Le projet de loi ELAN va bouleverser les pratiques en matière immobilière concernant :

• la mobilité au sein du parc privé de logement avec :  la création du “bail mobilité”; la création d’une aide personnelle en cas de sous-location aux jeunes générations ; la mise en cohérence des procédure d’expulsion et de surrendettement pour permettre le maintien dans le logement des locataires de bonnes foi
• l’amélioration des relations locataires/bailleurs  avec : la généralisation des observatoires des loyers et d’encadrement des loyers ;  la création d’une amende en cas de non-respect des règles relatives à cet encadrement ;  le renforcement des contrôles sur le régime Airbnb ; remise en cause du rôle disciplinaire du CNTGI
• la lutte contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil avec notamment un renforcement des compétences d’une autorité unique de police; la facilitation du traitement des urgences en matière de logement indigne ; le renforcement des sanctions contre les marchands de sommeil
• l’amélioration de la gouvernance des copropriétés (issue du travail du GRECCO)
• la digitalisation des contrat de location notamment avec la création du “bail numérique”

 

Toutes ces futures mesures sont abordées lors de notre formation gestion immobilière secteur habitation

Toutes ces mesures si elles sont votées vont toucher des pans de l’activité des professionnels de l’immobilier soumis à la loi Hoguet. Les pratiques vont devoir s’adapter pour répondre aux objectifs de cette future de loi.

Immo-formation.fr vous propose un focus sur certaines de ces mesures. 

1/ La mobilité au sein du parc privé de logement selon le projet de loi Elan) : 

Qu’est-ce que le bail mobilité (art 34) ? Le texte prévoit que ce bail sera conclu pour une durée ne pouvant excéder 10 mois.

Cette possiblité ne serait en réalité réservée qu’aux personnes justifiant d’une activité professionnelles que l’on peut qualifier de précaire. Il s’agirait donc des personnes”en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle.

2/ L’amélioration des relations locataires/bailleurs dans le projet de loi ELAN

L’encadrement des loyers (art. 48) est redéfini par le projet de loi : le dispositif tel que prévu par la loi ALUR est revu ! Cette nouvelle mesure prévoit plutôt un système expérimental dans les secteurs tendus délimités par décret dans les 5 ans de l’adoption de la loi ELAN.

Nouveauté du texte par rapport au système initialement prévu et réfuté par les juges en novemembre dernier : la dissociation entre les observatoires des loyers et l’encadrement des loyers. Ainsi, la création d’observatoires locaux de loyers (OLL) n’emportera pas forcément création d’un encadrement des loyers sur le territoire concerné.

Les locations type “Airbnb” n’ont pas été oubliées dans le cadre du projet de loi ELAN. En effet, l’article 51 prévoit de renforcer les contrôles et sanctions en matière de location de courtes durée à des fins touristiques. Les loueurs et plateformes spécialisées qui ne respectent pas les obligations qui s’imposent déjà à eux verront l’amende civile augmentée. Pour les plateformes jusque là non sanctionnées, elle tomberont sous le coup d’une amende civile pouva, aller jusqu’à 50.000€.
Outre le respect de la procédure d’enregistrement en préfecture comme à Paris et Bordeaux, le texte prévoit que les loueurs devront transmettre à la commune, à sa demande, le décompte du nombre de nuitées ayant fait l’objet d’une location durant l’année en cours. Ce nombre de nuitées devrait être plafonné à 120 jours par an dans les communes soumises à la réglementation du changement d’usage des locaux d’habitation .

La remise en cause du rôle dusciplinaire du CNTGI (article 53). Le texte supprime purement et siplement les dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, issues de la loi n° 2017-86 du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté. Le CNTGI perd ainsi son rôle disciplinaire pour ne conserver qu’un rôle consultatif. Cela pourra avoir un impact sur le code de déontologie (lire notre article sur la loi ELAN et le code de déontologie)

Une telle mesure, aura pour effet de dispenser les personnes soumises à la loi Hoguet de financer à terme les dépenses consécutives à la mise en place du CNTGI.  La loi du 2 janvier 1970 ayant plafonné le montant de la cotisation à 50 euros et le nombre de professionnels y étant soumis étant estimé à 45 000 au maximum, l’économie réalisée par les entreprises de l’immobilier peut être estimée à 2,25 millions d’euros.

3/ la lutte contre l’habitat indigne et les marchands de sommeil

“Près de 52 % de ces logements appartiennent à des propriétaires bailleurs privés. Certains d’entre eux se constituent un parc locatif en achetant à bas prix des biens dégradés souvent situés dans un environnement dévalorisé. Ce sont des « marchands de sommeil » qui louent des logements indignes à des personnes vulnérables ou en situation de dépendance. L’activité des « marchands de sommeil » a pour principale motivation un intérêt économique.” (extrait de l’étude d’impact)

Conseil : Gestionnaire immobilier ne participez pas à ce type de location, les risques sont importants. Le respect de la réglementation professionnelle vous impose de respecter les règles de décence des logements confiés en gestion. Ainsi, que de veiller à ne pas déséquilibrer les rapports entre les parties au contrat. Ces règles font l’objet d’une analyse lors de notre  formation sur le bail d’habitation  .

Les pouvoirs publics face au mal logment dont les marchands tirent profit se sont longtemps demandés comment inverser la tendance.

Interroger le casier judiciaire en amont d’une vente immobilière depuis la loi ALUR, s’est présentée comme un prémice mais s’avère en pratique insuffisant pour mener à bien cette lutte. C’est ainsi, que le projet de loi ELAN prévoit un régime plus contraignant.

Ce régime est fondé sur une présomption de revenus issus de la mise à disposition de logements indignes. Cette présomption aura pour effet d’inverser la charge de la preuve et de faire courir le risque pour le présumé “marchands de sommeil” d’une sanction pénale élevée (présomption d’un revenu imposable égal à la valeur vénale des biens mis à disposition des personnes hébergées ou aux sommes d’argent provenant directement de l’infraction, c’est-à-dire les loyers perçus).

Autre mesure en la matière, la généralisation du dispositif d’astreinte administrative en matière de prescription de travaux dans les logements considérés comme indignes, insalubres, dangereux par l’administration. 

Pour rappel, « Constituent un habitat indigne les locaux ou les installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé. »

4/ L‘amélioration de la gouvernance des copropriétés (issue du travail du GRECCO)

Le texte prévoit, deux ordonnances à venir. L’une pour améliorer la codification du droit de propriété. L’autre pour “améliorer la gestion des immeubles et prévenir les contentieux”.

En quoi consisterait cette amélioration de la gestion des immeubles en copropriété ?

• la première mesure concernerait la définition même du champ d’application de la loi du 10 juillet 1965 qui peut parfois paraître trop contraignant et inadapté du fait de la diversité des copropriétés existantes,
• clarifier, moderniser et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété, celles relatives à la prise de décision par le syndicat des  copropriétaires ainsi que les droits et obligations des copropriétaires, du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic.

5/ La digitalisation des contrats de location

Afin de renforcer la sécurité juridique dans l’établissement des contrats de location par des outils numériques. Et d’améliorer le recueil des données relatives aux contrats de location du parc locatif privé, le projet de loi ELAN prévoit la création d’un bail numérique par ordonnance.

Au regard du développement des outils numériques de digitalisation des contrats, les pouvoirs publics entendent comme il l’ont fait avec le modèle de bail type imposer un modèle de “bail numérique”.

Cette digitalisation du bail aura plusieurs effets :

• assurer la sécurité juridique du contrat,
• faire remonter les statistiques relatives au bail d’habitation qui sont à ce jour inexistantes.