Mandataire immobilier – agent commercial immobilier : 5 questions pour tout savoir sur ce statut !

Mandataire immobilier, agent commercial immobilier, conseiller immobilier salarié ou indépendant : quelles différences ? Quelle formation mandataire immobilier ? Quelle formation agent commercial immobilier ?

En matière de ventes d’immeubles, il est fréquent qu’un agent immobilier s’entoure de collaborateurs commerciaux pour développer ses affaires. Il a alors le choix entre l’agent commercial immobilier (appelé agent co ou mandataire immobilier) travailleur indépendant et le négociateur salarié, VRP ou non. Compte tenu du coût d’un salarié et de la fluctuation de l’activité, nombreux sont les agents immobiliers qui optent pour le recours à des collaborateurs indépendants. C’est encore plus vrai dans les réseaux professionnels de mandataires immobiliers (IAD, SAFTI, Capifrance, Optimhome, Propriété-privée.com, Efficity…).

Plus de 15 000 personnes travailleraient ainsi comme mandataires non salariés dans l’immobilier.

Le statut d’agent commercial immobilier a été ouvert officiellement à ces négociateurs non salariés des agences immobilières par la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, dite loi ENL.

Vous êtes mandataire immobilier ou agent commercial immobilier et vous cherchez à valider vos heures de formation loi Alur. N’hésitez pas à nous contacter ou consulter notre programme de formations en immobilier sur Paris! Nous pouvons également nous déplacer dans vos locaux sur Paris et en Province. Tel : 06-51-36-82-18 ou 07-68-32-27-67

La loi Alur du 24 mars 2014 a limité le pouvoir d’action des agents commerciaux en immobilier.

1. Quelles sont les règles applicables à l’agent commercial (mandataire immobilier) ?

L’agent commercial (ou mandataire immobilier) exerçant dans l’immobilier représente le titulaire de la carte professionnelle d’agent immobilier. Il est lié à lui par un contrat de mandat. Les règles générales du mandat définies au code civil lui sont donc en principe applicable sauf si elles sont écartées par la volonté des parties.

Les règles actuellement applicables aux agents commerciaux figurent dans le code de commerce (art. L. 134-1 à L. 134-17 Code de commerce., art. R. 134-1 à R. 134-17). Ces dispositions, dont plusieurs sont d’ordre public, forment le statut des agents commerciaux.

2. Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du statut d’agent commercial mandataire immobilier ?

Le statut d’agent commercial prévu au code de commerce est applicable aux collaborateurs non salariés des agences immobilière et donc au mandataire immobilier s à plusieurs conditions, dont plusieurs ont été fixées par la Loi Alur :

– qu’ils ne reçoivent, détiennent ou disposent d’aucunes sommes d’argent, d’aucuns biens, effets ou valeurs, à l’occasion des activités d’entremise visées par la loi Hoguet ;

– qu’ils ne donnent pas de consultations juridiques ni ne rédigent d’actes sous seing privé, à l’exception de mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle.

– l’agent doit souscrire obligatoirement une assurance de responsabilité civile “type” conforme au modèle.

La loi ALUR a également interdit à l’agent commercial d’assurer la direction d’un établissement, d’une succursale, d’une agence ou d’un bureau pour le compte du mandant. Cette même loi a également prévu que l’agent commercial soit titulaire d’un niveau de diplôme minimal afin de pouvoir être habilité (le décret d’application de cette mesure n’est pas encore paru).

Il faut également être immatriculé en qualité d’agent commercial (voir question suivante). Ceux qui exerçaient déjà de telles activités lors de l’entrée en vigueur de la loi ENL, avaient neuf mois à compter de cette date pour s’immatriculer en qualité d’agents commerciaux, donc jusqu’au 17 avril 2007.

3. Quelles sont les formalités professionnelles applicables aux mandataires immobiliers ?

Le mandataire immobilier n’a pas à posséder la carte professionnelle “Hoguet” ni posséder un quelconque diplôme (pour l’instant, car un décret fixera bientôt un diplôme ou une expérience minimale à avoir avant d’exercer cette profession). Il n’y a donc pas de formation obligatoire initiale pour le mandataire immobilier. Deux formalités essentielles : l’immatriculation et l’habilitation.

A – l’immatriculation des agents commerciaux

L’agent commercial-mandataire immobilier doit se faire inscrire sur un registre spécial et préciser son immatriculation sur ses documents professionnels. Avant de débuter son activité, le négociateur immobilier indépendant s’inscrit au registre spécial des agents commerciaux (RSAC) tenu au greffe du tribunal de commerce, ou du tribunal de grande instance en tenant lieu, dans le ressort duquel il est domicilié à peine de sanctions pénales ( C. com., art. R. 134-6)

L’inscription au registre spécial des agents commerciaux donne lieu à l’attribution d’un numéro d’immatriculation qui doit figurer, avec le lieu de l’immatriculation, sur tout document et correspondance (dont les mails) à usage professionnel de l’intéressé ( C. com., art. R. 134-12).

Le mandataire immobilier souhaitant bénéficier également du statut d’auto-entrepreneur doit s’inscrire au registre spécial tenu au greffe du tribunal de commerce (RSAC) et, en parallèle, effectuer sa déclaration d’activité auprès du CFE dont il dépend.

L’agent commercial qui désire exercer en entrepreneur individuel à responsabilité limitée (EIRL) doit accomplir les formalités prévues au code de commerce pour affecter à son activité professionnelle un patrimoine séparé de son patrimoine personnel ( C. com., art. R. 134-6).

B- L’habilitation du mandataire immobilier (carte blanche – ex “carte grise”)

Pour exercer dans l’immobilier, il doit en outre solliciter une attestation de négociateur, et donc appartenir obligatoirement à un réseau dont le représentant légale détient la carte professionnelle d’agent immobilier.

Quelles que soient sa mission et les règles applicables à son contrat, l’agent commercial, dès lors qu’il est collaborateur d’un agent immobilier, administrateur ou syndic, doit demander une carte à la Chambre de Commerce ou d’industrie (ex “carte grise” devenu aujourd’hui de couleur blanche») sur attestation délivrée par le titulaire de la carte professionnelle T, G ou S.

Ce document prouve que l’agent commercial fait partie des « personnes habilitées (…) à négocier, s’entremettre ou s’engager » pour le compte de l’agence immobilière. La production de sa carte de négociateur permet au collaborateur de justifier de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs. Présentation de l’attestation de négociateur  L’agent commercial doit impérativement présenter sa carte blanche à toute personne qui en fait la demande, notamment dans le cadre de ses opérations de démarchage et de négociation.

Cette carte est valable jusqu’à demande de restitution par la chambre de commerce et d’industrie compétente. C’est à l’agent immobilier d’aviser celle-ci des changements concernant son collaborateur (départ, etc.).

Si le code de commerce autorise les personnes morales comme les personnes physiques à être agents commerciaux, un agent commercial exerçant dans l’immobilier ne peut être qu’une personne physique.

La loi ALUR a prévu que l’agent commercial soit titulaire d’un niveau de diplôme minimal afin de pouvoir être habilité (le décret d’application de cette mesure n’est pas encore paru). L’ensemble des agents commerciaux habilités avant le 27 mars 2014 est réputé remplir la condition de diplôme.

4. Le mandataire immobilier est-il assujetti à l’obligation de formation continue ?

La loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, prévoit que le renouvellement de la carte doit être l’occasion de contrôler le respect, par les agents commerciaux, des obligations de formation continue qu’elle leur impose. En effet, leur attestation ne pourra être renouvelée s’ils ne justifient pas les avoir remplies. Il s’agit d’effectuer 14 heures de formation annuelle (Lire à ce sujet notre article sur la formation obligatoire en immobilier ).

5. Un mandataire immobilier peut-il devenir agent immobilier et à quelles conditions ?

La délivrance de la carte professionnelle exige de justifier d’une aptitude reconnue par diplôme : soit un diplôme d’un niveau égal ou supérieur à trois années d’études supérieures après le baccalauréat et sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales ; soit un BTS ou brevet professionnel « Professions immobilières ».

Le fait d’avoir occupé un emploi se rattachant à une activité de transaction, de gestion ou de syndic permet de s’exonérer du diplôme obligatoire (trois ans d’ancienneté avec un baccalauréat, ou dix ans d’ancienneté sans diplôme réduit à quatre ans si l’on a été cadre).

Le fait d’avoir été mandataire immobilier pendant trois ou dix ans suffit-il ?

Le ministre de l’Économie et des Finances a répondu par la négative dans une réponse ministérielle récente (Rép. min. n° 7575 : JOAN, 12 juin 2018, p. 5052, Mirallès P.c).

Les dispositions permettant la reconnaissance de l’expérience professionnelle acquise par les collaborateurs des agents immobiliers ne sont en effet applicables qu’à des personnes ayant occupé, pendant une durée minimale, un emploi subordonné se rattachant à une activité mentionnée à l’article 1er de la loi.

Or les agents commerciaux, qui doivent être inscrits à un registre spécial tenu par le greffe du tribunal de commerce dans le ressort duquel ils sont domiciliés, ne sont pas salariés du titulaire de la carte professionnelle qui les a habilités.

Ne se trouvant pas dans une relation de subordination, leur expérience professionnelle ne leur permet donc pas de se prévaloir des dispositions précitées.

Les chambres de commerce et d’industrie ne peuvent donc délivrer la carte d’agent immobilier aux anciens agents commerciaux, sauf bien entendu dans le cas où ils seraient titulaires de l’un des diplômes obligatoires.

C’est là un grande différence avec le statut de collaborateur salarié qui pourra, lui, bénéficier de son expérience pour devenir agent immobilier indépendant. Ce dernier dispose également d’une carte d’habilitation mais n’a pas d’obligation de souscrire une assurance spécifique, il peut percevoir des sommes d’argent à l’occasion des activités d’entremise et donner des consultations juridiques ou rédiger des actes sous seing privé (compromis…). A bien y réfléchir lorsque l’on choisi son statut…

6. Combien gagne un mandataire immobilier ?

Selon un article du site Capital , la rémunération peut varier de 50 000 euros à 75 000 euros/an de rémunération brute (à savoir par exemple que vous serez redevable de 25% de charges sociales sur cette somme au titre du régime micro-entrepreneur – et plus si vous touchez plus de 66 000 euros annuels car vous ne serez plus éligible au statut de la micro-entreprise).

7. La contrat de mandataire immobilier peut-il être requalifié en contrat de travail ?

L’article L.134-1 du code de commerce définit l’agent commercial comme un mandataire indépendant qui n’est pas lié par un contrat de travail à son mandant et qui est en charge de façon permanente, de négocier et éventuellement de conclure des contrats de vente, d’achat, de location ou de prestations de services, au nom et pour le compte d’un mandant.

De ce fait, les mandataires immobiliers peuvent donc librement exercer leur activité au profit de plusieurs entreprises et mandants, sauf au profit d’entreprises concurrentes ( voir l’alinéa 2 de l’article L.134-3 du code de commerce).

La présence d’une clause d’exclusivité est donc admise mais ne doit pas s’ajouter à d’autres clauses qui pourraient établir un lien de subordination entre l’entreprise et le mandataire immobilier. Il y a alors le risque de requalification du contrat en contrat de travail.

C’est ce qui s’est passé dans un arrêt du 16 novembre 2016 de la Cour de Cassation

Voici les éléments retenus par la Cour pour requalifier le contrat :

• dans l’organigramme de la société, le mandataire immobilier figurait dans la liste des collaborateurs de l’agence
• le statut d’agent commercial indépendant n’apparaissait pas dans ses correspondances ni ses cartes de visite,
• les clauses du contrat imposaient à l’intéressé une obligation d’exclusivité au profit de la société ainsi qu’une obligation de suivre un mode de travail précisément défini,
• ses honoraires étaient calculés en fonction des honoraires de la société et non au gré à gré pour chacune des transactions qu’il effectuait, et
• en cas de manquement à l’exécution des directives données par la société, celle-ci disposait d’un pouvoir de rupture unilatérale du contrat

Il faut donc être vigilant lorsque vous contractualisez avec un agent commercial ou un mandataire immobilier.