Taxe annuelle sur les bureaux : les espaces de coworking qualifiés de locaux à usage de bureaux !
L’enjeu financier est d’importance puisque les locaux commerciaux sont exonérés de la taxe annuelle sur les bureaux en Ile-de-France en dessous de 2500m2 contre 100m2 pour les bureaux. Un premier jugement (TA Paris 29 novembre 2022 n°2113114/2-1) avait qualifié de locaux commerciaux les différentes prestations de services additionnelles fournies en complément de la mise à disposition d’espaces de « coworking ». La cour administrative d’appel de Paris, dans un arrêté récent du 15 mars 2024, infirme ce jugement en considérant que la qualification à retenir est celle de locaux de bureaux au sens de l’article 231 ter du CGI.
La société de coworking avait été assujettie à la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, au titre de l’année 2018, 2019 et 2020, ce qu’elle a contesté. Pour elle, son activité ne consistait pas uniquement à mettre à disposition des bureaux mais également à fournir des services de type hôtelier, tels notamment un service d’accueil et de conciergerie, de standard et de réception du courrier, l’accès à un service « communauté » (incluant une cuisine commune et un réseau social interne), l’accès à des évènements sociaux et professionnels, ainsi qu’à des services de bien-être (tels des cours de yoga). Les « clients souscrivent des contrats de prestations de services conclus pour des durées variables et les tarifs, fixés de manière forfaitaire, dépendant des formules choisies ».
Mais selon la Cour d’appel, l’ensemble des éléments contractuels ne permettent pas d’établir que ces prestations “revêtirait autre chose qu’un caractère accessoire à l’activité principale de la société D. consistant à fournir à ses clients des locaux à usage de bureaux“. La qualification d’un espace de coworking est donc une affaire d’espèce qui dépend des caractéristiques de l’activité de l’occupant.
Si cette décision devait devenir définitive, la solution quelle retient devrait alors être transposable à la taxe pour création de bureaux en Île-de-France.
Le Conseil d’Etat aura peut-être à statuer définitivement sur ce dossier sensible dans les prochains mois. Une question se pose pour les praticiens : comment peut-on faire en sorte que l’accessoire (les prestations de services) deviennent une activité principale par rapport à la mise à disposition de locaux ? Le Coworker est-il dans l’obligation d’offrir ces services (restauration, cours de yoga, réception de courrier…) à des personnes qui ne louent aucun bureau ?
On peut se poser également la question de l’éventuelle requalification de ces contrats de prestations de services en bail commercial, si, au niveau civil, on considère également que l’objet principal du contrat est la mise à disposition de locaux à titre onéreux ce qui est la définition d’un bail.
Cour administrative d’appel de Paris, 15 mars 2024 n° 23PA00132
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