risques principaux : montants élevés, structures sociétaires complexes (SCI, SCPI, OPCI, holdings multi-niveaux), bénéficiaires effectifs en cascade, parties prenantes étrangères, transactions impliquant des actifs corporate (cession de droit au bail, vente de murs commerciaux, vente d’un fonds de commerce avec composante immobilière), parfois mixtes avec des aspects financiers ou de financement structuré.

Plan de formation type : module avancé sur la décomposition des structures juridiques, identification des bénéficiaires effectifs ultimes, articulation avec les obligations LCB-FT des autres assujettis (notaires, avocats, experts-comptables) intervenant dans la même opération, vigilance accrue sur les flux internationaux, détection de signaux d’alerte propres aux montages corporate (sociétés-écrans, transferts intragroupes injustifiés).

À retenir : trois activités, trois profils de risque, donc trois plans de formation distincts. Si votre agence cumule deux ou trois de ces activités, votre dispositif doit être modulaire et nominatif : tel collaborateur reçoit le module 1, tel autre les modules 1 et 2, le déclarant Tracfin reçoit l’ensemble.

C’est précisément cette individualisation que la DGCCRF est désormais en droit d’exiger.

5. Ce que la DGCCRF va concrètement contrôler

Le décret précise expressément que les autorités de contrôle s’assurent :

• du respect de l’obligation de formation (le collaborateur a-t-il bien été formé ?) ;
• de l’adéquation de la fréquence des formations aux fonctions et aux risques ;
• de l’adéquation du contenu des formations aux fonctions exercées et au profil de risque de l’entité.

On passe d’une logique de simple sensibilisation à une logique de preuve. Lors d’un contrôle, l’agence devra pouvoir démontrer, dossier individuel à l’appui, que :

1. chaque collaborateur concerné a été identifié comme tel ;
2. le module qu’il a suivi est cohérent avec ses fonctions ;
3. la fréquence de ses formations est cohérente avec le profil de risque de l’agence ;
4. les justificatifs sont archivés et accessibles.

Un programme générique distribué une fois à toute l’équipe, sans rattachement à la cartographie des risques, sera désormais considéré comme insuffisant — y compris en cas de bonne foi du dirigeant.

6. Quelles sanctions en cas de manquement ?

Le défaut de formation constitue depuis longtemps l’un des manquements les plus régulièrement sanctionnés par la Commission nationale des sanctions (CNS), aux côtés du défaut de protocole interne, du défaut d’identification client et du défaut de vigilance constante.

Les sanctions financières pratiquées par la CNS s’échelonnent en moyenne entre 5 000 € et 30 000 € par dossier, mais peuvent atteindre 8 millions d’euros en cas de manquements graves ou récidivants. La sanction peut s’accompagner d’une interdiction temporaire d’exercer, d’un retrait de la carte professionnelle, et le dirigeant titulaire de la carte peut être sanctionné personnellement, en sus de la personne morale.

Avec le nouveau décret, la formation cesse d’être un manquement parmi d’autres : elle devient le terrain privilégié sur lequel la DGCCRF peut désormais structurer son contrôle, parce que le texte lui en donne la grille de lecture.

7. Comment se mettre en conformité dès maintenant : la check-list opérationnelle

Voici la séquence d’actions à engager immédiatement dans votre structure :

Étape 1 — Recensement. Établir la liste nominative des collaborateurs concernés, en distinguant leur fonction et leur exposition aux obligations LCB-FT (vigilance, identification, déclaration, manipulation des fonds clients).

Étape 2 — Cartographie des risques. Réaliser ou mettre à jour la classification des risques de l’agence (article L. 561-4-1 CMF), en intégrant les particularités de votre activité (résidentiel, prestige, entreprise, gestion locative, syndic), de votre clientèle (locale, internationale, sociétés), et de vos modes de financement.

Étape 3 — Plan de formation différencié. Bâtir un plan de formation modulaire, qui rattache chaque collaborateur à un ou plusieurs modules cohérents avec ses fonctions et avec la cartographie.

Étape 4 — Dossier individuel. Constituer pour chaque collaborateur un dossier rassemblant programme suivi, formateur, date, durée, attestation, support pédagogique remis.

Étape 5 — Procédure d’archivage. Mettre en place une procédure interne garantissant la conservation 5 ans après le départ de tout collaborateur (départ d’un salarié, fin de mandat d’un agent commercial).

Étape 6 — Veille active. Désigner un référent (le déclarant Tracfin, idéalement) chargé de la mise à jour régulière des contenus de formation au fil des évolutions (listes GAFI, jurisprudence CNS, nouvelles décisions, paquet AML européen).

8. L’accompagnement Immo-formation : un dispositif « tout en un » pour répondre au décret

Depuis plusieurs années, Immo-formation propose un accompagnement TRACFIN à destination des professionnels de l’immobilier (résidentiel et entreprise). Cette offre, conçue précisément pour répondre aux exigences que le décret 2026-310 vient désormais formaliser, comporte trois formules :

• Accompagnement TRACFIN « Tout en 1 » : rédaction de votre cartographie des risques personnalisée, fiches clients adaptées à votre activité, manuel interne, mise en place de l’organisation interne (nomination du déclarant Tracfin), formation différenciée de l’ensemble de vos équipes selon leurs fonctions, et veille semestrielle TRACFIN incluse pendant un an.
• Audit TRACFIN : pour les structures déjà équipées d’un dispositif, étude de l’organisation en place, contrôle d’un échantillon de dossiers, et rapport d’audit complet identifiant les axes d’amélioration au regard du nouveau décret.
• Veille TRACFIN semestrielle : transmission deux fois par an de la liste actualisée des pays à risque, de l’actualité réglementaire et jurisprudentielle, et des synthèses des rapports TRACFIN et CNS — outil idéal pour démontrer le caractère « régulier » exigé par l’article D. 561-38-1-1.

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L’avantage du « tout en un » : la cartographie, le manuel, la formation et la veille parlent le même langage, ce qui évite les incohérences que la DGCCRF identifie immédiatement lorsque les briques sont assemblées de manière disparate.

FAQ — Décret 2026-310 et formation LCB-FT en immobilier

Mon agence n’a que deux salariés et moi-même : suis-je concerné ? Oui. Le décret s’applique à toutes les agences immobilières, indépendamment de la taille. Une structure de trois personnes doit pouvoir produire un dossier individuel pour chacun des trois.

Mon comptable ne voit jamais les clients. Doit-il être formé ? Oui, dès lors qu’il manipule les fonds des clients (séquestres, fonds mandants, fonds de copropriété). Il participe à la chaîne de détection des opérations atypiques.

À quelle fréquence faut-il renouveler la formation ? Le décret n’impose pas de fréquence chiffrée. Il exige une formation « régulière », adaptée à la fréquence des évolutions réglementaires et au profil de risque. Un rythme annuel constitue le standard sectoriel le plus défendable.

Une formation Loi ALUR de 14h ou 42h suffit-elle ? Une formation Loi ALUR contenant un module LCB-FT peut constituer un élément du dispositif, mais ne saurait à elle seule satisfaire au décret si elle n’est pas adaptée à la cartographie des risques de votre agence et différenciée selon les fonctions de chaque collaborateur.

Combien de temps faut-il conserver les documents de formation ? Pendant toute la durée des fonctions du collaborateur, puis 5 ans à compter de son départ.

Quelle autorité contrôle l’application du décret en immobilier ? La DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes), au titre de l’article L. 561-36 CMF. Les sanctions sont prononcées par la Commission nationale des sanctions (CNS).

Pour aller plus loin

• Décret n° 2026-310 du 24 avril 2026, JORF du 25 avril 2026
• Article D. 561-38-1-1 du Code monétaire et financier (créé)
• Articles L. 561-2, L. 561-4-1, L. 561-34, L. 561-36 du Code monétaire et financier
• Loi n° 2025-532 du 13 juin 2025 visant à sortir la France du piège du narcotrafic

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