L’agent immobilier peut être amené à participer à une opération de VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) en faisant signer des contrats de réservation. C’est ce qu’on appelle l’achat sur plan.

Il pourra par exemple être missionné pour se charger de la commercialisation des lots à construire. L’agent immobilier qui participe ainsi à une opération de vente d’appartements dans un immeuble à construire devra respecter certaines règles. Le contrat dit de réservation (contrat préliminaire) étant un contrat très réglementé. L’agent doit prendre connaissance de la réglementation avant de s’engager dans une telle mission.

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Propos liminaires : 

• Le contrat préliminaire ou contrat de réservation est un « avant-contrat » qui s’impose aux parties lorsque le projet porte sur un bien à usage d’habitation ou mixte.
• La VEFA est l’acte authentique signé chez le notaire dans le cadre de la vente d’un immeuble à construire.
• Ne pas confondre la VEFA et la VIR

Les termes étant définis, il ne nous reste plus qu’à rentrer dans le détail du contrat de réservation.

Quel contrat établir avant l’acte de VEFA ?

Avant la signature de la VEFA chez le notaire, un avant-contrat est généralement signé. Il prend la forme d’un contrat préliminaire ou contrat de réservation, obéissant à des règles particulières obligatoires.  Ce contrat très encadré par la législation, a pour but de protéger l’acquéreur d’un bien à usage d’habitation ou mixte vendu sur plan.

Ce contrat préliminaire connaît une nature particulière, car il a pour but de réserver le logement choisi et d’en déterminer les éléments essentiels (descriptif du bien, prix, calendrier de livraison…).

Dès lors que le contrat porte sur la vente d’un immeuble à usage d’habitation ou mixte. Tout autre avant-contrat (promesse de vente, compromis) est nul. Le versement reçu à l’occasion de sa signature, est lui-même irrégulier. Il expose, le vendeur et son mandataire (agent immobilier) à des sanctions pénales.

Le contrat préliminaire est toutefois facultatif, c’est-à-dire qu’il n’est pas obligatoire de faire précéder la VEFA d’un tel avant-contrat et il est possible de signer directement le contrat de vente définitif (la VEFA).

Le contrat de réservation et la commission de l’agent immobilier ?

Comme nous le précisions plus haut, cet avant-contrat est particulier. Le promoteur garde la faculté, de ne pas réaliser les constructions. Cela alors même que le contrat préliminaire a été signé. Cependant, il devra restituer le dépôt de garantie éventuellement versé par l’acquéreur.

Attention, dans cette hypothèse, puisqu’aucun contrat de vente n’aura été signé, aucune commission ne sera dû à l’agent immobilier.

De son côté, l’acquéreur peut sous certaines conditions renoncer au projet. Demander la restitution de son dépôt de garantie (voir ci-dessous).

L’agent immobilier n’aura alors pas droit à sa commission. Règles tirée de l’article 6 de la loi Hoguet (opération non conclue).

Quelle forme, quel contenu pour le contrat de réservation ?

Généralement, le contrat de réservation est établi par acte sous signatures privées. Le recours à un notaire n’étant pas obligatoire à ce stade.

Le contrat préliminaire doit contenir au minimum certaines informations et documents :

– la consistance des biens : nombre de pièces principales et de pièces de services, dépendances et dégagements, localisation à l’intérieur de l’immeuble ou du lotissement… ;

– une notice descriptive sommaire indiquant notamment la nature et la qualité des matériaux utilisés, les éléments d’équipement des parties privatives ou collectives… ;

– le prix de vente du logement et les conditions de sa révision éventuelle ;

– la date à laquelle le contrat définitif sera conclu ;

– le délai d’exécution des travaux ;

– le rappel des conditions légales permettant à l’acquéreur de renoncer à son achat en récupérant son dépôt de garantie, notamment

-la condition suspensive de financement s’il envisage de recourir à un emprunt.

Le vendeur peut-il exiger le versement d’un dépôt de garantie ?

Oui, en contrepartie de la réservation du bien, l’acquéreur doit verser un dépôt de garantie.

Son montant est au maximum de 5% du prix de vente si la signature du contrat définitif de vente( VEFA) est prévue dans l’année de la signature du contrat de réservation.

Il n’est que de 2% si la signature de l’acte de vente doit intervenir entre 1 et 2 ans après celle du contrat de réservation.

En revanche, le vendeur ne peut demander aucun dépôt de garantie si ce délai est supérieur à 2 ans.

Ce dépôt de garantie est versé sur un compte spécial ouvert en la comptabilité du notaire ou au sein d’un établissement financier au nom de l’acquéreur. Il s’agit d’une condition de validité du contrat de réservation.

Dans quel cas l’argent versé par l’acquéreur devra-t-il lui être restitué ?

Le dépôt de garantie devra être restitué impérativement à l’acquéreur dans un délai de 3 mois dans les cas suivants :

– si la VEFA n’est pas signée dans les délais prévus pour une raison imputable au vendeur,

– lorsque le prix de vente défintif excède de plus de 5% le prix prévisionnel prévu au contrat préliminaire,

– ou que le prêt de l’acquéreur n’est pas obtenu,

–  dès lors que le projet de VEFA définitif fait apparaître des différences anormales par rapport aux prévisions du contrat préliminaire (non réalisation d’un équipement prévu par exemple),

– enfin si l’acquéreur exerce sa faculté de rétractation dans le délai de 10 jours.

Contrairement aux autres avant-contrats, le versement du dépôt de garantie peut être exigé par le promoteur dès la signature du contrat de réservation. Le promoteur peut n’a pas à attendre l’expiration du délai de rétractation de 10 jours.

En cas de démarchage (vente à distance ou hors établissement), aucun versement au titre du dépôt de garantie ne peut intervenir avant 14 jours.

Les deux délais de rétractation précités se confondent et ne se cumulent pas.