Qui doit garantir ne peut évincer!

L’acte de vente immobilière entraîne certaines obligations pour le vendeur notamment celle de délivrer une chose exempte de tout vice. Le code civil prévoit dans ce cadre, pour tout vendeur l’obligation de sécuriser les droits conférés à l’acquéreur.

Une fois la vente signée, le vendeur connaît des obligations concomitantes à la vente qui vont s’exécuter même au-delà. C’est cette hypothèse que vise l’article 1603 du code civil selon lequel le vendeur « a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu’il vend ».

D’une part, le vendeur se doit de garantir à l’acquéreur une possession paisible de la chose vendue. Et d’autre part, il se doit de garantir les défauts cachés de la choses (vices cachés) qui pourraient la rendre impropre à sa destination.

Concernant, la garantie d’éviction, il faut se référer à l’article 1626 du Code civil. Il y est précisé que cette garantie a pour objet de garantir l’acquéreur dans ses droits de propriété contre le fait d’un tiers ou contre le fait du vendeur qui pourraient lui nuire.

Qu’est-ce que signifie le terme « garantie d’éviction » ?

Ce terme signifie que le vendeur doit s’empêcher de nuire par son propre fait aux droits conférés à l’acquéreur par la vente. Ainsi, il ne doit pas troubler la jouissance normale du bien comme en construisant un mur empiétant sur la nouvelle propriété de l’acquéreur.

Le vendeur peut-il s’exonérer de cette garantie d’éviction ?

Non, il est impossible pour le vendeur de s’exonérer d’une telle garantie d’éviction en vertu de l’article 1628 du Code civil « Quoiqu’il soit dit que le vendeur ne sera soumis à aucune garantie, il demeure cependant tenu de celle qui résulte d’un fait qui lui est personnel : toute convention contraire est nulle. »

A noter que l’acquéreur peut dans certains cas souffrir de droits conférés à des tiers par le vendeur comme un droit de bail sur le bien.
Le Code civil prévoit le principe selon lequel le vendeur doit garantir l’acquéreur contre l’existence de tels droits.
Cependant, il est tout à fait possible que les parties décident d’encadrer et de limiter cette garantie par une clause particulière de l’acte de vente, hypothèse prévue par l’article 1627 du Code civil.

Outre cette garantie d’éviction, le vendeur doit également une garantie contre les vices cachés de la chose.

Toutes ces garanties sont abordées dans le cadre de notre formation vente immobilière à jour de la loi ALUR et de la loi ELAN.

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 Que faire en cas d’éviction ?

Si dans l’une ou l’autre hypothèse, l’acquéreur se retrouve évincé de son droit de propriété, il pourra obtenir la restitution du prix qu’il a payé pour acquérir le bien.

Il pourra également demander le versement de dommages et intérêts au vendeur.

Si l’acquéreur se trouve évincé partiellement de son droit, mais que cette éviction lui cause un réel préjudice, il pourra demander la résiliation de la vente par application de l’article 1636 du Code civil.

Conseil pratique : il est important pour garantir les droits conférés par la vente que les professionnels intervenant dans un acte de vente relèvent l’existence ou non de servitude pouvant grever le bien. Cette information est essentielle car elle est susceptible d’impacter la valorisation et les droits sur l’immeuble.