L’agent immobilier est-il « garant » de la solvabilité de l’acquéreur ou du locataire ?
L’agent immobilier peut voir sa responsabilité engagée à plusieurs titres, et doit se montrer prudent pour éviter que ses mandants ou les contractants de ses mandants, c’est-à-dire le plus souvent les acheteurs et les locataires puissent mettre en cause cette responsabilité.
Un cas particulier d’engagement de la responsabilité à l’égard de ses mandants, c’est-à-dire le plus souvent les vendeurs ou les propriétaires qui lui confient le soin de mettre en location un bien immobilier leur appartenant est celui découlant de l’insolvabilité de l’acquéreur du bien ou du locataire mis en place par l’agent immobilier.
En pratique, cela signifie que l’agent immobilier est mis en cause par le vendeur ou le bailleur parce que l’acquéreur ou le locataire se révèle insolvable, et qu’il en découle donc une perte pour le vendeur ou le bailleur.
La Cour de Cassation a ainsi affirmé que l’agent immobilier doit pouvoir justifier qu’il a respecté une obligation de mise en garde du vendeur, contre le risque d’insolvabilité de l’acquéreur qu’il leur présente.
L’agent immobilier ne peut, pour sa défense, faire valoir qu’il n’a pas plus de moyens pour contrôler la solvabilité de l’acquéreur que n’importe quel particulier.
C’est ce que la Cour de cassation a jugé dans un arrêt du 11 décembre 2019. Il s’agissait d’une vente qui n’avait pas pu aboutir.
Inversement, la responsabilité de l’agent immobilier ne sera pas retenue, s’il avait accompli toutes diligences pour s’assurer, par exemple, que le paiement de la clause pénale prévue à la promesse de vente pourrait être effectué par l’acquéreur, et que c’est par des circonstances extérieures et postérieures à cette vérification que l’acquéreur ne pouvait plus verser cette clause pénale, selon un arrêt du 2 avril 2009.
Pour ce qui concerne le contrat de location, les décisions qui condamnent les agents immobiliers sont nombreuses.
Ainsi, la Cour de cassation a posé le principe selon lequel « l’agent immobilier, négociateur d’une opération locative, est tenu, quelle que soit l’étendue de sa mission, de s’assurer de la solvabilité des candidats à la location à l’aide de vérifications sérieuses, réalisées dans les limites prévues par l’article 22-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n° 2002-73 du 17 janvier 2002 de modernisation sociale« .
Ce principe a été appliqué par les juges, alors même que l’agence immobilière n’avait reçu pour mission que celle de trouver un locataire, et non celle de gérer la location elle-même (ceci dans un arrêt du 16 novembre 2016 ).
L’agent immobilier ne doit pas s’arrêter aux apparences, ainsi que cela a été jugé par un arrêt qui a retenu la responsabilité de l’agent tout en relevant que pourtant il « avait prit les précautions d’usage en se référant à la carte de visite dont les mentions lui conféraient une honorabilité certaine que le fait qu’il circulait dans une automobile de luxe ».
En conclusion :
L’agent immobilier sera donc bien inspiré d’être extrêmement méfiant et de remplir son obligation de mise en garde le conseil à l’égard de ses mandants, par écrit, s’il lui semble qu’il y a des doutes sur la solvabilité de l’acheteur ou du locataire.
Christophe Buffet
ACR Avocats
Auteur du Blog en droit immobilier et droit de l’urbanisme : http://www.bdidu.fr/
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