La réception est selon les articles 1601-3 du code civil et l’article 1792-6 pris ensemble « l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve ».

Dans le contrat de VEFA, le maître de l’ouvrage est le vendeur jusqu’à la livraison des biens. Le transfert de propriété se faisant au fur et à mesure de la réalisation des travaux de construction. Avant de remettre les clefs aux acquéreurs finaux, le vendeur doit nécessairement passer par une phase préalable qu’est celle de la réception des travaux avec les entreprises qui ont réalisés les travaux. Cette réception est une étape fondamentale dans le cadre des VEFA puisque à compter de sa date, commencent à courir les garanties légales de construction bénéficiant aux acquéreurs.

Dans le cadre de notre formation sur la VEFA ce point est abordé grâce à des cas pratiques qui permettent aux professionnels de pouvoir répondre aux questions des acquéreurs en VEFA, renseignements au 07-68-32-27-67.

Focus sur les garanties en matière de VEFA :

La réception des travaux peut-elle être faite en l’absence de l’entrepreneur ?

En principe, la réception est faite de manière contradictoire c’est-à-dire en présence des deux parties. La déclaration d’achèvement des travaux n’équivaut pas à cette phase de la VEFA. Le promoteur sera en général accompagné de son maître d’œuvre pour qu’il participe à la réception.

La réception est soit amiable soit judiciaire. Lorsqu’elle est amiable, celle-ci sera dressée de manière contradictoire entre le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur et donner lieu à la signature du « PV de réception ». Sur ce PV pourront être portées

toutes des réserves par le maître de l’ouvrage. L’entrepreneur devra répondre de ces désordres dans un délai maximum d’une année. Les parties à la réception peuvent également choisir de fixer un délai moins long pour l’exécution de ces travaux. Dans cette hypothèse, l’entrepreneur qui ne s’exécuterait pas après mise en demeure du maître de l’ouvrage pourra se voir condamner à payer les travaux réalisés par le maître de l’ouvrage en ces lieux et places selon l’article 1792-6 du Code civil.

Enfin, si l’une ou l’autre des parties n’entend pas réaliser cette réception et que le maitre de l’ouvrage ne veut pas d’une réception tacite, il est possible d’avoir recours à une réception judiciaire.

Pour qu’il y ait réception judiciaire, il faut :

• Une demande de réception amiable
• Un refus de l’une des parties

Une fois ce refus constaté, la partie la plus diligente saisit le tribunal en référé afin de procéder à une réception judiciaire. Celle-ci se tiendra en présence d’un expert judiciaire désigné par le juge de référé. Le PV de réception sera alors considéré comme contradictoirement dressé et aura tous les effets d’un PV amiable. Une telle réception a pour effet de protéger le maître de l’ouvrage en matière d’engagement de responsabilité.

L’autre manière d’établir l’existence d’une réception de travaux est de constater l’existence d’une réception tacite.

Quelles sont les conditions d’une réception travaux en VEFA ?

La réception tacite en matière de travaux nécessite que certaines conditions soient remplies.

Dans le cas, où aucune réunion n’a pu se tenir avec les entreprises et que le maître de l’ouvrage prend possession des travaux il peut y avoir réception tacite. Cette hypothèse, ne jouera que s’il est prouvé que le maître de l’ouvrage a entendu prendre possession en payant le solde du prix des travaux par exemple. Une autre condition porte sur les qualités du bien objet des travaux, ce dernier doit être suffisamment abouti. Par exemple un immeuble destiné à l’habitation doit répondre aux conditions minimales d’habitabilité.

A noter, que des clauses contenues dans les marchés de travaux peuvent prévoir qu’il y a réception tacite dès qu’il y a entrée dans les lieux.

Les effets de la réception ?

Cette réception correspond à la fin du contrat d’entreprise et enclenche la mise en jeu du régime de responsabilité des constructeurs. Dans le cas où la réception intervient sans réserve, tous les vices apparents et les défauts sont purgés.

La réception correspond au point de départ d’un certain nombre de délais de garantie : la garantie de parfait achèvement, le délai de la garantie biennale, et celle de la décennale. Ces délais commencent à courir même si la réception des travaux a été faire avec réserves.

Garantie de parfait achèvement (GPA) /isolation phonique (1 an) : l’entrepreneur et le constructeur sont tenus pendant un an de réparer tous les désordres (quelles que soient leur nature et leur importance) mentionnés lors de la réception ou durant l’année qui suit.

Garantie du bon fonctionnement des éléments d’équipement dissociables (2 ans) : Le vendeur, qui prend l’obligation de réparer les éléments d’équipement qui ne fonctionnent pas.

Garantie décennale (10 ans à compter de la GPA) : elle garantit contre les désordres qui compromettent la solidité de l’ouvrage, le rendent impropre à sa destination, affectent la solidité des éléments d’équipement indissociables. Le constructeur, maître d’œuvre ou mandataire la doivent.

Deux situations sont à distinguer à savoir :

• La réception avec réserves. : selon le code civil, les désordres réservés doivent être traités par la garantie de parfait achèvement. Ainsi, l’entrepreneur doit procéder aux réparations nécessaires dans les plus brefs délais. Si l’entrepreneur ne s’exécute pas, il appartient au maitre de l’ouvrage (vendeur) d’intenter une action dans ce délai comme indiqué plus haut. A défaut d’action du vendeur, il devra supporter les conséquences.
• La réception sans réserve : dans une telle hypothèse, les choses paraissent plus simples puisque les désordres apparents sont purgés vis-à-vis de l’entrepreneur. A noter que la jurisprudence tend à limiter au maximum cet effet de purge.