Devenir agent commercial immobilier ou mandataire : mode d’emploi

Devenir agent commercial immobilier : quels enjeux ?

L’agent commercial immobilier est aujourd’hui un acteur majeur dans les transactions immobilières. Négociateur indépendant, il travaille soit au sein d’une agence immobilière soit au sein d’un réseau de mandataires. Il n’a donc aucun lien de subordination avec son mandant « employeur » et sa rémunération est assurée uniquement par un pourcentage sur les ventes immobilières réalisées.

Le cadre juridique et commercial de ce métier est très périlleux car il mêle droit commercial et droit immobilier, sans compter le droit du travail et le risque de requalification en contrat de travail.

Respecter l’ensemble de ces législations d’ordre public n’est pas aisé. A vouloir trop étendre ses pouvoirs, l’agent commercial prends le risque de l’exercice illégale de la profession d’agent immobilier. Il convient donc de bien respecter les dispositions de la loi Hoguet, sans oublier les règles du code monétaire et financier en matière de lutte anti-blanchiment.

Devenir agent commercial immobilier est donc un véritable défi et il convient d’être vigilant avant d’embrasser cette profession.

Devenir agent commercial immobilier : quel est ce métier ?

L’agent commercial immobilier est un mandataire immobilier indépendant dont la mission porte sur la vente, l’achat, la location ou des prestations de services concernant des biens immobiliers. Il agit au nom et pour le compte d’un agent immobilier ou d’une société qui détient une carte professionnelle « Hoguet » : agence immobilière, réseaux de mandataires immobiliers…

L’agent commercial immobilier n’est donc pas un agent immobilier et son activité dépend directement de l’habilitation délivrée par ce dernier à son encontre. Il n’agit pas pour son propre compte mais pour le compte de l’agence immobilière ou du réseau de mandataire immobilier.

Différentes appellations existent : mandataire immobilier, négociateur libre, négociateur non salarié, agent indépendant…Ce sont tous des agents commerciaux d’un point de vue juridique.

Cette profession est réglementée par le code de commerce (art L 134-1 et suivants) et la loi Hoguet du 2 janvier 1970. C’est un professionnel indépendant non salarié. Il n’existe aucun autre statut possible dans l’immobilier si l’on ne souhaite pas être salarié.

Devenir agent commercial immobilier : quelle formation initiale ?

En 2014, la loi ALUR a complété la loi Hoguet en précisant que les agents commerciaux devront être titulaires d’un niveau d’étude ou d’un diplôme pour pouvoir exercer leur activité. Ce diplôme serai vraisemblablement le BTS professions immobilières et le niveau d’étude pourrait être le même que celui qui est requis pour l’agent immobilier (Bac+3°. Le décret d’application de cette mesure n’est toujours pas paru. Ainsi, aujourd’hui, il n’y a aucune obligation de formation initiale.

L’activité d’agent commercial immobilier ou de mandataire nécessite d’avoir des connaissances dans le domaine de l’immobilier, en plus de compétences en matière commercial. C’est la raison pour laquelle, Immo-formation propose un cursus de deux jours pour les agents commerciaux et mandataires immobiliers débutant. Cette formation a pour objectif de leur donner tous les détails du statut d’agent commercial (sur le plan juridique, social et fiscal) et leur donner les clefs pour comprendre les enjeux et les termes spécifiques du monde de l’immobilier (marchés, secteurs, acteurs, contrats…). N’hésitez pas à nous contacter ou consulter notre programme de la  formations : devenir agent commercial ou mandataire immobilier . Tel : 06-51-36-82-18 ou 07-68-32-27-67

Devenir agent commercial immobilier : l’obligation de formation continue ?

L’agent commercial immobilier est assujettie à l’obligation de formation loi Alur dans les conditions similaires du titulaire de la carte professionnelle pour qui travaille l’agent commercial immobilier.

La durée de la formation loi Alur est de 14 heures par an ou 42 heures au cours de 3 années consécutives d’exercice. Elle doit être en lien direct avec l’activité professionnelle de l’agent commercial ou du mandataire et concerner ces domaines :

– domaines juridique, économique, commercial ;

– déontologie;  non-discrimination au logement ;

–domaines techniques relatifs à la construction, l’habitation, l’urbanisme et la transition énergétique.

Au cours de 3 années consécutives d’exercice, la formation continue inclut au moins 2 heures portant sur la déontologie et 2 heures consacrées à la lutte contre la discrimination dans le logement. L’agent commercial immobilier doit adresser les attestations de suivies à l’agent immobilier, afin qu’il puisse en justifier auprès de la DGCCRF en cas de contrôle ou éventuellement auprès de la CCI au moment du renouvellement de sa carte professionnelle.

La formation loi Alur doit être dispensée par un organisme de formation enregistré auprès de la DIRRECT et certifié QUALIOPI, comme IMMO-FORMATION.

Devenir agent commercial immobilier : quelles différences avec le négociateur salarié ?

Les relations entre le négociateur salarié (VRP ou non) et le titulaire de la carte professionnelles sont régies par le code du travail. Il y a donc un rapport de subordination qui n’existe pas avec le négociateur indépendant. Ses missions peuvent être très larges : de la négociation des mandats jusqu’au visites des biens et conclusion d’une offre ; mais les missions peuvent également être limitées. Il bénéficiera d’un salaire minimum versé en fixe ou en avance de commissions. S’il agit en tant que VRP, il pourra avoir un secteur exclusif ou une clientèle déterminée. Il pourra organiser son temps de travail comme il le souhaite et travailler pour plusieurs employeurs s’il est multicarte.

Le négociateur salarié aura plus de pouvoirs que le négociateur indépendants : au contraire de ce dernier, il pourra rédiger des actes sous seing privé (promesse de vente, bail…), donner des conseils juridiques, diriger un établissement, il pourra également encaisser ou prendre un chèque d’acompte auprès des futurs acquéreurs. Le négociateur indépendant devra souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle alors que le négociateur salarié bénéficiera de celle de son employeur. Il devra indiquer sur tous ses documents, dont le mandat de vente, sa qualité d’agent commercial (à peine de nullité du mandat).

Devenir agent commercial immobilier :  et le portage salarial ?

Le portage salarial est une solution pour un travailleur indépendant qui cherche lui-même une clientèle et développe des activités de prestations de service de pouvoir bénéficier du statut de salarié. C’est la société de portage qui encaisse le prix de la prestation et le reverse au porté sous forme de salaire, après en avoir retenu une partie (frais de gestion et charges sociales). Concernant la profession d’agent commercial immobilier, le portage salarial s’est vite confronté à de nombreuses difficultés juridiques : au regard de la loi Hoguet, l’entreprise de portage doit être titulaire de la carte professionnelle ; au regard de la situation professionnelle, c’est l’agent immobilier qui recrute l’agent commercial qui est le véritable « employeur ».

En 2015, les pouvoirs publics ont décidé que l’entreprise de portage salarial ne pouvait pas contenir dans son objet social l’activité d’entremise immobilière (agent immobilier…) et ne pouvait donc pas détenir de carte professionnelle. L’agent commercial immobilier ne peut donc recourir au portage salarial.

Devenir agent commercial immobilier : l’inscription au registre spécial des agents commerciaux (RSAC)

Sous peine de sanctions pénales, le négociateur indépendant doit avant le début de l’exercice de son activité procéder à son inscription au RSAC au greffe du tribunal de commerce de son domicile. Il devra fournir le contrat signé avec le réseau de mandataire ou l’agent immobilier, une copie de pièce d’identité…Il obtiendra un numéro d’immatriculation. Cette immatriculation engendre l’attribution d’un code APE par l’INSEE. Le code APE principal pour l’activité d’agent commercial immobilier est 46.19 B : autres intermédiaires du commerce en produits divers.

Devenir agent commercial immobilier : l’attestation d’habilitation

Comme pour les négociateurs salariés, l’agent commercial immobilier doit être titulaire d’une attestation d’habilitation délivrée par la CCI à la demande de l’agent immobilier ou du réseau de mandataires qui a recruté l’agent commercial. La CCI vérifie le casier judiciaire de l’agent commercial qui doit être vierge de certaines infractions (escroquerie…). Ainsi, l’agent commercial immobilier ne peut exercer sa profession sous la forme sociale d’une société personne morale (même une EURL). L’agent commercial immobilier pourra uniquement travaillé sous la forme d’une EIRL ou sous le statut d’auto-entrepreneur.

L’attestation doit préciser l’étendue des pouvoirs de l’agent commercial : donc au minimum la limitation dans la rédaction de certains actes et la perception de fonds. Cette attestation devra être présentée à la clientèle par l’agent commercial. Sa durée de validité dépend de la durée de la carte professionnelle de l’agence immobilière pour laquelle l’agent commercial travaille (elle ne peut excéder la durée de cette dernière).

L’absence d’attestation d’habilitation (ou son non renouvellement) pourrait entraîner une sanction pénale (7500€ d’amende et 6 mois d’emprisonnement au plus).

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